Quy định đặt cọc mua bán nhà đất năm 2025, Hợp pháp và rủi ro thường gặp

Khi giao dịch Bất động sản, quy trình đặt cọc là bước quan trọng để đảm bảo sự ràng buộc đôi bên đồng thời hạn chế rủi ro trước khi ký kết hợp đồng chính thức. Cũng vì thế mà việc chủ động nắm rõ quy định về đặt cọc mua bán nhà sẽ giúp người tham gia tránh được những tranh chấp và mất mát tài chính không đáng có. Thiên Khôi Group sẽ cùng bạn tìm hiểu về quy định đặt cọc mua bán nhà đất năm 2025 cùng xét chi tiết về điều kiện hợp pháp và những rủi ro thường gặp cần tránh để có giao dịch an toàn nhất.

Cơ sở pháp lý về đặt cọc mua bán nhà là gì?

Việc đặt cọc giúp các bên thể hiện sự nghiêm túc trong việc giao kết hợp đồng và đảm bảo quyền lợi cũng như tạo sự an tâm cho đôi bên khi tham gia giao dịch. Cùng với đó việc đặt cọc mua bán nhà cũng có cơ sở pháp lý được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:

• Luật Đất đai 2013: Liên quan đến các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm cả việc đặt cọc mua bán nhà
• Luật Nhà ở 2014: Điều chỉnh các giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có việc đặt cọc khi mua bán nhà.
• Bộ luật Dân sự 2015: Trong Điều 328 quy định về đặt cọc cần nêu rõ mục đích, hình thức và các trường hợp liên quan đến đặt cọc. 

Nhìn chung về quy định pháp lý, pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro các bên vẫn thường chọn công chức hoặc có người làm chứng. Ngoài ra việc công chứng cũng mang đến lợi ích nhất định nếu trong hợp đồng của bạn có phát sinh tranh chấp thì bạn có cơ sở để khởi kiện.

Quy định pháp luật về đặt cọc mua bán nhà đất năm 2025

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/1/2025 tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đặc biệt là người mua nhà. Cụ thể quy định pháp luật về đặt cọc mua bán nhà đất năm 2025 như sau:

• Đối với tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/1/2025, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khi nhà ở công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
• Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng, trong đó bao gồm: tiền đặt cọc, tổng thanh toán trước khi bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì mức này tối đa là 50%
• Nếu chưa có sổ đỏ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại phải chờ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng tiền thu từ đặt cọc đúng mục đích, cung cấp thông tin tiến độ minh bạch, không ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc cho bên thứ 3

Rủi ro thường gặp khi đặt cọc mua bán nhà

Rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà được chia thành nhiều nhóm bao gồm rủi ro pháp lý, lừa đảo và rủi ro từ bên tham gia giao dịch. Cụ thể như sau:

Rủi ro pháp lý

• Mua bán nhà đất thường dễ vướng phái quy hoạch, lộ giới, giải tỏa. Quy hoạch có thể thay đổi sau khi đặt cọc khiến giao dịch bị hủy hoặc ảnh hưởng đến giá trị nhà đất
• Nhà đất chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý như chưa có sổ đỏ/sổ hồng, chưa hợp thức hóa xây dựng hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu
• Giấy tờ nhà đất không hợp lệ có tính giả mạo hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng đất
• Việc công chứng hợp đồng đặt cọc có thể gây khó khăn cho bên bán nếu bên mua không thực hiện đúng cam kết.

Rủi ro khi gặp lừa đảo

• Người mua có thể gặp trường hợp người bán sử dụng giấy tờ giả mạo hoặc mạo danh chủ sở hữu để lừa đảo
• Ngoài ra có trường hợp lừa nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn khiến giao dịch không thể thực hiện được
• Thông tin sai lệch về nhà đất như sai diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý của nhà đất

Rủi ro từ 2 bên

• Trong một số trường hợp có thể do bên bán hoặc bên mua thay đổi ý định khiến quá trình giao dịch không được diễn ra. 
• Tranh chấp về tài sản có thể xảy ra giữa các bên liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất
• Nếu bên mua không thực hiện giao dịch, bên bán có thể mất thời gian và chi phí để giải quyết hậu quả, thậm chí mất cơ hội bán lại cho người khác

Cách phòng tránh rủi ro khi đặt cọc

Với những rủi ro khi đặt cọc mua nhà không hẳn không có cách để phòng tránh vì vậy khi tham gia giao dịch cần lưu ý và thực hiện những lời khuyên dưới đây:

• Hãy kiểm tra thông tin pháp lý, tránh đặt cọc khi chưa xem kỹ nhà hoặc khi có bất kỳ nghi ngờ nào từ bên bán
• Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản có nội dung rõ ràng về các điều khoản như: số tiền đặt cọc, thời hạn thực hiện và các điều khoản xử lý nếu vi phạm
• Khi tiến hành đặt cọc cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý, tình trạng Bất động sản, quy hoạch và tranh chấp
• Các bên nên thỏa thuận rõ ràng về mức tiền đặt cọc, chỉ nên giao động trong khoảng 30% giá trị hợp đồng để đảm bảo an toàn cho cả 2 bên
• Ưu tiên thanh toán qua ngân hàng để có bằng chứng giao dịch tránh rủi ro mất tiền hoặc tranh chấp. Nếu đặt cọc bằng tiền mặt cần có người làm chứng và cần có hình ảnh, video quay lại quá trình giao dịch.
• Trong trường hợp có tranh chấp, các bên có thể thỏa thuận giải quyết hoặc đưa ra Tòa án để giải quyết.
• Nếu cần thiết bạn có thể nhờ đến sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

Việc đặt cọc mua bán nhà là khâu tưởng chừng đơn giản nhưng chứa nhiều nhiều yếu tố pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của đôi bên. Thiên Khôi Group tổng hợp thông tin và chia sẻ đến bạn về quy định về đặt cọc mua bán nhà để bạn có giao dịch an toàn minh bạch phòng tránh được rủi ro và tranh chấp đáng tiếc. Đồng thời hãy nhớ rằng trong mọi trường hợp cần cẩn trọng khi thực hiện một giao dịch bất kỳ.