Hướng dẫn thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

So với các giao dịch thông thường, thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng đòi hỏi quy trình rõ ràng, phối hợp chặt chẽ giữa các bên để tránh những rủi ro không đáng có. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn các bước làm thủ tục, ký hợp đồng, nhận tiền, sang tên,... an toàn. 

Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?  

Khi nhận được đề nghị mua nhà từ người đang vay vốn ngân hàng, nhiều chủ nhà lo ngại về khả năng tài chính của người mua và không viết có nên đồng ý giao dịch hay không. Để đưa ra quyết định chính xác nhất, người bán cần cần nhắc cả lợi ích và rủi ro đi kèm trong giao dịch này:

Lợi ích 

• Có sự giám sát từ ngân hàng: Khi người mua sử dụng vốn vay từ ngân hàng thì quá trình mua bán sẽ có bên thứ 3 (ngân hàng) giám sát, đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch, đúng quy trình, đảm bảo tiến độ thanh toán. 
• Hợp đồng ba bên, rõ ràng trách nhiệm: Giao dịch thường được thực hiện dưới dạng hợp đồng ba bên là người bán – người mua – ngân hàng. Trong đó, ngân hàng cam kết giải ngân khoản vay theo đúng thỏa thuận, người mua chịu trách nhiệm trả đủ tiền mua nhà và người bán hỗ trợ thủ tục sang tên cho người mua (nếu cần có thể ủy quyền). 
• Tăng cơ hội bán nhà: Việc chấp nhận bán cho người vay ngân hàng sẽ giúp người bán mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng, dễ bán được nhà hơn so với các ngôi nhà trong cùng khu vực. 
• Thanh toán qua ngân hàng, đảm bảo an toàn tài chính: Toàn bộ số tiền sẽ được chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của người bán, hoàn toàn không giao dịch qua tiền mặt, tránh các rủi ro về tiền giả, tiền rách,... 

Rủi ro 

• Không nhận được tiền ngay lập tức: Trong nhiều trường hợp, tiền từ ngân hàng sẽ bị giữ lại từ vài tuần đến vài tháng cho đến khi thủ tục sang tên hoàn tất.
• Phát sinh vướng mắc trong quá trình sang tên: Nếu căn nhà vướng phải tranh chấp, cần điều chỉnh thông tin trên sổ đỏ thì việc sang tên sẽ bị đình trệ. Vấn đề này có thể ảnh hưởng đến việc giải ngân của ngân hàng và kéo dài thời gian người bán nhận được tiền. 
• Phụ thuộc vào năng lực nhân viên ngân hàng: Nếu người phụ trách làm hồ sơ vay vốn thiếu kinh nghiệm, không xử lý được các tình huống phát sinh thì người bán có thể bị chậm nhận tiền hoặc phát sinh nhiều thủ tục rườm rà.  

Cách tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Về cách tính thuế khi bán cho người mua vay ngân hàng, việc vay vốn ngân hàng không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng. Mức thuế vẫn được căn cứ vào giá trị ghi trên hợp đồng công chứng, giấy tờ thủ tục mua bán nhà đất do 2 bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có một số ngân hàng yêu cầu giá ghi trong hợp đồng không được thấp hơn khoản vay. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn yêu cầu giá ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế để phù hợp với quy định nội bộ. Điều này có thể khiến cho người bán chịu mức thuế cao hơn bình thường.  

Chi tiết về thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng 

Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng cần được thực hiện đúng quy trình với các bước cụ thể sau đây:

Bước 1: Khách mua làm hồ sơ vay ngân hàng

Những khách vay vốn ngân hàng cần cung cấp hồ sơ theo danh mục được quy định của ngân hàng, bao gồm: 

• Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân,… 
• Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận QSH và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.
• Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng 3 - 6 tháng gần nhất, hồ sơ chứng minh thu nhập từ kinh doanh. 

Lưu ý:

• Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đa 70% giá trị hợp đồng
• Một số ngân hàng sẽ áp dụng hạn mức vay từ 85 – 90% hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn 
• Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Trước khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ Bất động sản cẩn thận, hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Nếu hồ sơ hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ tư vấn luật đặt cọc mua nhà , kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán, thời gian bàn giao,... 

Người bán sẽ nhận được tiền đặt cọc từ phía người mua trước thời điểm công chứng, từ 7 - 15 ngày. Số tiền đặt cọc có thể từ 30 đến 100 triệu đồng, tùy 2 bên thỏa thuận. 

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay sau khi đặt cọc, người tư vấn sẽ hướng dẫn bên mua, bên bán làm đơn chuyển nhượng. Địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu. Trường hợp căn nhà được bán là chung cư chưa ra sổ đỏ, người bán cần nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. 

Sau khoảng 5 ngày (không kể ngày lễ, Tết), đơn đề nghị chuyển nhượng sẽ được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Sau đó, người bán cần photo thêm 02 bộ hồ sơ (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận, người bán sẽ cùng người mua và ngân hàng đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Các nội dung bắt buộc có trong hợp đồng là: 

• Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán 
• Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay vốn mua nhà, trong đó tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong toả khoản tiền này. 

Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm:

• Pháp lý bên mua và bên bán cần chuẩn bị: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
• Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư. 

Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Ngân hàng và nhân viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân. Bộ hồ sơ cần có:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng)
• Bản sao hồ sơ gốc  
• Đơn đề nghị chuyển nhượng 
• Hợp đồng mua bán công chứng 
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc từ 5 - 7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Sau khi đóng thuế, ngân hàng và chuyên viên tư vấn sẽ lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền. Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc, sau đó photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về và đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Trong trường hợp dự án nhà đất chưa có sổ, bên ngân hàng và người tư vấn nộp toàn bộ hóa đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của Chủ đầu tư để họ ra giấy xác nhận nhà đất đã được chuyển nhượng cho khách mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Còn trường hợp đã có sổ, người bán mang hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể ủy quyền cho Môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới hoặc khi sổ hồng được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng. Nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng.

Quá trình này sẽ diễn ra khoảng từ 3 đến 5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và khách hàng có thể rút được toàn bộ số tiền để sử dụng bình thường. 

Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng cơ bản, trên thực tế, quy trình này có thể có một số thay đổi tùy vào kinh nghiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương cũng như cán bộ tín dụng. Người mua và người bán nên cập nhật thông tin đầy đủ và thường xuyên để quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ.