Có nên mua nhà trên đất trồng cây lâu năm không là thắc mắc của rất nhiều người mua nhà lần đầu hoặc những nhà đầu tư muốn tìm sản phẩm giá rẻ. Thực tế, nhà xây trên đất trồng cây lâu năm thường có mức giá mềm hơn đáng kể so với đất ở. Tuy nhiên, đằng sau mức giá thấp ấy lại tồn tại không ít rủi ro pháp lý, thậm chí có thể khiến người mua mất trắng nếu không hiểu rõ bản chất loại đất này.
Để đưa ra quyết định chính xác, điều đầu tiên bạn cần làm là phân biệt rõ sự khác nhau giữa đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư. Việc hiểu đúng hai loại đất này giúp bạn tránh được nhầm lẫn và giảm rủi ro khi xem xét mua nhà xây trên đất trồng cây lâu năm. Đây cũng là vấn đề thường gặp trong những lưu ý khi mua bán nhà đất mà người mua cần đặc biệt chú ý.
Phân biệt các loại đất
Đất trồng cây lâu năm là nhóm đất nông nghiệp, chỉ được phép dùng để trồng cây như mít, sầu riêng, xoài, cà phê, hồ tiêu… Người sử dụng đất không được tự ý xây nhà, xây công trình kiên cố hoặc chuyển sang mục đích ở nếu chưa được cơ quan Nhà nước cho phép.
Đất thổ cư hay còn được gọi là đất ở được công nhận để xây dựng nhà ở, mở rộng công trình sinh hoạt, xin giấy phép xây dựng và sở hữu lâu dài.
Theo Luật Đất đai và các nghị định liên quan việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng sẽ bị:
Điều này đồng nghĩa, người mua nhà xây trên đất trồng câu lâu năm luôn đứng trước rủi ro pháp lý rất lớn ngay khi đặt bút ký, đặc biệt nếu không nắm rõ những vị trí nhà không nên mua và các dạng rủi ro pháp lý liên quan đến giấy tờ.
Đây chính là câu hỏi quan trọng nhất, và để trả lời chính xác, bạn cần xem xét từng rủi ro sẽ xảy ra khi quyết định mua.
Việc chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở không hề đơn giản, vì quá trình này còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như quy hoạch hiện hành, chỉ tiêu sử dụng đất của địa phương, mật độ dân cư hay hành lang bảo vệ công trình xung quanh. Điều này đồng nghĩa với việc, dù chủ đất cam kết “chuyển được”, thực tế bạn vẫn có thể không bao giờ chuyển được lên thổ cư. Đây là sai lầm mà rất nhiều người gặp phải khi thiếu kinh nghiệm, đặc biệt là nhóm người mua nhà lần đầu.
Rủi ro khi mua nhà trên đất trồng cây lâu năm
Nếu không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, bạn sẽ đối mặt với hàng loạt hệ quả nghiêm trọng: không xin được giấy phép xây dựng, không thể hoàn công, và luôn rơi vào tình trạng pháp lý bấp bênh.
Mặc dù chưa được các cơ quan hành chính đồng ý đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, vấn có rất nhiều trường hợp vẫn xây dựng lén và giao bán. Người mua thường sẽ chỉ quan tâm về giá mà vô tình bỏ qua vấn đề này. Điều này sẽ đễ kiến người mua bị chính quyền xử phạt và yêu cầu tháo dỡ khi hoàn thành.
Điều này đồng nghĩa bạn có thể mất toàn bộ giá trị căn nhà chỉ sau một quyết định hành chính.
Do là đây thuộc loại đất nông nghiệp, nên đa phần ngân hàng không chấp nhận dùng loại đất này để thế chấp. Nếu có nhận, họ cũng thường định giá rất thấp, dẫn đến khoản vay không đủ để bạn xoay vốn.
Không chỉ vậy, nhiều căn nhà xây trên đất trồng cây lâu năm lại không có giấy phép xây dựng, khiến hồ sơ pháp lý thiếu sót hoặc mập mờ. Những giao dịch kiểu này thường chỉ dùng hợp đồng viết tay, không đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ người mua.
Vì vậy, khi làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, hoặc bán lại sau này, bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn và dễ rơi vào thế bất lợi.
Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt, bạn vẫn có thể cân nhắc mua miễn là hiểu rõ và kiểm soát được yếu tố pháp lý.
Vậy khi nào có thể cân nhắc mua nhà trên đất trồng cây lâu năm? Bạn chỉ nên xem xét xuống tiền trong các trường hợp sau:
Xây nhà trên đất trồng cây công nghiệp lâu năm có hợp pháp không
Trước khi ký kết hoặc xuống tiền, bạn cần yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ và minh bạch các loại giấy tờ và tuyệt đối không nên giao dịch nếu người bán chỉ đưa giấy viết tay, sổ chung hoặc giấy tờ mập mờ không có giá trị.
Nhà xây trên đất trồng cây lâu năm có thể hấp dẫn vì giá rẻ, nhưng đi kèm là vô số rủi ro pháp lý. Vì vậy, trước khi mua, bạn cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng, khả năng chấp nhận rủi ro và bắt buộc phải kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý. Nếu bạn vẫn còn phân vân hoặc muốn hiểu rõ hơn về tính pháp lý của từng loại đất trước khi xuống tiền, đừng ngần ngại hãy hỏi ý kiến chuyên gia hoặc đối chiếu quy hoạch tại địa phương.
