Có nên mua nhà bị lộ giới? Cách nhận biết chính xác

Thời gian gần đây có không ít trường hợp mua phải nhà bị lộ giới dẫn đến tranh chấp, khó sang nhượng thậm chí thu hồi phần diện tích đã mua. Vậy làm thế nào để nhận biết chính xác căn nhà sắp mua có dính phải lộ giới hay không? Theo dõi nội dung được chia sẻ từ bài viết dưới đây để giúp bạn hiểu và tiến hành kiểm tra trước khi đưa ra quyết định có nên mua nhà bị lộ giới hay không.

Thế nào là lộ giới? Nhà bị lộ giới là gì?

Lộ giới là ranh giới quy hoạch giữa phần đất công cộng dành cho giao thông và phần đất được phép xây dựng. Khái niệm những căn nhà bị lộ giới có thể hiểu là ngôi nhà có phần diện tích đất nằm trong phần lộ giới quy hoạch không được phép xây dựng công trình kiên cố. Những công trình này có thể bị yêu cầu lùi lại hoặc tháo dỡ khi nhà nước có kế hoạch mở rộng đường. Đồng thời phần đất này sẽ bị thu hồi mà không được đền bù thỏa đáng. 

Hiện nay có 2 trường hợp lộ giới phổ biến: 

• Nhà bị vướng một phần lộ giới: Đây là trường hợp mà một phần diện tích đất (mặt tiền) nằm trong phạm vi quy hoặc mở rộng đường. Nếu phần trong lộ giới thì không được xây dựng mà chỉ được làm công trình tạm. Trong khi phần ngoài lộ giới vẫn có thể xin giấy phép xây dựng chính thức nếu phù hợp với quy hoạch và đảm bảo an toàn
• Nhà nằm hoàn toàn trong lộ giới: Ở trường hợp này toàn bộ diện tích đất thuộc quy hoạch mở rộng giao thông hoặc công trình công cộng không được phép xây dựng hay công nhận quyền sử dụng đất ổn định. Nếu có công trình sẵn chỉ được ở tạm mà không được cải tạo xây mới, chuyển nhượng hoặc thế chấp hợp pháp. 

Nhìn chung thì đối với người dân, việc kiểm tra thông tin lộ giới trước khi mua bán nhà đất là bước cực kỳ quan trọng. Điều này sẽ giúp bạn tránh được rủi ro về quy hoạch trong quá trình xây dựng cũng như đảm bảo an toàn hơn về mặt pháp lý.

Cách nhận biết nhà bị lộ giới chính xác

Căn cứ QCVN 41:2019/BGTVT quy định mốc lộ giới là mốc được đặt ở mép ngoài cùng xác định ranh giới của đất dành cho đường bộ theo chiều ngang đường. Theo đó ta có thể xác định được mốc lộ giới cho một khu đất qua các bước:

• Bước 1: Trước khi mua đất hay xây nhà thì người dân cần nhìn tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các cột mốc lộ giới và các biển báo liên quan đến lộ giới được cắm ở 2 bên đường. 
• Bước 2: Từ vị trí cột mốc lộ giới, xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang hai bên. 
• Bước 3: Từ lộ giới vừa xác định, tính toán khoảng lùi phù hợp với tuyến đường, đảm bảo đúng theo quy hoạch của cơ quan nhà nước. 
• Bước 4: Từ việc xác định được khoảng lùi của công trình sẽ ra được chỉ giới xây dựng, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây dựng công trình hợp pháp.

Rủi ro khi mua nhà bị lộ giới

Mua nhà lộ giới luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Cụ thể hơn thì dưới đây là một số rủi ro phổ biến bao gồm:

