Mua nhà thế chấp ngân hàng: Thủ tục, rủi ro, cách phòng tránh

Mua nhà thế chấp ngân hàng đang trở thành lựa chọn hấp dẫn với nhiều người bởi mức giá ưu đãi hơn so với thị trường. Tuy nhiên, người mua cần nắm rõ cách mua nhà thế chấp ngân hàng, cập nhật các rủi ro có thể gặp phải và cách xử lý rủi ro hiệu quả nhất! 

Mua nhà thế chấp ngân hàng là gì?

Mua nhà thế chấp ngân hàng là hình thức mà người mua tham gia giao dịch mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng do chủ sở hữu không còn khả năng trả nợ đúng hạn. Khi đó, tài sản đảm bảo sẽ được xử lý theo quy định để thu hồi nợ, thông qua thỏa thuận hoặc phát mại.

Trong giao dịch này, ngân hàng đóng vai trò giám sát và hỗ trợ pháp lý giúp 2 bên thực hiện việc giải chấp, thanh toán và sang tên. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, ngân hàng không phải là chủ sở hữu trực tiếp của bất động sản, mà chỉ giữ quyền xử lý tài sản theo hợp đồng thế chấp. Giao dịch sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp.

Cách mua nhà thế chấp ngân hàng an toàn, chuẩn pháp lý

Có nhiều cách mua nhà thế chấp ngân hàng tùy theo tình trạng khoản vay của bên bán và thỏa thuận giữa các bên. Dưới đây là 3 hình thức phổ biến:

1. Mua nhà theo thỏa thuận của bên bán

Đây là phương án thường được áp dụng khi bên bán vẫn còn khả năng phối hợp giải quyết nợ và đồng thuận cùng bên mua thực hiện giao dịch. Theo đó, 3 bên là người bán, người mua và ngân hàng sẽ cùng ký kết một thỏa thuận liên quan đến việc mua nhà, bán nhà hiện đang thế chấp. Quy trình của việc mua nhà theo thỏa thuận của bên bán diễn ra như sau:

• Lập thỏa thuận 3 bên: Tài liệu này sẽ thể hiện rõ cam kết thanh toán vay và quy trình chuyển nhượng tài sản.
• Chuyển khoản đặt cọc: Người mua thanh toán 1 phần tiền cho ngân hàng để tất toán khoản vay còn lại của bên bán, bao gồm nợ gốc, lãi và các chi phí phát sinh.
• Giải chấp tài sản: Sau khi khoản vay được thanh toán, ngân hàng sẽ giải chấp sổ đỏ, làm thủ tục trả lại giấy tờ nhà cho bên bán.
• Ký hợp đồng mua bán: Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
• Sang tên sở hữu: Người mua hoàn tất thanh toán phần còn lại, sau đó thực hiện sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.

Hình thức mua bán này sẽ phù hợp với những trường hợp muốn rút ngắn thời gian giao dịch và kiểm soát được toàn bộ quy trình pháp lý. 

2. Thay thế tài sản thế chấp

Với hình thức này, bên bán có thể chủ động đưa 1 tài sản khác có giá trị tương đương hoặc cao hơn vào để thay thế tài sản đang bị thế chấp, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục mua bán nhà . Các bước thực hiện bao gồm:

• Đề xuất thay thế tài sản: Bên bán và ngân hàng sẽ làm việc để thống nhất thay thế tài sản đang thế chấp bằng một tài sản khác.
• Hoàn tất thủ tục thế chấp mới: Ngân hàng tiến hành định giá và đăng ký tài sản thay thế, sau đó xóa đăng ký thế chấp cũ.
• Giải chấp tài sản muốn bán: Sau khi hoàn tất, tài sản gốc được giải chấp và đủ điều kiện để giao dịch.
• Ký hợp đồng mua bán: Người mua và bên bán thực hiện thủ tục công chứng, thanh toán và sang tên như thông thường.

Hình thức này sẽ phù hợp trong trường hợp người bán có nhiều tài sản và mong muốn chủ động xử lý khoản vay để bán tài sản cụ thể. 

3. Mua qua hình thức phát mại qua của ngân hàng

Khi người vay mất khả năng chi trả và không còn phối hợp giải quyết nợ, ngân hàng sẽ tiến hành phát mại tài sản đảm bảo, thường thông qua hình thức đấu giá công khai. Quy trình đấu giá bao gồm:

• Định giá tài sản: Một tổ chức định giá độc lập hoặc do ngân hàng chỉ định sẽ đánh giá giá trị tài sản làm cơ sở khởi điểm cho đấu giá.
• Thông báo công khai: Ngân hàng công bố rộng rãi thông tin về buổi đấu giá, bao gồm địa điểm, thời gian, mô tả tài sản và điều kiện tham gia. 
• Tiến hành đấu giá: Người tham gia cần đăng ký và nộp tiền đặt cọc, ai trả giá cao nhất sẽ trúng đấu giá.
• Thanh toán và nhận tài sản: Người trúng đấu giá thanh toán phần còn lại và nhận bàn giao tài sản. Ngân hàng sẽ hỗ trợ thủ tục giải chấp và chuyển nhượng quyền sở hữu.

