Mua nhà chung cư được sở hữu bao lâu? Sau 50 năm ra sao?

Trong bối cảnh khi quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm việc mua nhà chung cư trở thành lựa chọn phổ biến của người dân tại các thành phố lớn. Bên cạnh những lợi ích về tiện ích và vị trí, không ít người vẫn băn khoăn liệu mua nhà chung cư được sở hữu bao nhiêu năm và liệu sau khi hết thời hạn sở hữu thì có bị mất nhà không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này để bạn an tâm lựa chọn và đầu tư đúng hạn

Mua nhà chung cư được sở hữu bao nhiêu năm?

Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam được xác định dựa trên thời hạn sử dụng của công trình và loại đất được giao để xây dựng dự án. Hiện nay có 2 hình thức sở hữu chính bao gồm:

• Sở hữu lâu dài (vĩnh viễn): Người mua căn hộ được quyền sử dụng ổn định, lâu dài tương tự như nhà đất. Loại này áp dụng cho các chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài.
• Sở hữu có thời hạn: Áp dụng với các dự án chung cư xây trên đất thuê của Nhà nước có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm. Người mua căn hộ chỉ được sở hữu và sử dụng trong thời hạn đó, sau khi hết thời hạn sẽ phải xử lý theo quy định (gia hạn, cải tạo, hoặc tái định cư). 

Và mua nhà chung cư sở hữu được quy định thời hạn từ 50-70 năm là để đảm bảo an toàn công trình và quy hoạch đô thị bởi nhà chung cư có tuổi thọ kết cấu giới hạn cần được kiểm định. Đồng thời quản lý chặt chẽ quỹ đất đô thị và đảm bảo tính linh hoạt trong phát triển nhà ở. 

Trên thực tế thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định rõ ràng theo quyền sử dụng đất mà dự án được xây dựng. Cụ thể:

• Chung cư xây trên đất ở lâu dài – Sở hữu vĩnh viễn: Người mua được sở hữu và có thể chuyển nhượng, thừa kế thế chấp không giới hạn thời gian. Đồng thời trên sổ hồng cũng ghi rõ thời hạn sử dụng: “lâu dài”
• Chung cư xây trên đất thuê 50 năm hoặc 70 năm: Người mua chỉ được sở hữu trong thời hạn đất thuê còn lại. Khi hết hạn Nhà nước sẽ kiểm định chất lượng công trình để xem xét gia hạn, cải tạo hoặc tái định cư. Lúc này sổ hồng ghi thời hạn sử dụng : “đến ngày ….”

Sau 50 năm có bị mất nhà không?

Trên thực tế, việc sở hữu căn hộ chung cư không tự động chấm dứt sau 50 năm như nhiều người lầm tưởng. Theo Luật Nhà ở 2023 khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan chức năng sẽ kiên định chất lượng công trình để quyết định gia hạn hay phá dỡ. Tức là người dân không bị mất nhà ngay mà quyền lợi được đảm bảo theo quy định.

Ngoài ra khi công trình chung cư đạt đến mốc niên hạn (50-70 năm) thì cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành kiểm định đánh giá. 

• Nếu công trình vẫn an toàn sử dụng tốt: thì chung cư sẽ tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng, cư dân vẫn được quyền sinh sống và sử dụng căn hộ như trước không cần di dời và có thể giao dịch chuyển nhượng hoặc thế chấp bình thường. 
• Trường hợp công trình xuống cấp không an toàn: sẽ có quyết định phá dỡ, xây mới và di dời cư dân để đảm bảo an toàn. Quá trình được thực hiện theo quy hoạch và chính sách tái thiết đô thị. Chủ sở hữu căn hộ sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nhận căn hộ mới tương đương giá trị. Nếu chủ đầu tư khác thực hiện xây lại, cư dân được ưu tiên mua hoặc nhận bồi thường bằng tiền theo thỏa thuận và khung giá Nhà nước.

Trong Luật Nhà ở quy định rõ người dân không bị mất đất hay quyền sở hữu mà được đảm bảo tái định cư hoặc bồi thường phù hợp khi chung cư hết hạn. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc thay đổi quy hoạch Nhà nước có trách nhiệm:

• Bố trí tái định cư cho người dân trong khu vực lân cận
• Hỗ trợ tài chính, thuê nhà tạm cư trong thời gian xây mới
• Bảo đảm giá trị tài sản và quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.

