Bài viết giúp bạn hiểu rõ đối tượng được mua nhà theo Nghị định 61 CP, cùng những điều kiện cụ thể khi tham gia mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Thông tin được trình bày chi tiết, dễ hiểu giúp người dân, cán bộ, công chức và tổ chức có liên quan nắm bắt đúng quy định về Nghị định 61 CP về mua bán nhà ở, tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện.
Nghị định 61/CP ban hành ngày 5/7/1994 là văn bản pháp lý quan trọng của Chính phủ Việt Nam, quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở (gọi tắt là nghị định 61 CP về mua bán nhà ở). Mục tiêu của nghị định là cho phép người dân đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước được mua hóa giá căn nhà mình đang sử dụng với mức giá ưu đãi, tạo điều kiện ổn định nơi ở và huy động vốn cải tạo quỹ nhà.
Phạm vi áp dụng của nghị định này chủ yếu dành cho nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp, đơn vị hành chính sự nghiệp quản lý trước năm 1994. Nghị định không áp dụng cho nhà do tư nhân đầu tư xây mới sau thời điểm ban hành hoặc nhà thuộc dự án thương mại.
Về thực tế, mua nhà theo nghị định 61 chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ, không chuyển nhượng quyền mua cho người khác. Việc bán được thực hiện trực tiếp giữa cơ quan quản lý nhà và hộ thuê nhằm minh bạch và hạn chế đầu cơ.
Nhà thuộc diện Nghị định 61 CP là các căn nhà hoặc tập thể được đầu tư, xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước, được bố trí làm nhà ở cho cán bộ, công nhân viên, lực lượng vũ trang hoặc hộ dân thuê sử dụng trước năm 1994.
Một số đặc điểm nhận biết: Nhà được cấp giấy xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước (thường là Sở Xây dựng hoặc Công ty Quản lý nhà). Người ở có hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, đóng tiền thuê định kỳ theo quy định. Thường nằm trong các khu tập thể cũ, nhà công vụ, hoặc dãy nhà cấp 4 do Nhà nước quản lý.
Cần phân biệt rõ giữa nhà ở thuộc diện quản lý nhà nước và nhà do doanh nghiệp tự đầu tư. Khi kiểm tra hồ sơ, nếu có giấy tờ gốc thể hiện cơ quan quản lý nhà nước là chủ sở hữu thì đây là nhà thuộc phạm vi mua nhà theo nghị định 61.
Theo quy định, đối tượng được mua nhà theo nghị định 61 cp bao gồm những cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, tài chính và nhân thân theo quy định. Dưới đây là các nhóm cụ thể:
Đối tượng được mua nhà theo nghị định 61 cp
Những người hiện có hợp đồng thuê nhà hợp pháp với cơ quan quản lý nhà nước, đã thanh toán đầy đủ tiền thuê và không nợ nghĩa vụ liên quan được quyền mua lại căn nhà đang sử dụng. Điều kiện kèm theo là sử dụng nhà ổn định, không tranh chấp, không lấn chiếm diện tích công cộng.
Cán bộ, công nhân viên chức đang công tác trong các cơ quan hành chính hoặc đơn vị sự nghiệp, đã được bố trí nhà ở công vụ hoặc nhà quản lý từ ngân sách nhà nước trước năm 1994, được xét thuộc đối tượng được mua nhà theo nghị định 61 cp. Với lực lượng vũ trang, việc mua còn kèm điều kiện có đơn vị xác nhận không còn nhu cầu sử dụng làm nhà công vụ.
Người có công, thân nhân liệt sĩ, thương binh, người hưởng chính sách ưu đãi xã hội nếu đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước sẽ được mua với nhiều mức ưu đãi giảm giá cao hơn so với đối tượng thông thường. Mục tiêu hỗ trợ tri ân và cải thiện điều kiện sống lâu dài.
Các hộ gia đình đang thuê nhà trên 10 năm, đảm bảo giấy tờ thuê rõ ràng, sử dụng nhà đúng mục đích và không vi phạm quy định xây dựng, có thể được xét mua nhà theo nghị định 61. Điều kiện cần là căn hộ chưa nằm trong kế hoạch phá dỡ, cải tạo hoặc quy hoạch khác của Nhà nước.