Đây là một trong những cách mua nhà thế chấp ngân hàng khá phổ biến, phù hợp với những người có khả năng tài chính và muốn săn tài sản giá tốt từ thị trường phát mại. 

Dù lựa chọn theo hình thức nào thì điều quan trọng nhất chính là kiểm tra kỹ thông tin pháp lý, làm việc rõ ràng với ngân hàng và có thỏa thuận cụ thể bằng văn bản.

Hướng dẫn hoàn tất thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng

Để đảm bảo việc mua nhà thế chấp ngân hàng diễn ra thành công và đúng quy định, người mua cần nắm rõ quy trình cụ thể. Dưới đây là thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng và các bước chi tiết trong mua nhà thế chấp ngân hàng:

Bước 1: Ký thỏa thuận ba bên với ngân hàng

Trong khi thực hiện giao dịch, 3 bên gồm người mua, người bán và ngân hàng sẽ cùng nhau lập một thỏa thuận về việc thanh toán và xử lý khoản vay. Nội dung chính của văn bản là xác định số tiền người mua sẽ thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để tất toán khoản vay của bên bán. 

Số tiền này thường bao gồm cả nợ gốc, lãi phát sinh và các khoản phí liên quan nếu có. Thỏa thuận cần được lập thành văn bản có công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Sau khi ngân hàng nhận đủ tiền, họ sẽ tiến hành giải chấp tài sản, tức là gỡ bỏ đăng ký thế chấp trên sổ đỏ và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán.

Nếu còn dư tiền sau khi trừ nợ, ngân hàng sẽ chuyển phần còn lại cho người bán. Đây là bước quan trọng để đảm bảo tài sản đủ điều kiện pháp lý và thực hiện chuyển nhượng cho người mua.

Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

Sau khi tài sản đã được giải chấp, người mua và người bán sẽ cùng đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Tại đây, 2 bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ tùy thân như CCCD, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản gốc sổ đỏ đã được giải chấp.

Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, xác minh thông tin và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Việc công chứng sẽ đảm bảo giao dịch diễn ra hợp pháp, giảm thiểu tranh chấp về sau.

Bước 3: Nộp thuế và phí liên quan

Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, các bên có nghĩa vụ nộp thuế, phí liên quan từ giao dịch. Cụ thể, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thường ở mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Trong khi đó, người mua sẽ chịu lệ phí trước bạ, thường là 0.5% trên giá trị bất động sản.

Việc kê khai và nộp thuế được thực hiện tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản. Khi nộp, các bên cần chuẩn bị hợp đồng mua bán đã công chứng, bản sao sổ đỏ, CCCD, tờ khai thuế đã điền sẵn, các giấy tờ liên quan. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ được cấp biên lai để làm căn cứ cho bước sang tên sổ đỏ tiếp theo.

Bước 4: Làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Bước cuối cùng trong quy trình mua nhà thế chấp ngân hàng là thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Người mua sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, bao gồm hợp đồng mua bán đã công chứng, bản gốc sổ đỏ, tờ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, giấy tờ tùy thân của người mua, đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai và đơn xin cấp đổi/cấp lại giấy chứng nhận.

Sau khi cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ, họ sẽ thẩm định và cấp lại sổ đỏ đứng tên người mua. Tuy theo địa phương và khối lượng hồ sơ, quá trình sang tên có thể mất từ 10 - 20 ngày làm việc. Sau khi hoàn tất, người mua chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.  

Trong suốt quá trình thực hiện mua nhà theo hình thức thế chấp ngân hàng, bạn nên giữ liên lạc với ngân hàng để nắm rõ tiến độ giải chấp, đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi đặt cọc hoặc thanh toán. Nếu không am hiểu sâu về pháp lý, bạn hãy thuê luật sư hoặc môi giới bất động sản để được hỗ trợ.

