Cảnh báo 7 nguy cơ mua nhà trên đấy nông nghiệp

Hiện nay giá nhà đất ở ngày càng tăng cao, nhiều người đã tìm đến đất nông nghiệp như một lựa chọn giá rẻ mà vẫn đảm bảo tại trung tâm để xây nhà hoặc đầu tư. Với mức giá hấp dẫn ấy nhiều người phân vân có nên mua đất nông nghiệp làm nhà bởi đi kèm đó là hàng loạt rủi ro pháp lý và tranh chấp tiềm ẩn. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất rủi ro và hướng xử lý an toàn.

Mua đất nông nghiệp làm nhà là gì?

Theo Luật Đất đai, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản với mục đích sử dụng không phải để ở. Khi người dân xây nhà hoặc mua nhà trên đất nông nghiệp đồng nghĩa với việc sử dụng đất sai mục đích theo quy định của Nhà nước gây ra hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Dù biết là đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở, nhưng thực tế, không ít người vẫn lựa chọn mua loại đất này. Nguyên nhân bởi loại đất này giá rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư và có niềm tin rằng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra một số khu đất nông nghiệp nằm ở vị trí thuận lợi khiến người mua lầm tưởng có thể dễ dàng hợp thức hóa. 

Cảnh báo 7 nguy cơ mua nhà trên đất nông nghiệp

Việc mua đất nông nghiệp làm nhà dường như là món hời lớn nhưng đằng sau đó là nguy cơ pháp lý, tài chính nghiêm trọng. Người mua nhà cần hết sức cảnh giác trước khi quyết định xuống tiền. Dưới đây là 7 nguy cơ thường thấy:

• Không thể sang tên hoặc được cấp sổ đỏ: Đây là rủi ro lớn nhất khi mua đất nông nghiệp để ở. Nếu người bán chỉ có đất nông nghiệp, hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng hợp pháp đồng nghĩa với việc bạn không thể sang tên và không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu.
• Có nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ công trình: Việc xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm sử dụng đất sai mục đích. Khi bị phát hiện, chính quyền có thể yêu cầu khôi phục hiện trạng ban đầu hoặc cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ công trình
• Không thể vay vốn ngân hàng hoặc thế chấp tài sản: Ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản có giấy chứng nhận hợp pháp. Vì vậy, nếu bạn mua nhà trên đất nông nghiệp, không thể vay thế chấp, không thể dùng làm tài sản bảo đảm.
• Nguy cơ mất trắng khi đất bị thu hồi: Nếu khu đất nằm trong quy hoạch nông nghiệp, mở rộng giao thông hoặc khu đô thị, Nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường công trình xây trái phép. Chủ sở hữu chỉ được bồi thường phần giá trị đất hợp pháp còn nhà xây trên đất sai mục đích sẽ không được đền bù.
• Rủi ro tranh chấp và hợp đồng vô hiệu: Khi xảy ra tranh chấp, tòa án thường không công nhận quyền lợi của người mua, dẫn đến mất tiền, mất đất.
• Khó chuyển nhượng, thanh khoản cực thấp: Đất nông nghiệp không được phép xây dựng và không có sổ đỏ nên rất khó bán lại nếu có nhu cầu bán
• Khả năng bị xử phạt hành chính nặng: Hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp có thể bị xử phát tùy vào quy mô vi phạm. Ngoài ra người vi phạm còn bị buộc khôi phục hiện trạng và tháo dỡ công trình

Có nên mua đất nông nghiệp làm nhà không?

Mua đất nông nghiệp để ở hoặc đầu tư được nhiều người lựa chọn. Nhiều người cho rằng chỉ cần mua đất nông nghiệp giá rẻ sau này xin chuyển đổi sang đất ở để thu lợi. Trên thực tế pháp lý và chi phí chuyển đổi lại phức tạp hơn nhiều đi kèm rủi ro pháp lý, tài chính mà không phải ai cũng hiểu rõ chính vì vậy mà bạn cần được nhìn nhận một cách toàn diện, cả về lợi ích lẫn hệ quả lâu dài.

