Có nên mua nhà tập thể không có sổ đỏ? 5 rủi ro và hướng xử lý

Có nên mua nhà tập thể không có sổ đỏ không? Những căn nhà tập thể thường có mức giá hấp dẫn, phù hợp với những người có tài chính hạn chế. Tuy nhiên, đằng sau mức giá “mềm” là hàng loạt rủi ro tiềm ẩn. Vậy mua nhà tập thể không có sổ đỏ cần lưu ý điều gì, cách xử lý rủi ro ra sao. Cùng tìm hiểu ngay! 

Có nên mua nhà tập thể không có sổ đỏ không?

Có nên mua nhà tập thể không có sổ đỏ không? Đây là chủ đề mà nhiều người thắc mắc vì họ lo ngại về những rủi ro sau khi mua nhà. Theo đó, việc mua nhà tập thể không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong khâu xác lập quyền sở hữu.

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) là căn cứ pháp lý duy nhất để khẳng định quyền sở hữu hợp pháp của người mua. Nếu không có sổ đỏ, người mua có thể gặp rất nhiều khó khăn trong việc sang tên, chuyển nhượng, chứng minh quyền sở hữu nếu có xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, nhiều căn hộ tập thể lâu năm ở khu vực nội thành hiện vẫn chưa được cấp sổ đỏ do vướng mắc về quy hoạch, giấy tờ xây dựng, thủ tục hành chính,...

Giá bán những căn nhà này thường rẻ hơn so với mặt bằng chung, phù hợp với những người có tài chính hạn hẹp. Mặc dù vậy, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ giữa lợi ích tài chính trước mắt và rủi ro tiềm ẩn về pháp lý. Nếu vẫn quyết định mua thì cần yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán cũ, quyết định phân nhà, giấy tờ thanh lý nhà,...

Ngoài ra, 2 bên mua bán nhà cũng cần thiết lập và ký kết bản hợp đồng đặt cọc rõ ràng, dưới sự chứng kiến của bên thứ 3 uy tín để tránh tranh chấp sau này. 

Nhà tập thể được cấp sổ đỏ không?

Nhà tập thể là loại hình nhà ở được sử dụng rộng rãi, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra chính là nhà tập thể có được cấp sổ đỏ hay không? Hiện nay, hầu hết các căn nhà tập thể đều đã được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu nhà tập thể đã có đầy đủ quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở theo quy định trên sổ. 

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ quan trọng nhất để xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức đối với một tài sản Bất động sản. Khi nhà tập thể đã có sổ đỏ, tức là chủ sở hữu có quyền quyết định tài sản của mình với các quyền hạn như bán, cho thuê, thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu. 

Trong trường hợp dự án cần cải tạo hoặc giải tỏa, chủ sở hữu căn hộ tập thể có sổ đỏ sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật. Đây là một trong những quyền lợi để bảo vệ người dân khi phải di dời khỏi nơi ở vì vấn đề quy hoạch hoặc xây dựng công trình công cộng. 

Top 5 rủi ro khi mua nhà tập thể không có sổ đỏ và cách xử lý

Mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về pháp lý, tài chính,... Dưới đây là những rủi ro mà người mua có thể gặp phải và cách xử lý hiệu quả để giảm thiểu thiệt hại: 

1. Không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp

Khi không có sổ đỏ của căn nhà tập thể, bạn sẽ không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Lúc này bạn sẽ không có quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc để lại tài sản thừa kế.  

Cách xử lý:

• Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ gốc như quyết định phân nhà, hợp đồng mua bán cũ, biên lai nộp tiền, giấy tờ liên quan đến sử dụng đất,...  
• Xác minh tính pháp lý của giấy tờ thông qua chính quyền địa phương hoặc luật sư.
• Lập vi bằng giao dịch tại văn phòng công chứng để ghi nhận việc mua bán, đề phòng nếu có tranh chấp sau này.

2. Khó khăn trong việc cấp sổ đỏ sau này

Việc hợp thức hóa để xin cấp sổ đỏ sau khi mua lại thường rất khó khăn nếu nhà nằm trong quy hoạch treo, nhà tập thể đã xuống cấp hoặc chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý trước đây. 

Cách xử lý:

• Kiểm tra quy hoạch nhà trong khu vực qua phòng Tài nguyên - Môi trường hoặc UBND quận/huyện.
• Nắm rõ lý do chưa được cấp sổ đỏ, nếu nguyên nhân từ thủ tục thì có thể chủ động liên hệ để hoàn thiện sau khi mua. 
• Ưu tiên mua nhà trong khu tập thể đã có những căn khác được cấp sổ đỏ.

3. Nguy cơ tranh chấp quyền sử dụng đất 

Một số căn nhà tập thể chưa có sổ đỏ có thể nằm trong diện sở hữu tập thể hoặc bị nhiều bên đứng tên, có thể dẫn đến tranh chấp trong tương lai. 

Cách xử lý:

• Kiểm tra số lượng người đứng tên căn nhà, đặc biệt với căn nhà phân từ thời bao cấp.
• Lập hợp đồng mua bán rõ ràng, có xác nhận của tất cả người đồng sở hữu. 

4. Không thể vay ngân hàng hoặc dùng tài sản để thế chấp

Nếu một căn nhà không có sổ đỏ thì sẽ không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo, dẫn đến khó khăn khi vay vốn hoặc cần huy động tài chính gấp. 

Cách xử lý:

• Xác định rõ mục đích mua nhà là để ở lâu dài hay đầu tư. 
• Tìm hiểu khả năng xin cấp sổ đỏ sau khi mua.

5. Khó chuyển nhượng, bán lại trong tương lai

Người mua sẽ rất e ngại với những ngôi nhà không có sổ đỏ, vì nhà đó sẽ khó bán hoặc mất giá trị trên thị trường, đặc biệt liên quan đến vấn đề pháp lý.  

Cách xử lý:

• Nếu vẫn quyết định mua, người mua cần thương lượng mức giá thật hợp lý, có thể tương ứng với rủi ro có thể xảy ra. 
• Ghi nhận giao dịch qua văn bản, lập vi bằng, thủ tục mua nhà, có công chứng đầy đủ và xác nhận đầy đủ.
• Nắm rõ các điều kiện để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sau này.

Mua nhà tập thể không có sổ đỏ là sự lựa chọn giữa giá rẻ và rủi ro pháp lý, Nếu bạn là người có kinh nghiệm, hiểu rõ thủ tục và biết cách bảo vệ quyền lợi của mình thì có thể xem xét.  

Điều kiện mua - bán nhà tập thể khi không có sổ đỏ

Để mua bán nhà tập thể không có sổ đỏ, người bán và người mua cần đáp ứng những điều kiện sau:

Điều kiện mua 

Thuộc đối tượng được mua nhà ở theo Nghị định của chính phủ, với các điều kiện như sau:

• Có hợp đồng thuê nhà ở đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này, trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận và cử người đại diện để ký tên vào hợp đồng mua bán nhà với cơ quan quản lý nhà ở.
• Đóng đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng
• Phản có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê. 

Điều kiện bán

• Nhà ở không thuộc diện quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí làm nhà ở, thuộc diện đang xử lý, đất thuộc sở hữu nhà nước. 
• Nhà ở không bị kê biên để thi hành án.
• Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu.

Để đưa ra quyết định chính xác về việc có nên mua nhà tập thể không có sổ đỏ không thì bạn cần xác định dựa trên nhiều yếu tố. Nếu bạn không tự tin về kiến thức và kinh nghiệm của bản thân thì hãy nhờ đến sự tư vấn, hỗ trợ của các chuyên gia, luật sư.