Mục tiêu của quy định là bảo đảm an toàn, cải tạo đô thị, và bảo vệ quyền lợi người dân, chứ không phải thu hồi tài sản.

Cách kiểm tra thời hạn sở hữu khi mua chung cư

Trên thực tế không phải chung cư nào cũng được sở hữu lâu dài điều này phụ thuộc vào loại đất dư án được xây dựng. Dưới đây là cách kiểm tra chính xác và nhanh nhất giúp bạn xác định thời hạn sở hữu chung cư trước khi ký hợp đồng:

1. Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Đây là căn cứ pháp lý rõ ràng nhất để xác định loại đất và thời hạn sử dụng của toàn dự án chung cư. Các trường hợp cụ thể:

• Nếu trên sổ ghi “Đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng: lâu dài”, thì người mua căn hộ sẽ được sở hữu vĩnh viễn. 
• Nếu ghi “Đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng: 50 năm” thì chung cư đó chỉ được sở hữu trong thời hạn tương ứng.

2. Đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ

Trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải ghi rõ thời hạn sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Các chi tiết cần chú ý gồm:

•  Mục “Thời hạn sử dụng căn hộ” hoặc “Thời hạn sở hữu”
• Ghi chú “Căn hộ được sở hữu lâu dài” hoặc “Theo thời hạn sử dụng đất của dự án: 50 năm”
• Thông tin về quyền và nghĩa vụ của người mua khi hết thời hạn. 
• Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời hạn theo quy định của pháp luật”, người mua nên đề nghị bổ sung cụ thể để tránh rủi ro tranh chấp sau này. 

3. Tra cứu thông tin quy hoạch và pháp lý dự án 

Bạn có thể tra cứu qua Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường nơi có dự án đồng thời đối chiếu về mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất và thông tin chủ đầu tư, mã số dự án, tình trạng pháp lý.

Lời khuyên khi chọn mua chung cư

• Không phải tất cả chung cư đều chỉ có 50 năm sở hữu mà thời hạn còn phụ thuộc vào pháp lý và loại đất mà dự án được xây dựng. Vì vậy người mua cần kiểm tra kỹ trên sổ hồng hoặc hồ sơ dự án để xác định rõ loại hình sở hữu trước khi quyết định.
• Đối với những dự án phức tạp hoặc giấy tờ khó hiểu bạn có thể nhờ đến chuyên gia Môi giới Bất động sản hoặc thuê luật sư nhà đất, chuyên viên pháp lý Bất động sản xem giúp hồ sơ dự án 
• Hoặc bạn có thể mua qua sàn giao dịch uy tín nơi có nghĩa vụ công khai hồ sơ pháp lý minh bạch, tránh trường hợp bị che giấu thông tin về thời hạn sở hữu.
• Nếu bạn mua để ở lâu dài, tích lũy tài sản hãy ưu tiên chọn dự án chung cư có sổ đỏ sở hữu lâu dài, được xây dựng trên đất đô thị. Đồng thời nên kiểm tra kỹ hạ tầng, pháp lý tiến độ cấp sổ và uy tín chủ đầu tư trước khi mua
• Nếu bạn đầu tư ngắn hạn hoặc cho thuê có thể cân nhắc chung cư sở hữu có thời hạn 50-70 năm nhưng cần tính toàn thời gian còn lại quyền sở hữu 
• Kiểm tra kỹ pháp lý trước khi ký hợp đồng
• Ưu tiên dự án có khả năng tái định cư hoặc xây mới sau khi hết hạn. Đồng thời, tìm hiểu chính sách của địa phương về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Mua nhà chung cư không đồng nghĩa với việc chỉ được sở hữu trong 50 năm mà còn tùy thuộc vào loại đất xây dựng dự án. Khi bạn hiểu đúng quy định thì có thể chủ động lựa chọn loại hình phù hợp với nhu cầu ở thật hoặc đầu tư. Thay vì lo lắng bạn nên hãy tập trung kiểm tra kỹ pháp lý dự án, chọn chủ đầu tư uy tín và hiểu rõ quyền lợi mình để an tâm sinh sống và tích lũy giá trị bền vững trong tương lai.