Khi mua đất nông nghiệp có thể mang lại một số lợi ích trước mắt, tuy nhiên, những lợi ích này chỉ thật sự có giá trị khi mảnh đất đó có thể chuyển đổi mục đích sử dụng hợp pháp sang đất ở, nếu không, mọi công trình xây dựng trên đó đều bị xem là vi phạm. Rủi ro từ việc mua nhà trên đất nông nghiệp thường lớn hơn rất nhiều so với lợi ích ngắn hạn. Người mua không thể được cấp sổ đỏ, không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, không thể thế chấp vay ngân hàng, và đặc biệt là có thể bị cưỡng chế tháo dỡ nhà nếu chính quyền phát hiện xây dựng sai phép.

Nếu xét trên tổng thể, không nên mua đất nông nghiệp làm nhà. Trừ khi người mua đã xác minh chắc chắn đất nằm trong khu vực có thể chuyển đổi sang đất ở và có khả năng thực hiện thủ tục hợp pháp. Mặc dù giá rẻ có thể giúp tiết kiệm trong ngắn hạn, nhưng rủi ro về pháp lý, tài chính và quyền sở hữu lại quá lớn. Cách an toàn nhất vẫn là chỉ mua đất có sổ đỏ thổ cư rõ ràng, hoặc hoàn tất thủ tục chuyển đổi trước khi xây dựng. 

Giải pháp an toàn nếu đã lỡ mua nhà trên đất nông nghiệp

Không ít người vì thiếu hiểu biết pháp lý hoặc tin lời môi giới đã lỡ mua nhà xây trên đất nông nghiệp mà không biết đó là giao dịch vi phạm quy định. Dưới đây là các giải pháp thực tế, an toàn và phù hợp theo quy định pháp luật mà người mua cần biết:

• Kiểm tra lại tình trạng pháp lý của thửa đất để biết khu vực đó có nằm trong quy hoạch đất ở hay không. Nếu đất đã nằm trong khu vực quy hoạch dân cư hoặc được phép chuyển đổi mục đích, đây là tín hiệu tích cực.
• Thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau khi được phê duyệt, người mua có thể xin cấp phép xây dựng hợp pháp, đồng thời được cấp sổ đỏ thổ cư cho phần đất chuyển đổi. Việc chuyển đổi này có thể tốn kém, đặc biệt ở khu vực giáp trung tâm — chi phí đôi khi lên đến vài trăm triệu đồng. 
• Liên hệ luật sư hoặc cơ quan chức năng để xử lý hợp đồng, điều này giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh để sự việc kéo dài gây thiệt hại lớn hơn. 
• Nếu nhà đang xây dở hoặc đã hoàn thiện trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, tốt nhất nên tạm dừng mọi hoạt động thi công. Việc tiếp tục xây dựng có thể bị xem là hành vi sử dụng đất sai mục đích, dẫn đến bị xử phạt hành chính hoặc cưỡng chế tháo dỡ. Thay vào đó, người mua nên tập trung làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước, để đảm bảo công trình được công nhận hợp pháp về sau. 

Trong trường hợp phòng tránh rủi ro tốt nhất bạn nên:

• Luôn yêu cầu sổ đỏ bản gốc và kiểm tra kỹ mục đích sử dụng đất. 
• Tra cứu thông tin quy hoạch online hoặc tại phòng TNMT. 
• Không tin hoàn toàn vào lời môi giới hay giấy tờ viết tay. 
• Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi ký hợp đồng. 
• Nếu sau khi kiểm tra, bạn thấy đất không thể hợp thức hóa, hãy xem xét chuyển nhượng lại cho người có nhu cầu làm nông nghiệp hoặc đầu tư hợp pháp để giảm thiệt hại.

Mua đất nông nghiệp làm nhà là quyết định rủi ro cao vì vậy bạn đang phân vân có nên mua đất nông nghiệp làm nhà thì cần tìm hiểu kỹ hoặc nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý để bảo vệ tài sản của mình. Hy vọng qua nội dung được chia sẻ sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.