Không phải mọi đối tượng đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đều đủ điều kiện được mua lại và người thuê cần nắm rõ các trường hợp bị loại trừ để tránh kỳ vọng sai lệch. Những trường hợp không được phép mua gồm người đang sử dụng nhà công vụ hoặc nhà tạm cấp cho mục đích công tác, các căn hộ đang tranh chấp, khiếu kiện, bị kê biên hoặc nằm trong khu vực chuẩn bị giải tỏa, di dời, hộ gia đình hoặc cá nhân đã từng mua hóa giá một lần theo Nghị định 61 sẽ không được mua thêm lần thứ hai và những căn nhà có nhiều hộ ở chung nhưng diện tích không đủ định mức để tách riêng hoặc thuộc diện phải cải tạo bắt buộc. Tất cả hồ sơ và điều kiện mua sẽ được Sở Xây dựng hoặc cơ quan nhà đất địa phương thẩm tra chặt chẽ nhằm bảo đảm việc giao dịch diễn ra đúng quy định pháp luật.
Nghị định 61 CP về mua bán nhà ở quy định nguyên tắc tính giá bán dựa trên giá gốc còn lại của nhà cộng chi phí sửa chữa, nhân với hệ số điều chỉnh theo vị trí, hạng nhà, thời gian sử dụng và chính sách ưu đãi cụ thể.
Một số điểm chính: Giá nhà thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường tại thời điểm bán, do có chính sách khấu trừ phần hao mòn và hỗ trợ người nguyên thuê. Người có công, cán bộ nghỉ hưu, thương binh nặng… được giảm thêm từ 20–100% phần giá còn lại. Khi mua, người dân nộp một lần hoặc trả góp tối đa 10 năm; trong thời gian trả góp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tạm thời. Nhờ cơ chế ưu đãi này, hàng triệu hộ gia đình đã được sở hữu căn nhà ở hợp pháp, góp phần hình thành quỹ nhà tư nhân theo cơ chế thị trường giai đoạn chuyển đổi kinh tế.
Nghị định 61 CP về mua bán nhà ở quy định thế nào về giá và ưu đãi
Để thực hiện mua nhà theo nghị định 61, người thuê phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ quy trình xét duyệt.
Để đủ điều kiện mua nhà tái định cư hoặc nhà thuộc sở hữu Nhà nước, người thuê trước hết phải có hợp đồng thuê hợp pháp do cơ quan quản lý nhà cấp. Đồng thời, căn nhà đó phải nằm trong danh mục được phép bán theo kế hoạch của địa phương, tránh trường hợp nằm ngoài diện hóa giá. Bên cạnh đó, hộ thuê cũng cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu về nhân thân và nghĩa vụ: chưa từng mua nhà hóa giá trước đây, không vi phạm quy định quản lý và không nợ tiền thuê. Khi hội tụ đủ những yếu tố này, người thuê mới có thể tiến hành các bước mua bán và sang tên theo đúng quy định.
Hồ sơ cần chuẩn bị khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: đơn đề nghị mua nhà theo mẫu, bản sao hợp đồng thuê nhà kèm biên lai thanh toán, giấy tờ tùy thân của chủ hộ và các thành viên cùng sinh sống, cùng với giấy xác nhận của cơ quan quản lý về tình trạng pháp lý của căn nhà. Nếu người mua thuộc diện ưu đãi như người có công hoặc cán bộ nhà nước, cần bổ sung thêm các giấy chứng nhận hoặc quyết định liên quan để được áp dụng chính sách phù hợp.
Quy trình thực hiện khá rõ ràng: người thuê nộp hồ sơ tại đơn vị quản lý nhà hoặc Sở Xây dựng; cơ quan này sẽ thẩm định và thông báo giá bán chính thức. Sau đó, người mua ký hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước và nộp tiền theo quy định. Tiếp theo, đơn vị quản lý tiến hành lập hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Thời gian xử lý thường kéo dài từ 45–90 ngày tùy địa phương, với mức giá được công khai minh bạch và người mua có quyền khiếu nại nếu phát hiện sai sót trong quá trình tính toán.
Trong thực tế, quá trình mua nhà theo nghị định 61 phát sinh nhiều trường hợp vướng mắc do hồ sơ lưu trữ cũ hoặc thay đổi đơn vị quản lý. Khi gặp tranh chấp hoặc không rõ nguồn gốc, cần thực hiện theo nguyên tắc sau:
1. Xác minh hồ sơ gốc: Liên hệ Sở Xây dựng, Trung tâm quản lý nhà và cơ quan lưu trữ quận/huyện để tra cứu hồ sơ pháp lý, biên bản bàn giao hoặc quyết định phân nhà trước đây.
2. Yêu cầu đo vẽ, kiểm định lại hiện trạng: Nếu nhà có thay đổi kết cấu hoặc lấn chiếm, cần lập biên bản hiện trạng để xác định phần diện tích hợp pháp được xem xét bán.
3. Giải quyết tranh chấp: Khi có khiếu nại giữa các hộ về quyền thuê, quyền mua, hồ sơ phải được gửi lên Uỷ Ban Nhân Dân quận/huyện hoặc tòa