Điểm qua 3 rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng và giải pháp

Mua nhà thế chấp ngân hàng có thể là lựa chọn thông minh nhờ mức giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích thì hình thức này cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua cần nhận diện và chủ động đưa ra giải pháp xử lý. Dưới đây là 3 rủi ro phổ biến trong cách mua nhà thế chấp ngân hàng và giải pháp xử lý hiệu quả:

1. Thiếu thông tin chính xác về tài sản

Vì nhà đang được thế chấp tại ngân hàng nên sổ đỏ/sổ hồng sẽ không nằm trong tay người bán mà đang được ngân hàng giữ. Điều này sẽ khiến người mua khó có thể kiểm tra trực tiếp các thông tin về tình trạng pháp lý, diện tích, quy hoạch hoặc có tranh chấp hay không.

Nếu chỉ nghe mô tả từ người bán thì người mua dễ rơi vào tình trạng “mua mù”, thiếu căn cứ để đánh giá tài sản. giải pháp để xử lý rủi ro này là yêu cầu bên bán cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có công chứng hoặc bản photo rõ ràng, sau đó người mua cần nhờ công chứng viên kiểm tra thông tin quy hoạch và lịch sử giao dịch.

Để chắc chắn hơn, người mua nên yêu cầu được cùng bên bán đến ngân hàng để gặp trực tuyến nhân viên tín dụng đang quản lý hồ sơ vay nhằm xác minh tài sản đó đúng là thế chấp hợp pháp. Ngoài ra, bên mua cũng nên yêu cầu bên bán cung cấp Hợp đồng thế chấp, vì tài liệu này sẽ mô tả chi tiết về tài sản và các thông tin liên quan đến người sở hữu.

2. Bên bán sử dụng sai mục đích tiền đặt cọc 

Trong nhiều trường hợp, người mua phải đặt cọc trước hoặc ứng trước một phần tiền cho bên bán để họ dùng khoản tiền đó giải chấp tài sản đang thế chấp. Tuy nhiên, nếu không có biện pháp kiểm soát dòng tiền, người mua có thể gặp tình huống xấu, ví dụ như bên bán dùng tiền vào mục đích cá nhân khác thay vì trả nợ ngân hàng.

Tình huống này sẽ dẫn đến việc tài sản không được giải chấp đúng hạn, hoặc thậm chí không thể chuyển nhượng vì ngân hàng chưa thu hồi đủ nợ. Để hạn chế rủi ro này, người mua nên xây dựng cơ chế thanh toán an toàn và minh bạch ngay từ hợp đồng đặt cọc.

Người mua có thể yêu cầu sự tham gia của thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền và mục đích sử dụng tiền là trả nợ ngân hàng. Trong hợp đồng đặt cọc nên quy định rõ, người mua sẽ đại diện bên chuyển khoản trực tiếp số tiền đặt cọc vào tài khoản của ngân hàng để giải chấp. 

Sau khi khoản vay được tất toán, ba bên sẽ lập một thỏa thuận đồng ý để ngân hàng giải chấp tài sản và bản giao sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán cho người mua. Khi đó, người mua giữ được tài sản và có thể tiến hành các bước sang tên.

3. Bên bán không thực hiện thủ tục sang tên dù đã giải chấp xong

Ngay cả khi người mua đã hoàn tất việc chuyển tiền trả nợ cho ngân hàng và nhận lại sổ đỏ từ phía ngân hàng, thì giao dịch vẫn có thể gặp trở ngại nếu bên bán không hợp tác làm thủ tục sang tên. Một số trường hợp từ thực tế cho thấy, sau khi sổ được giải chấp, bên bán có thể thay đổi ý định, không tiếp tục thực hiện hợp đồng vì mâu thuẫn nội bộ hoặc bên bán muốn giữ lại tài sản vì giá tăng.

Giải pháp để kiểm soát rủi ro này chính là ký trước hợp đồng mua bán treo tại văn phòng công chứng. Đây là loại hợp đồng đã được 2 bên ký kết đầy đủ nhưng sẽ được giữ lại tại văn phòng công chứng cho đến khi người mua mang sổ đỏ đến xác nhận giải chấp thành công. Lúc này hợp đồng mới chính thức có hiệu lực và được sử dụng để sang tên.

Tiếp theo, sau khi ngân hàng hoàn tất giải chấp và giao sổ cho người mua, người mua sẽ quay lại văn phòng công chứng để nhận hợp đồng mua bán và tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là cách để hạn chế tình trạng bên bán “lật kèo” và đảm bảo người mua kiểm soát hoàn toàn quá trình sang tên.

Trên đây là các cách mua nhà thế chấp ngân hàng an toàn và hiệu quả để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra. Hy vọng với những chia sẻ trong bài viết, bạn sẽ hiểu rõ hơn về cách mua nhà thế chấp ngân hàng và có thêm kiến thức để đưa ra quyết định sáng suốt.