Hướng dẫn 8 thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng đầy đủ nhất

Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng? Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần những giấy tờ gì? Hình thức vay vốn và lãi suất của ngân hàng là bao nhiêu? Tất cả những câu hỏi này sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây. Cùng tìm hiểu nhé!

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là quá trình bạn mua một căn nhà mà hiện tại chủ sở hữu đang sử dụng căn nhà đó để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng. Điều này có nghĩa là căn nhà đó đang bị ràng buộc pháp lý, và thường thì ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ, cũng như có quyền ưu tiên thu hồi tài sản nếu người vay không trả nợ.

Tuy nhiên, bạn không cần phải lo lắng, vì các giao dịch mua bán nhà đang thế chấp vẫn có thể thực hiện hợp pháp nếu cả người bán và người mua phối hợp chặt chẽ với ngân hàng để hoàn tất các thủ tục như giải chấp, thanh toán khoản nợ, sang tên. 

Tìm hiểu thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Để đảm bảo an toàn khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, các bên cần phải tuân thủ quy trình và thực hiện đúng, đủ các thủ tục mua nhà. Cụ thể: 

Bước 1: Xác thực thông tin giao dịch

Có rất nhiều cách để người mua xác thực được thông tin của căn nhà, ví dụ như nhờ người bán cung cấp bản photo hoặc hình chụp sổ hồng, ra văn phòng công chứng tra cứu thông tin Bất động sản trên hệ thống. Như vậy, người mua có thể biết được Bất động sản đó có đang thế chấp ngân hàng hay không.

Hoặc thêm một cách khác chính là nhờ bên bán cung cấp hồ sơ bản chính Hợp đồng tín dụng - Hợp đồng thế chấp liên quan đến Bất động sản hoặc cung cấp số liên hệ với bên quản lý hồ sơ để xác minh thông tin. 

Bước 2: Tiến hành thỏa thuận giao dịch

Để đảm bảo an toàn và hạn chế tối đa rủi ro trong giao dịch này, người mua chỉ nên đặt cọc một số tiền nhỏ để làm nền tảng cho sự uy tín, sau đó hẹn ngày công chứng mua bán sẽ thanh toán phần còn lại. Nếu thỏa thuận được với người bán thì người mua nên hẹn lịch công chứng luôn để không phải đặt cọc. 

Trường hợp cần đặt cọc công chứng thì phải có Văn bản chấp thuận cho nhận đặt cọc, chuyển nhượng tài sản thế chấp của ngân hàng.  

Bước 3: Soạn hồ sơ công chứng mua bán

Khi tới lịch hẹn công chứng, 2 bên nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ thủ mục mua bán nhà đất để cung cấp cho bên Văn phòng công chứng kiểm tra tính hợp lệ. Sau khi đã thống nhất các điều khoản trong hợp đồng, 2 bên sẽ cùng ký tên, lăn tay nhưng chưa đóng dấu.

Hồ sơ đã ký treo sẽ được công chứng viên giữ. Điều này nhằm đảm bảo sự uy tín, an toàn cho giao dịch, tránh xảy ra trường hợp đã lấy sổ ra nhưng bên bán đổi ý không ký Hợp đồng công chứng mua bán nữa. Trong bước này, người mua cũng nên nhờ Văn phòng công chứng soạn sẵn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua để chủ động trong việc hoàn tất hồ sơ xóa thế chấp và đăng bộ sang tên.

Bước 4: Đóng tiền làm thủ tục tất toán khoản vay và lấy sổ

Sau khi đã xác định được ngày công chứng, bên bán sẽ báo cho ngân hàng trước một ngày để họ chuẩn bị số tiền cần thiết cho việc tất toán khoản vay, đưa tài sản bảo đảm về sẵn tại Chi nhánh - Phòng giao dịch đang phụ trách hồ sơ của bên bán.

Cùng với đó, họ sẽ soạn sẵn 2 đơn đăng ký xóa thế chấp để nộp UBND Quận/Huyện và 2 thông báo giải chấp để nộp Văn Phòng công chứng xác nhận khi ký công chứng chuyển nhượng và xóa trên hệ thống công chứng cũng như nộp cho UBND Quận/Huyện.

