Sáng 2/6/2026 tại Hà Nội, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 chính thức diễn ra với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia”. Diễn đàn quy tụ các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp cùng bàn về động lực phát triển của thị trường trong chu kỳ mới, với tâm điểm là bài toán phát triển nhà ở cho thuê và tái cấu trúc doanh nghiệp gắn với công nghệ.
Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 là sự kiện nằm trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II - chương trình do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức nhằm tôn vinh các doanh nghiệp xuất sắc, dự án tiêu biểu, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Sự kiện diễn ra cùng ngày với Lễ trao Giải thưởng tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội, với sự tham dự của đại diện lãnh đạo Đảng, Nhà nước, các bộ, ban, ngành Trung ương, địa phương cùng đông đảo chuyên gia, nhà khoa học và cộng đồng doanh nghiệp.
-600x338.png)
Nhà ở cho thuê: phân khúc giàu tiềm năng nhưng còn nhiều điểm nghẽn
Tại phiên tọa đàm cấp cao thứ nhất với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý”, đại diện lãnh đạo CEO Group đã phác họa một bức tranh nhiều thách thức. Việt Nam thuộc nhóm quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới (khoảng 90%), khi văn hóa coi nhà là tài sản tích lũy và biểu tượng của sự ổn định đã ăn sâu. Trong khi đó, giá nhà so với thu nhập ở mức rất cao - người dân phải mất 23-30 năm thu nhập để mua một căn nhà, cao gấp 1,6-2 lần chuẩn quốc tế.
Nghịch lý nằm ở chỗ lợi suất cho thuê chỉ quanh mức 2,4%, thấp hơn nhiều so với 5-7% của khu vực, khiến đầu tư nhà cho thuê kém hấp dẫn. Cộng thêm chi phí đất đai tăng vọt (từ 10% lên hơn 30% tổng chi phí dự án trong 10 năm), chi phí vốn cao và thủ tục kéo dài, mô hình “xây để bán” vẫn được ưa chuộng hơn “xây để cho thuê” vốn đòi hỏi vốn lớn và thu hồi trong 15-20 năm. Phần lớn thị trường cho thuê hiện nay là nhà trọ tạm bợ, chung cư mini tự phát, thiếu an toàn và chưa được bảo vệ pháp lý đầy đủ.
Góc nhìn đa chiều: từ vốn, pháp lý đến quy hoạch
Bàn về vai trò của bất động sản với nền kinh tế, GS. Hoàng Văn Cường cho rằng bất động sản là động lực tăng trưởng ngắn hạn trong 2-5 năm, trong khi chờ mô hình tăng trưởng dựa trên công nghệ và đổi mới sáng tạo chín muồi. Tuy nhiên, ông cảnh báo việc đầu tư quá mức mà sản phẩm không tiêu thụ được sẽ dẫn tới tồn kho và mất cân đối tài chính, như các cuộc khủng hoảng trong quá khứ. Theo ông, nhà cho thuê phải là một lựa chọn có chất lượng, ở khu vực trung tâm và được quy hoạch đồng bộ, “không phải là giải pháp chữa cháy cho người nghèo”.
Ở góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh Chính phủ cần dùng “vốn mồi” từ đầu tư công để khởi động thị trường, đồng thời xây dựng nguồn vốn dài hạn 20 năm với lãi suất thấp 3-4% cho cả nhà phát triển lẫn người thuê. Ông cảnh báo nguy cơ hình thành những khu đô thị bỏ hoang nếu phân khúc nhà cho thuê không được phát triển đúng hướng.
Về khung pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chỉ ra rằng Luật Nhà ở 2023 hiện chưa có quy định riêng cho nhà ở cho thuê. Ông đề xuất định danh rõ ràng loại hình này trong các luật liên quan, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người thuê, cũng như đảm bảo người thuê có quyền sử dụng ổn định trong thời gian thuê dài hạn. Trong khi đó, ông Vũ Sỹ Kiên (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng khó khăn lớn nhất là xác định nhu cầu và định danh nhà ở cho thuê, đồng thời đề xuất ưu tiên quỹ đất công với chi phí thấp để khuyến khích nhà đầu tư.
Từ góc nhìn quy hoạch, KTS.TS Ngô Trung Hải cho rằng nhà cho thuê nên là một phần bình đẳng trong tổng thể quy hoạch đô thị, không nên tách thành phân khúc riêng biệt. Ông đánh giá mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là cơ hội lớn để kết nối người thu nhập thấp, sinh viên và người lao động với dịch vụ và việc làm, đồng thời đề xuất Nhà nước khuyến khích thay vì ép buộc nhà đầu tư dành tỷ lệ nhà cho thuê hợp lý trong các dự án TOD
Các diễn giả cũng tham chiếu kinh nghiệm quốc tế: Đức với tỷ lệ đi thuê 60% và cơ chế điều tiết giá thuê; Canada cung cấp vốn dài hạn 30-40 năm cho nhà cho thuê; Nhật Bản gắn nhà cho thuê với mô hình TOD và thuê đất dài hạn; hay Singapore với nhà ở công cộng phục vụ tới 80% dân số. Điểm chung là vai trò dẫn dắt của Nhà nước cùng nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp và khung pháp lý hoàn chỉnh.
Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết pháp luật hiện hành đã có quy định cho 5 loại hình nhà ở cho thuê, và Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội linh hoạt bán, cho thuê hoặc thuê mua - hiện đã có trên 20.000 căn hộ nhà ở xã hội đang cho thuê. Ông khẳng định Nhà nước sẽ tiên phong, dẫn dắt thị trường, sau đó tiếp tục hoàn thiện cơ chế để khuyến khích các thành phần kinh tế khác tham gia.
Tái cấu trúc doanh nghiệp gắn với chuyển đổi số và AI
Tiếp nối diễn đàn, phiên tọa đàm cấp cao thứ hai với chủ đề “Doanh nghiệp bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Tái cấu trúc động lực phát triển, kiến tạo giá trị bền vững” tập trung vào tái cấu trúc doanh nghiệp, nâng cao năng lực quản trị hiện đại, chuyển đổi số và ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI). Các chuyên gia cùng trao đổi về vai trò của bất động sản công nghiệp, logistics, dữ liệu và đô thị đổi mới sáng tạo trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, hành lang kinh tế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Diễn đàn nhấn mạnh quan điểm: phát triển doanh nghiệp bất động sản bền vững là yêu cầu tất yếu của quá trình tái cấu trúc mô hình tăng trưởng trong kỷ nguyên mới.
Thiên Khôi Group: Công nghệ không thay thế con người mà nâng tầm nghề môi giới
Trong dòng chảy chuyển đổi số mà Diễn đàn đặc biệt nhấn mạnh, câu chuyện của những doanh nghiệp tiên phong ứng dụng công nghệ trở thành minh chứng sống động. Thiên Khôi Group được vinh danh trong “Top 10 doanh nghiệp ứng dụng khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số tiêu biểu trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam” tại chính Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Doanh nghiệp kiên định mục tiêu lấy công nghệ, quản trị hệ thống và phát triển nguồn nhân lực làm nền tảng tăng trưởng dài hạn, với nền tảng App Thiên Khôi kết nối gần 50.000 nhà tư vấn, môi giới đa lĩnh vực trên cơ sở dữ liệu lớn, AI và các công cụ định giá, phân tích thị trường theo thời gian thực.
Trả lời câu hỏi của phóng viên về việc công nghệ số, AI và dữ liệu sẽ làm thay đổi hoạt động môi giới, phân phối và phát triển bất động sản như thế nào trong 5 năm tới, ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Thiên Khôi Group - cho rằng công nghệ sẽ không thay thế vai trò của nhà môi giới, mà đóng vai trò hỗ trợ đắc lực. “Công nghệ và AI giúp nhà môi giới tổng hợp thông tin nhanh hơn, tăng tốc độ truy xuất và xử lý dữ liệu trong quá trình tư vấn khách hàng. Quan trọng hơn, công nghệ hỗ trợ chính khách hàng tiếp cận thông tin minh bạch, được phân tích theo xu hướng phát triển của thị trường, từ đó đưa ra quyết định chính xác hơn”, ông Dũng chia sẻ.
Đặc biệt, người đứng đầu Thiên Khôi Group nhấn mạnh vai trò của dữ liệu trong việc đồng hành cùng cơ quan quản lý nhà nước: “Với lợi thế sở hữu hệ thống dữ liệu khách hàng và giao dịch quy mô lớn, chúng tôi mong muốn hợp tác cung cấp dữ liệu, thông tin chính xác và kịp thời tới các cơ quan quản lý nhà nước, qua đó góp phần thúc đẩy hiện đại hóa và minh bạch hóa thị trường bất động sản.”
Theo ông Nguyễn Thành Dũng, điểm khác biệt mà doanh nghiệp theo đuổi nằm ở khả năng kết hợp hài hòa giữa công nghệ và yếu tố con người: “Công nghệ sẽ tạo ra hiệu quả vận hành, còn con người mới là yếu tố tạo dựng niềm tin và giá trị bền vững cho thị trường”. Định hướng này cộng hưởng chặt chẽ với tinh thần của Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 - nơi chuyển đổi số, dữ liệu và đổi mới quản trị được xem là chìa khóa để tái cấu trúc động lực phát triển.
Từ những thảo luận chính sách ở tầm vĩ mô đến hành động cụ thể của từng doanh nghiệp, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 cho thấy quyết tâm chung của thị trường khi bước vào một chu kỳ phát triển mới: chuyên nghiệp hơn, hiện đại hơn, minh bạch hơn và đóng góp tích cực hơn vào mục tiêu tăng trưởng của nền kinh tế quốc gia.
