Mua đất vườn có được xây nhà không? Quy định pháp luật mới nhất

Hiện nay giá đất ở ngày càng tăng cao, nhiều người có xu hướng tìm mua đất vườn với mục đích đầu tư và xây dựng nhà ở. Tuy nhiên liệu mua đất vườn có được xây nhà không? và pháp luật hiện hành quy định thế nào? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định mới nhất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng và những lưu ý cần biết để người mua yên tâm khi quyết định đầu tư.

Thế nào là đất vườn?

Đất vườn là loại đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc cả 2 loại cây trên cùng 1 thửa đất. Loại đất này dùng chủ yếu cho mục đích nông nghiệp, trồng cây và sản xuất. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, loại đất này thường được ghi là “đất trồng lâu năm” hoặc “đất trồng cây hàng năm khác”. Và tóm lại thì đất vườn không phải là đất ở. Bản chất của đất ở là có quyền xây dựng hợp pháp trong khi đất vườn và đất nông nghiệp chỉ phục vụ mục đích sản xuất, canh tác, muốn xây nhà cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Có 3 nguyên nhân chính khiến đất vườn thường bị hạn chế xây dựng nhà ở:

• Mục đích sử dụng ban đầu: Đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp được Nhà nước quản lý theo quy hoạch sử dụng đất do đó không được mạc định dùng cho nhà ở
• Ảnh hưởng đến quy hoạch: Việc tự ý xây dựng trên đất vườn sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép phá vỡ quy hoạch đất ở - đất nông nghiệp, gây khó khăn cho quản lý đô thị và nông thôn
• Ràng buộc pháp lý và tài chính: Muốn chuyển từ đất vườn sang đất ở cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy nếu xây nhà khi chưa chuyển đổi sẽ bị coi là vi phạm và có thể xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình.

Có được xây nhà trên đất vườn không?

Theo Luật Đất đai Việt Nam thì đất vườn không phải là đất ở vì vậy mà người sở hữu đất vườn không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất này. Nếu xây dựng trái phép công trình có thể bị xử phạt hành trình, thậm chí buộc tháo dỡ.

Tuy nhiên pháp luật cũng cho phép người sử dụng đất vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở  nếu phù hợp với quy hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển đổi, chủ đất mới có quyền hợp pháp xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. 

Quy định pháp luật mới nhất về việc chuyển đổi đất vườn sang đất ở:

 Cơ sở pháp lý 

• Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định rõ: trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. 
• Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển đổi tại UBND cấp huyện nơi có đất. 

Điều kiện được chuyển đổi 

• Đất vườn phải nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất ở hoặc quy hoạch khu dân cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. 
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
• Không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không nằm trong diện giải tỏa. 

Nghĩa vụ tài chính 

• Người xin chuyển đổi phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. 
• Mức nộp tùy thuộc vào vị trí, diện tích, loại đất, giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm.
• Ngoài ra, còn có thể phát sinh các khoản phí đo đạc, thẩm định hồ sơ. 

Muốn xây nhà trên đất vườn cần làm gì?

Nếu muốn sử dụng đất vườn để xây nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Các bước thực hiện cụ thể bao gồm:

Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý của mảnh đất

Bạn cần kiểm tra xem mảnh đất vườn có nằm trong quy hoạch đất ở hoặc khu dân cư theo kế hoạch sử dụng đất hằng nằm của địa phương hay không. Đồng thời đảm bảo đất có sổ đỏ hợp pháp không? Không vướng tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không nằm trong diện thu hồi.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi

Hồ sơ xin chuyển đổi bao gồm: 

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu). 
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
•  Bản sao giấy tờ cá nhân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu. 
• Một số giấy tờ bổ sung nếu được cơ quan địa phương yêu cầu.

Bước 3: Nộp hồ sơ và chờ thẩm định

Bạn cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Cơ quan thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hiện trạng, đối chiếu quy hoạch và thẩm định hồ sơ. Nếu đủ điều kiện UBND cấp huyện sẽ ra quyết định cho phép chuyển đổi.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo mức do UBND tỉnh/thành phố quy định. Ngoài ra có thể phát sinh phí đo đạc, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 5: Cập nhật lại thông tin trên sổ đỏ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật lại mục đích sử dụng từ “đất vườn” sang “đất ở trên sổ đỏ. Từ thời điểm này chủ đất sẽ chính thức có quyền xây dựng nhà ở hợp pháp

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Nếu đất nằm trong khu vực phải xin phép thì bạn cần làm thêm giấy phép xây dựng. Cụ thể như đối với đất ở tại đô thị và một số khu vực nông thôn có quy hoạch cụ thể, người dân cần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Sau khi giấy phép được chấp thuận thì mới có thể thực hiện việc xây dựng.

Những lưu ý quan trọng khi mua đất vườn để xây nhà

Khi mua đất vườn để xây nhà bạn cần lưu ý một số điều:

• Hãy kiểm tra quy hoạch khu đất trước khi mua 
• Cần xác minh pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình khi sử dụng
• Cân nhắc chi phí chuyển đổi giá trị lô đất và dự trù khoản chi phí này trước khi quyết định mua để tránh phát sinh ngoài ý muốn
• Xem xét vị trí hạ tầng xung quanh nếu đất vườn nằm sâu trong ngõ không có đường đi hợp pháp thì việc xin cấp phép xây dựng có thể gặp khó khăn
• Tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư để tránh rủi ro.
• Hợp đồng phải được lập tại văn phòng công chứng, tránh mua bán bằng giấy viết tay vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có thể thấy việc bạn mua được đất vườn không có nghĩa là bạn được phép xây nhà ngay mà cần thực hiện thủ tục chuyển đổi sang đất ở mới được xây dựng hợp pháp. Vì vậy trước khi mua đất vườn bạn cần tìm hiểu rõ quy hoạch, hồ sơ pháp lý và tính toán chi phí chuyển đổi để tránh rủi ro không đáng có. Nếu được chuẩn bị kỹ càng thì việc đầu tư đất vườn không chỉ phục vụ được việc xây nhà ở mà còn giúp bạn tăng khả năng sinh lời lâu dài