Ở thời điểm này, người mua cần kiểm tra với bộ phận quản lý hồ sơ vay của bên bán, xác thực khoản vay thế chấp Bất động sản này hoàn toàn không liên quan đến bất kỳ khoản vay nào khác. Sau đó, người mua sẽ bỏ đúng số tiền đã thỏa thuận để tất toán lấy sổ ra trong ngày.  

Nếu quy trình này được thực hiện đúng, chuẩn thì thời gian dự kiến để hoàn tất các bước từ nộp tiền, thu nợ, xử lý tất toán đến trả sổ hồng sẽ diễn ra trong khoảng 2 tiếng.  

Bước 5: Mang sổ hồng về Văn Phòng công chứng đóng dấu Hợp đồng mua bán  

Sau khi lấy được sổ hồng bản chính, 2 đơn đăng ký xóa thế chấp và 2 thông báo giải chấp của ngân hàng ra, tất cả các bên tham gia cùng đưa hồ sơ về Văn phòng công chứng để đóng dấu phát hành hồ sơ. Sau khi đóng dấu, mỗi bên sẽ giữ 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng.

Lúc này bên mua sẽ soạn một bộ hồ sơ đầy đủ để chuẩn bị bước xóa thế chấp và nộp hồ sơ đăng bộ sang tên. 

Bước 6: Nộp hồ sơ xóa thế chấp 

Theo quy định mới nhất thì bạn phải xóa thế chấp xong mới được nộp hồ sơ đăng bộ sang tên hoặc đăng ký thế chấp mới. Thời gian trả kết quả xóa thế chấp dao động từ 1 - 3 ngày làm việc. 

Bước 7: Nộp hồ sơ đăng bộ sang tên 

Sau khi nhận sổ hồng đã xóa thế chấp, bạn tiến hành nộp hồ sơ vào bộ phận một cửa của Uỷ ban Nhân dân Xã (trước đây là Quận/Huyện) để làm thủ tục đăng bộ sang tên. Thời gian để hoàn tất bước này sẽ dao động từ 14 đến 28 ngày làm việc, tùy địa phương.  

Bước 8: Nộp thuế và nhận sổ hồng đã sang tên 

Tới ngày hẹn, bạn sẽ nhận được thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn cần hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế và nộp biên lai vào Uỷ ban Nhân dân Xã để nhận lại sổ hồng bản chính đã được cập nhật sang tên người mua mới. 

Lưu ý khi mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng  

Để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro khi mua nhà, đặc biệt là nhà đang thế chấp ngân hàng, bạn cần lưu ý đến những vấn đề sau: 

• Kiểm tra pháp lý của nhà đất: Xác minh sổ đỏ/sổ hồng có hợp pháp không, tài sản có đang bị kê biên hay thuộc diện tranh chấp không. Có thể yêu cầu bản sao sổ đỏ công chứng để kiểm tra thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.
• Xác định rõ số tiền còn nợ ngân hàng: Yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ để xác nhận dư nợ từ ngân hàng.  
• Thực hiện giao dịch tại ngân hàng: Toàn bộ quá trình thanh toán nợ và giải chấp nên được thực hiện tại ngân hàng dưới sự giám sát của cán bộ tín dụng. 
• Lưu ý khi đặt cọc: Không đặt cọc khi chưa xác định được tình trạng pháp lý cũng như khoản vay của tài sản. Nếu đặt cọc thì cần lập hợp đồng rõ ràng với điều khoản hoàn trả nếu giao dịch không thành công. 
• Sang tên sổ đỏ ngay sau khi hoàn tất giao dịch: Sau khi công chứng, người mua nên làm thủ tục sang tên ngay tại văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo quyền sở hữu được ghi nhận một cách hợp pháp.

Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng sẽ không quá phức tạp nếu bạn nắm rõ quy trình và thực hiện đúng các bước. Điều quan trọng nhất chính là bạn cần phối hợp chặt chẽ với người bán và ngân hàng để kiểm tra kỹ các giấy tờ và theo dõi tiến độ hoàn tất giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền.