Kinh nghiệm thực tế khi lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng

Trong quá trình mua bán nhà đất, không ít trường hợp người mua rơi vào tình huống lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng. Vấn đề này không phải hiếm khi xảy ra, nếu không xử lý kịp thời người mua nhà có thể đối mặt với nhiều rủi ro từ hành chính đến pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ những kinh nghiệm thực tế và giải pháp giúp bạn hạn chế rủi ro khi lỡ mua phải  loại nhà này

Vì sao có tình trạng mua nhà không có giấy phép xây dựng

Nhìn chung tình trạng mua nhà không có giấy phép xây dựng xảy ra do người xây dựng muốn trốn tránh nghĩa vụ tài chính, xây dựng trái phép hoặc không đủ điều kiện hoàn công. Bên cạnh đó một số trường hợp do người dân thiếu hiểu biết về pháp luật hoặc không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng. Nguyên nhân xuất phát từ cả phía người bán lẫn người mua bao gồm:

• Chủ nhà xây dựng trái phép, không xin phép cơ quan chức năng: Nhằm mục đích bán nhanh hoặc để tiết kiệm chi phí nên bỏ qua thủ tục xin phép. Có trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch, vốn không được phép xây dựng nhà ở. Khi bán lại, chủ nhà thường chỉ đưa ra giấy tờ đất mà không nói rõ về giấy phép xây dựng. 
• Xây sai phép hoặc xây vượt phép: Một số công trình có giấy phép nhưng xây sai thiết kế và cũng bị coi là vi phạm nên khi sang nhượng dễ rắc rối pháp lý
• Người mua thiếu kinh nghiệm, chủ quan trong kiểm tra pháp lý, thậm chí có người tin tưởng bên bán hoặc môi giới , chỉ xem sổ đỏ/sổ hồng mà bỏ qua giấy tờ xây dựng. 
• Tình trạng xây nhà chưa được quản lý chặt chẽ, người dân quen với việc “xây trước, hợp thức hóa sau” dẫn đến nhiều căn nhà không có giấy phép nhưng vẫn được rao bán bình thường. 
• Tâm lý “nhắm mắt cho qua” để bán nhanh, nhiều trường hợp người mua sau khi nhận nhà mới phát hiện sự thật thì đã quá muộn.

Tóm lại, vấn đề mua phải nhà không có giấy phép xây dựng xuất phát từ sự thiếu minh bạch của bên bán và sự chủ quan của bên mua. Đây là lý do người mua cần đặc biệt cẩn trọng, luôn yêu cầu đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng.

Rủi ro khi mua nhà không có giấy phép xây dựng

Có thể thấy, mua nhà không có giấy phép xây dựng là một quyết định đầy rủi ro từ pháp lý đến tài chính và cả giá trị sử dụng lâu dài:

• Nguy cơ bị xử phạt hành chính: Theo quy định pháp luật, công trình xây dựng không phép có thể bị xử phạt từ 60 – 80 triệu đồng (tùy mức độ vi phạm). Trong nhiều trường hợp, người mua – với tư cách chủ sở hữu mới – có thể phải đứng ra nộp phạt thay cho chủ cũ. 
• Bị buộc tháo dỡ công trình: Nếu căn nhà xây dựng trên đất không đủ điều kiện như đất nông nghiệp, đất quy hoạch thì cơ quan chức năng có thể yêu cầu tháo dỡ toàn bộ công trình. Khi đó, người mua gần như mất trắng số tiền bỏ ra. 
• Khó sang tên, làm sổ hồng sổ đỏ: Đồng nghĩa với việc bạn không thể đứng tên hợp pháp, dẫn đến việc khó chuyển nhượng hoặc khó có thể mua nhà thế chấp ngân hàng sau này.
• Giá trị tài sản bị giảm mạnh: Nhà không có giấy phép xây dựng thường khá khó bán lại. Nếu muốn bán lại, bạn phải chấp nhận giá thấp hơn thị trường rất nhiều, thậm chí rất khó tìm được khách mua. 
• Nguy cơ tranh chấp pháp lý kéo dài: Chủ cũ có thể cố tình che giấu tình trạng pháp lý. Nếu xảy ra tranh chấp, bạn sẽ mất nhiều thời gian, công sức và chi phí để kiện tụng. Thậm chí trong một số vụ việc, người mua vừa mất tiền mua nhà, vừa không được sử dụng hợp pháp. 
• Rủi ro an toàn, chất lượng công trình: Những căn nhà xây dựng “chui” thường không đảm bảo an toàn đồng thời tiềm ẩn nguy hiểm trong quá trình sử dụng, đặc biệt ở các khu vực đông dân cư.

Kinh nghiệm xử lý khi lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng

Khi lỡ mua phải nhà không có giấy phép xây dựng bạn cần thực hiện những điều sau:

1. Kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ pháp lý của nhà đất

Yếu tố pháp lý luôn đề cao về vấn đề pháp lý, bạn cần rà soát kỹ sổ đỏ/ sổ hồng, hợp đồng mua bán và các giấy tờ liên quan. Bởi nếu trong hợp đồng có ghi rõ cam kết của bên bán về tính hợp pháp công trình thì bạn có cơ sở pháp lý để yêu cầu bồi thường hoặc hủy giao dịch. Song song với đó, bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng như Phòng Tài nguyên & Môi trường để xin trích lục quy hoạch, nhằm kiểm tra xem lô đất có dính quy hoạch treo hay hành lang bảo vệ công trình công cộng không. 

Để đảm bảo khách quan, người mua nên trực tiếp đến UBND xã/phường hoặc Phòng Quản lý đô thị để xác minh tình trạng pháp lý của căn nhà, tránh trường hợp giấy tờ bị làm giả hoặc thông tin bị môi giới che giấu. Chỉ khi kiểm tra kỹ lưỡng toàn bộ hồ sơ như vậy, bạn mới có đủ cơ sở để quyết định tiếp theo

2. Làm việc trực tiếp với chính quyền địa phương 

Để xác định được có thể “cứu vãn” được việc lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng hay không thì tốt nhất bạn nên liên hệ với UBND xã/phường, phòng quản lý đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường để trình bày rõ lý do vì sao lỡ mua nhầm. Khi nộp đơn xác minh tình trạng pháp lý đừng quên hỏi thủ tục bổ sung giấy phép (trong trường hợp đủ điều kiện). 

Nhìn chung là tránh nghe những lời đồn đoán từ nhiều phía mà hãy trực tiếp tìm đến nơi có thông tin chính thức để xác minh.

3. Xin cấp phép xây dựng bổ sung

Trong trường hợp căn nhà được xây trên đất hợp pháp và chưa vướng quy hoạch treo thì người mua hoàn toàn có thể xin cấp phép xây dựng bổ sung hoặc xin công nhận công trình sau khi xây dựng. Đây là cách giải quyết tốt nhất để hợp thức hóa nhà không phép, giúp người mua có cơ sở pháp lý rõ ràng, tránh rủi ro về sau.

Khi hợp thức hóa công trình mang đến lợi ích như đảm bảo việc được pháp luật công nhận, có thể đưa vào sổ hồng, sang tên, thế chấp hoặc mua bán hợp pháp. Từ đó tránh bị cưỡng chế tháo dỡ hoặc xử phạt trong tương lai và gia tăng giá trị bất động sản khi giao dịch.

4. Chấp nhận xử phạt hành chính để hợp thức hóa 

Trong một số trường hợp, bạn sẽ phải nộp phạt vì xây dựng trái phép trước khi được phép điều chỉnh. Khoản phạt này thường dao động từ vài chục triệu đồng, nhưng sau đó nhà của bạn mới đủ điều kiện để hoàn công và sang tên. Việc chấp nhận xử phạt hành chính tuy khiến người mua tốn kém thêm chi phí, nhưng đây lại là phương án giúp đảm bảo an toàn để hợp thức hóa nhà không phép. So với nguy cơ mất trắng vì bị tháo dỡ, giải pháp này vẫn là lựa chọn tối ưu nếu công trình đủ điều kiện tồn tại.

5. Trường hợp không thể hợp thức hóa 

Có nhiều trường hợp không thể hợp thức hóa thì bạn có thể cân nhắc một số trường hợp cụ thể bao gồm:

• Xây trên đất không đủ điều kiện để cấp phép: Cụ thể như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng. Đây là nhóm rủi ro cao nhất, gần như chắc chắn không thể hợp thức hóa
• Công trình nằm trong khu vực quy hoạch: Nếu lô đất nằm trong quy hoạch treo, quy hoạch mở rộng đường, khu tái định cư hoặc dự án của Nhà nước thì dù công trình có chắc chắn đến đâu cũng bị thu hồi đất. Những trường hợp này chỉ được phép sử dụng tạm thời chứ không thể xin giấy phép bổ sung
• Nhà xây dựng vi phạm nghiêm trọng quy chuẩn xây dựng: Như việc xây lấn chiếm, vượt số tầng quy định hoặc quá sát công trình lân cận gây mất an toàn. Những vi phạm này bắt buộc phải tháo dỡ phần sai phạm
• Công trình không đảm bảo an toàn kết cấu: Nếu cơ quan chức năng kiểm tra và xác định công trình nguy hiểm sẽ ra quyết định buộc phá bỏ, không cho phép hợp thức hóa
• Không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp: Nếu người bán xây nhà trên đất không có sổ đỏ hoặc đất đang tranh chấp, thì người mua không thể xin phép bổ sung. Trong trường hợp này, ngay cả khi muốn “chấp nhận phạt” cũng không được giải quyết.

Những cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà

Người mua cần cân nhắc kỹ, hoặc chuẩn bị sẵn phương án xử lý pháp lý trước khi xuống tiền. Dưới đây là cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà:

• Luôn kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hồ sơ hoàn công trước khi ký hợp đồng. 
• Nếu chưa rành về thủ tục, hãy nhờ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản đi cùng. Luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý sẽ giúp bạn đàm phán lại hợp đồng với bên bán, làm hồ sơ bổ sung và giải quyết tranh chấp nếu xảy ra kiện tụng
• Kiểm tra xem lô đất có nằm trong diện quy hoạch treo, hành lang bảo vệ, hoặc có tranh chấp không. 
• Chủ động đến công trình và khảo sát thực tế công trình thực tế, đối chiếu với giấy tờ. Quan sát xem nhà có vi phạm lộ giới, xây lấn kênh rạch hay hành lang giao thông không.
• Tất cả hợp đồng mua bán cần được công chứng tại phòng công chứng hoặc UBND có thẩm quyền. Tránh mua bán giấy tay, sang nhượng bằng vi bằng hoặc thỏa thuận miệng vì không có giá trị pháp lý. 
• Thận trọng với nhà giá rẻ bất thường, nếu căn nhà có giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung khu vực. Nhiều trường hợp giá rẻ do nhà xây không phép, trên đất nông nghiệp, hoặc vướng quy hoạch gây rủi ro ảnh hưởng lớn đến bạn. 
• Đặc biệt lưu ý chỉ đặt cọc khi chắc chắn pháp lý rõ ràng. Trước khi chuyển tiền, hãy yêu cầu xem bản gốc giấy tờ. Đồng thời ghi rõ trong điều khoản trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi từng bên.

Như vậy từ bài viết trên đã cung cấp cho bạn về kinh nghiệm xử lý khi lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng. Nhìn chung thì việc này chắc chắn có rủi ro nhưng không phải là không có cách xử lý. Bạn chỉ cần nhớ rằng trước mỗi giao dịch cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, quy hoạch và giấy tờ liên quan. Có như vậy mới có thể yên tâm an cư, tránh được những hệ lụy tài chính và pháp lý