Cần mua nhà đất: 5 điều bạn cần biết khi mua năm 2025

Quá trình mua nhà đất năm 2025 có thể xảy ra những rủi ro, tranh chấp nếu người mua không hiểu rõ điều kiện, thủ tục. Trong bài viết này, hãy cùng tìm hiểu chi tiết về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục cần thực hiện và 5 điều bạn cần biết khi mua nhà.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua nhà 

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thừa, tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng và trường hợp được quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này 
• Đất đang không có bất kỳ tranh chấp nào hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết  của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên 
• Đáng trong thời hạn sử dụng đất 
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua nhà

Để quá trình mua bán nhà diễn ra suôn sẻ, thuận lợi và nhanh chóng, các bên tham gia cần đảm bảo cung cấp đầy đủ hồ sơ và thực hiện thủ tục bán nhà đúng quy định:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh Bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
• Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. 
• Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau: 
• • Bên chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD hoặc hộ chiếu), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân, hợp đồng ủy quyền (trường hợp được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
  • Bên nhận chuyển nhượng: Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD hoặc hộ chiếu), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng độc thân).
• Các bên chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau: Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bản sao CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực, giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng). 

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Thuế thu nhập cá nhân

Qúa trình mua nhà, bán nhà sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn. Trong đó:

• Người có nghĩa vụ nộp sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng Bất động sản là người có nghĩa vụ nộp thuế. 
• Mức thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng 

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua sẽ là người nộp thuế thay cho bên bán thì cần nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày, kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận, bên mua là người nộp thuế thì cần nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

Phí thẩm định hồ sơ

Theo thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do Hội đồng Nhân dân tỉnh ban hành, vì vậy, mức thu của mỗi tỉnh sẽ không giống nhau.

Lệ phí trước bạ 

Người nộp lệ phí trước bạ sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, tức là người mua sẽ nộp. Mức lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng.

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà. 

Bước 3: Đăng ký biến động

Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế, lệ phí, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cần có các giấy tờ sau: 

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực 
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có)
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB.

Địa chỉ nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND cấp Tỉnh, văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. 

Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì bên đã thỏa thuận cần nộp theo thông báo. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sẽ không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ.

5 quy định pháp lý cần biết khi mua nhà đất  

Người mua nhà đất cần nắm vững 5 quy định pháp lý dưới đây để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có: 

1. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng

Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong các vực này.
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhưng không được pháp luật cho phép chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. 

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà, đất

Điều kiện về chuyển nhượng đất cho cả bên bán và bên mua đã được quy định cụ thể trong các Bộ luật hiện hành. Người mua cần tìm hiểu kỹ Luật đầu tư Bất động sản để đảm bảo người bán đáp ứng đúng điều kiện và có quyền chuyển nhượng nhà, đất cho bên mua, từ đó tránh được các rủi ro tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.

3. Xem thông tin quy hoạch, thế chấp

Để biết nhà đất bạn đang có nhu cầu mua liệu có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay không thì bạn có thể kiểm tra bằng một số cách sau:

• Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp quận, cấp xã.
• Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp quận, xã để biết nhà đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không
• Hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có nhà đất mà bạn đang quan tâm để xem thêm thông tin
• Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, đây là nguồn thông tin chắc chắn nhất. 

4. Quy định về công chứng, chứng thực 

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất với nhau thì cần phải lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, nếu không sẽ không đủ điều kiện đăng ký sang tên. Nơi công chứng cũng đã được quy định rõ trong Điều luật.  

5. Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày

Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, quá trình chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trên đây là quá trình làm hồ sơ, hướng dẫn thực hiện đầy đủ thủ tục mua nhà năm 2025 theo quy định. Hy vọng với 5 lưu ý trong bài viết, người mua nhà sẽ có thêm kiến thức và kỹ năng để tự tin thực hiện giao dịch mua bán nhà đất an toàn, minh bạch và nhanh chóng.