Có nên mua nhà có người chết? Cách định giá, pháp lý

Mua nhà có người chết là vấn đề khiến nhiều người mua bất động sản băn khoăn bởi liên quan đến tâm linh và pháp lý. Dù mức giá có thể hấp dẫn, nhưng người mua cần hiểu rõ quy định, yếu tố định giá và những rủi ro tiềm ẩn. Theo dõi nội dung được chia sẻ dưới đây để biết thêm thông tin chi tiết

Có nên mua nhà có người chết?

Việc mua nhà có người chết từng là điều khiến nhiều người e ngại vì yếu tố tâm linh và yếu tố thanh khoản. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có kinh nghiệm hoặc người mua chú trọng giá trị thực, đây cũng có thể là cơ hội sở hữu bất động sản giá tốt.

Bạn có thể theo dõi bảng so sánh ưu nhược điểm của loại hình này để cân nhắc xem có nên mua loại hình này hay không.

Nếu bạn là nhà đầu tư có kinh nghiệm mua bán nhà cũ, chú trọng lợi nhuận và không quá coi trọng yếu tố tâm linh thay vào đó đề cao tính vị trí chiến lược tiện nghi thì nên mua loại hình nhà này. Ngoài ra chủ doanh nghiệp hay người mua để làm văn phòng hoặc cho thuê theo dạng công nghiệp cũng có thể cân nhắc về loại hình nhà này.

Song song với đó cũng có một số nhóm khách hàng không khuyến khích mua như:

• Gia đình trẻ cần “vượng khí”, chuẩn bị sinh con.  
• Người cao tuổi, người tâm linh mạnh, hoặc mệnh yếu, dễ lo lắng.  
• Nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngắn hạn, khó xoay dòng tiền nếu thanh khoản chậm.

Yếu tố pháp lý đối với những căn nhà chết cần lưu ý trước khi mua

Trên thực tế, yếu tố pháp lý là nền tảng quan trọng nhất khi mua nhà có người chết. Phần lớn các căn như vậy vẫn giao dịch hợp pháp nếu không liên quan đến án mạng hoặc tranh chấp thừa kế. Tuy nhiên để chắc chắn thì người mua nhà vẫn nên kiểm tra đến các hồ sơ và chứng từ bao gồm:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: Để xác định chủ sở hữu hiện tại hợp pháp.  
2. Giấy chứng tử của người quá cố: Để biết thời điểm mất, có còn tài sản thừa kế chưa chia không.  
3. Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế: Để tránh việc có người thừa kế sau này tranh chấp.  
4. Hợp đồng mua bán trước đây (nếu có): Để xem căn nhà đã từng sang tên một lần sau khi người chết, giúp làm rõ chuỗi sở hữu hợp pháp.  
5. Tìm đến công chứng viên hoặc luật sư xác nhận tình trạng pháp lý sạch trước khi ký hợp đồng công chứng.  

Trong trường hợp căn nhà có người chết đó không ảnh hưởng đến pháp lý hay nói cách khác là cái chết tự nhiên không liên quan đến vụ án hình sự thì sẽ không cần quá lo lắng. Bởi pháp luật chỉ quan tâm đến quyền sở hữu và quyền chuyển nhượng. Chỉ khi người chết là nạn nhân của một vụ án hoặc căn nhà đang liên quan đến án thì tài sản này mới bị tạm dừng giao dịch để phục vụ điều tra. Sau khi có kết luật thì giao dịch mới được thực hiện

Cách định giá nhà từng có người chết

Định giá một căn nhà từng xảy ra trường hợp có người chết là quá trình đặc thù, bởi giá trị tài sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí, diện tích hay chất lượng xây dựng mà còn chịu ảnh hưởng mạnh từ yếu tố tâm lý và mức độ chấp nhận của thị trường. Vì vậy, việc định giá cần được thực hiện theo một quy trình mua bán nhà thận trọng với các bước cụ thể:

1. Xác định giá trị cơ sở theo thị trường

Trước tiên, người mua cần xác định giá trị thật của căn nhà nếu không có sự kiện xảy ra. Điều này được thực hiện bằng cách thu thập 3–5 mẫu giao dịch gần nhất trong cùng khu vực, tương đồng về diện tích, thiết kế, hướng nhà, độ rộng ngõ và tình trạng pháp lý. 

Mức giá trung bình của các mẫu so sánh sẽ là giá cơ sở tức mức giá thị trường của một căn nhà “bình thường” trong cùng phân khúc. Đây là nền tảng để xác định mức giảm hợp lý cho loại tài sản nhạy cảm này.

2. Điều chỉnh giá theo tâm lý người mua

Trong thị trường Việt Nam, yếu tố tâm linh và cảm giác an toàn ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền. Do đó, mức điều chỉnh giá thường phụ thuộc vào bản chất sự việc: 

• Trường hợp mất do bệnh hoặc tuổi già: Tâm lý người mua nhẹ nhất, mức giảm thường khoảng 5–10%. 
• Trường hợp tự tử hoặc tai nạn thương tâm: Người mua e ngại hơn, mức điều chỉnh phổ biến ở 15–25%. 
• Trường hợp án mạng nghiêm trọng: Đây là nhóm tài sản khó bán nhất. Nhiều căn giảm 30–40%, thậm chí chỉ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp biết cách “xử lý” và tái định vị tài sản. 

Đối với chung cư, mức giảm thường thấp hơn nhà đất vì tính chất riêng tư cao, hàng xóm và cư dân khác ít biết thông tin. Một số trường hợp chỉ giảm 5–15%, tùy mức độ lan truyền của sự việc.

3. Ứng dụng các phương pháp định giá chuyên môn

Để có cái nhìn toàn diện, nhà đầu tư thường kết hợp nhiều phương pháp:

• Phương pháp so sánh: Điều chỉnh giá dựa trên mức độ nghiêm trọng của sự kiện so với căn nhà mẫu. 
• Phương pháp chi phí: Áp dụng khi nhà đã cũ hoặc cần cải tạo mạnh. Lấy chi phí xây mới trừ khấu hao để xác định phần giá trị công trình. 
• Phương pháp thu nhập: Dùng cho nhà cho thuê. Tính dòng tiền ròng kỳ vọng để xác định giá trị hợp lý của tài sản sau khi trừ tỷ suất rủi ro cao hơn mức bình thường. 

Việc kết hợp 2–3 phương pháp giúp hạn chế cảm tính và đưa ra mức giá khách quan hơn.

Mua nhà có người chết là quyết định cần cân nhắc kỹ từ pháp lý, định giá đến yếu tố tâm lý. Hy vọng qua nội dung được chia sẻ từ bài viết sẽ giúp bạn có quyết định phù hợp.