• Không được cấp sổ đỏ hoặc không được sang tên: Nếu chỉ một phần đất nằm trong lộ giới, khi sang tên cơ quan nhà nước sẽ tách phần diện tích đó ra khỏi sổ khiến giá trị tài sản bị giảm. Đồng thời nếu nhà nằm hoàn toàn trong phần đất lộ giới thường không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Không được phép xây dựng, sửa chữa hoặc xin giấy phép hoàn công: Nghiêm trọng hơn có thể bị buộc phải tháo dỡ nếu vi phạm quy hoạch hoặc bị giải tỏa mà không được đền bù đầy đủ do phần đất chuẩn bị mở rộng đường 
• Giá trị tài sản thấp và khó bán lại: Giá trị mất từ 10-30% so với những căn nhà cùng khu vực. Ngoài ra vấn đề pháp lý cũng dẫn đến tính thanh khoản kém nên bạn có thể mất nhiều thời gian dẫn đến việc giảm giá mạnh
• Nguy cơ bị thu hồi, giải tỏa mà không được bồi thường: điều này khiến chủ sở hữu thiệt hại lớn về tài sản.
• Rủi ro trước pháp lý khi thế chấp hoặc vay ngân hàng: Ngân hàng thường không chấp nhận tài sản thế chấp là nhà đất nằm trong lộ giới vì tính pháp lý không rõ ràng. Vì vậy mà người mua có thể không vay được vốn hoặc phải chịu định giá thấp hơn nhiều so với thị trường

Có nên mua nhà bị lộ giới không?

Nhà lộ giới có thể là một miếng hời giúp người mua nhà với giá rẻ tuy nhiên trong một số trường hợp nó lại trở thành cái bẫy gây ảnh hưởng đến tài chính và đời sống của bạn.

Xét về góc độ pháp lý thì đây không phải là tài sản an toàn để sở hữu lâu dài. Bởi nếu toàn bộ căn nhà nằm trong lộ giới bạn không thể được cấp sổ đỏ. Thậm chí chỉ một phần nhỏ nằm trong lộ giới thì cơ quan nhà nước sẽ ghi chú phần quy hoạch vào sổ đỏ hoặc tách riêng làm giảm diện tích công nhận và giá trị tài sản. Ngoài ra ngân hàng cũng không chấp nhận tài sản này để thế chấp vay vốn

Xét theo góc độ tài chính, như đã nói bên trên khi đây có thể là là miếng mồi giá rẻ nhưng lời ít nhưng rủi ro nhiều. Mua nhà lộ giới sẽ khó sang tên, bán lại, tính thanh khoản thấp và nếu giải tỏa bạn không nhận được bồi thường từ phần diện tích đất bị lộ giới đó

Nếu bạn xác định mua nhà lộ giới cho nhu cầu ở thực thì cần cân nhắc trước khi mua. Đối với nhu cầu ngắn hạn thì có thể mua nhà lộ giới nhưng cần xác định rõ thời gian quy hoạch và giá cả hợp lý. Còn nếu bạn muốn mua để ở lâu dài hoặc làm tài sản thừa kế thì đây không phải lựa chọn tốt

Lời khuyên từ chuyên gia Bất động sản

Để đảm bảo giao dịch an toàn đối với những giao dịch liên quan đến Bất động sản lộ giới thì bạn cần biết lời khuyên từ chuyên gia:

• Không nên mua nhà hoàn toàn nằm trong lộ giới, vì không có giá trị pháp lý bền vững
• Chỉ xem xét mua nếu phần diện tích vướng rất nhỏ, đã kiểm tra rõ quy hoạch và gía mua phản ánh đúng rủi ro
• Trước khi đặt cọc mua nhà cần tra cứu thông tin quy hoạch rõ ràng, sổ đỏ gốc và nhờ cán bộ địa chính xác định phần diện tích hợp pháp.
• Có thể nhờ đến luật sư hoặc đơn vị Môi giới uy tín để được hỗ trợ tư vấn hợp đồng. Đồng thời trong hợp đồng cần ghi rõ trách nhiệm và rủi ro khi quy hoạch được triển khai
• Nếu mục tiêu ở lâu dài, đầu tư hoặc tích lũy tài sản an toàn thì bạn cần ưu tiên chọn nhà có pháp lý rõ ràng, không vướng lộ giới để đảm bảo giá trị bền vững.

Mua nhà là một quyết định lớn, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về rủi ro và cách nhận biết nhà đất dính lộ giới. Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra thông tin quy hoạch, trích lục bản đồ và hỏi ý kiến chuyên gia để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có. Một quyết định sáng suốt hôm nay sẽ giúp bạn yên tâm an cư và đầu tư bền vững cho tương lai.