Top 8 kinh nghiệm khi mua nhà đất Việt Nam chuẩn pháp lý 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản tại Việt Nam có nhiều biến động và thay đổi về luật pháp, vì vậy, người mua cần trang bị kiến thức đầy đủ trước khi xuống tiền mua bán nhà đất. Dưới đây là top 8 lưu ý khi mua bán nhà đất và kinh nghiệm thực tế được chia sẻ để bạn thực hiện giao dịch an toàn. 

Top 9 lưu ý khi mua bán nhà đất chuẩn pháp lý năm 2025

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ và có nhiều biến chuyển về mặt chính sách pháp lý trong năm 2025 thì việc mua bán nhà đất cũng đòi hỏi sự cẩn trọng đến từ người mua. Dưới đây là 9 lưu ý khi mua bán nhà đất mà bạn cần ghi nhớ để thực hiện giao dịch minh bạch, hợp pháp:

1. Tự mình xem xét nhà đất

Bước đầu tiên để mua được nhà đất tốt chính là tự mình đi khảo sát thực tế. Đây là cách tốt nhất để bạn trực tiếp đánh giá tổng quan vị trí nhà đất, diện tích thực tế, hướng đất, điều kiện môi trường, hạ tầng kỹ thuật và dân cư trong khu vực.

Việc xem trực tiếp còn giúp bạn xác minh các yếu tố như lối đi vào có thuận tiện không, khu đất có bị ngập úng khi mưa, đường đi có dễ kết nối đến trung tâm hay các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị,... hay không. Đặc biệt, bạn nên dành thời gian để tìm hiểu, nghiên cứu về tiềm năng tăng giá trong tương lai của khu vực đó.

Với những khu vực đang được đầu tư hạ tầng, có mật độ dân cư ổn định và được quy hoạch rõ ràng thì sẽ là lựa chọn sáng suốt để an cư và đầu tư lâu dài.

2. Không mua nhà đất không có giấy tờ pháp lý rõ ràng

Lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất chính là không mua nhà đất chỉ có vi bằng hoặc giao dịch bằng giấy viết tay, mua nhà không có sổ đỏ hay sổ hồng. Trên thực tế, vi bằng chỉ là giấy tờ ghi nhận việc giao dịch giữa 2 bên tại thời điểm lập vi bằng và không có giá trị chứng minh quyền sở hữu. Việc sử dụng vi bằng để mua bán nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

Nhà đất được mua bán theo hình thức này thường nằm trong khu vực chưa được tách thửa hợp pháp, thuộc diện quy hoạch, đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc đang có tranh chấp pháp lý. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc bị nhà nước thu hồi thì bạn hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Thực tế đã có rất nhiều người dân mất trắng tài sản vì mua phải nhà đất không rõ nguồn gốc pháp lý, không thể làm sổ đỏ,... Vì vậy, bạn hãy chỉ mua những bất động sản có đầy đủ giấy pháp lý theo quy định.

3. Ưu tiên chọn nhà đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng chính chủ

Để đảm bảo an toàn trong giao dịch bất động sản, bạn nên ưu tiên chọn mua nhà có sổ hồng riêng , mua các bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đây là cơ sở pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản của người bán, và là điều kiện tiên quyết để bạn có thể sang tên, chuyển nhượng, thế chấp, xây dựng nhà hợp pháp trong tương lai.

Bạn cũng nên kiểm tra kỹ nội dung trong sổ, từ tên chủ sở hữu, diện tích đất có với thực tế, đất có đang bị thế chấp, bị cầm cố hay bị hạn chế quyền sử dụng không, mục đích sử dụng đất là gì. Chỉ khi nắm rõ các tiêu chí này, bạn mới có thể yên tâm thực hiện các bước giao dịch tiếp theo một cách hợp pháp.

4. Kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch

Ngoài kiểm tra sổ đỏ, bạn cũng cần xác minh rõ thông tin quy hoạch và tính hợp pháp của lô đất. Hiện nay, một số đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua để cung cấp sổ đỏ giả, sổ bị chỉnh sửa hoặc đưa thông tin sai lệch về quy hoạch.

Để nhận biết sổ đỏ thật và giả, bạn có thể đối chiếu mã vạch ở cuối trang 4 của giấy chứng nhận, tại đây sẽ có mã địa phương cấp GCN, năm cấy và số lưu trữ hồ sơ. Ngoài ra, bạn cũng nên mang bản photo của sổ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai để xác minh thông tin chính xác.

Song song với đó, việc kiểm tra thông tin quy hoạch cũng cần được thực hiện. Một mảnh đất ở thời điểm hiện tại có thể vẫn sử dụng được nhưng đang nằm trong diện giải tỏa, mở đường hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng thì trong tương lai bạn hoàn toàn có thể mất trắng nếu không làm rõ. 

Hãy yêu cầu người bán cung cấp bản đồ quy hoạch hoặc giấy xác nhận quy hoạch có dấu mộc đỏ từ cơ quan chức năng địa phương.

5. Thỏa thuận và làm rõ các điều khoản trong hợp đồng

Trong quá trình mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì vậy, mọi điều khoản trong hợp đồng cần được làm rõ để đảm bảo sự minh bạch và chắc chắn không có sai sót nào có thể dẫn đến tranh chấp sau này.

Bạn hãy yêu cầu bên bán cam kết rõ về tính pháp lý của nhà đất, cam kết tài sản không thuộc diện tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch treo, đủ điều kiện chuyển nhượng. Hợp đồng cũng cần ghi rõ các điều khoản liên quan đến giá cả, thời gian thanh toán, tiến độ bàn giao, chi phí sang tên, các khoản thuế phí liên quan và trách nhiệm của mỗi bên nếu vi phạm hợp đồng.

Để chắc chắn hơn, bạn có thể thuê luật sư hoặc công chứng viên tư vấn và rà soát lại hợp đồng trước khi ký kết để đảm bảo quyền lợi.

6. Công chứng hợp đồng đặt cọc

Nhiều người mua mất oan tiền đặt cọc chỉ vì ký kết hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng đặt cọc không công chứng. Do đó, khi hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, 2 bên nên thực hiện công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Việc công chứng sẽ giúp hợp đồng có hiệu lực pháp lý rõ ràng, tránh việc bên bán “lật kèo” hoặc bán tài sản cho người khác dù đã nhận cọc.

Trong hợp đồng cũng cần ghi rõ trách nhiệm pháp lý nếu một trong hai bên phá vỡ cam kết, bao gồm bồi thường, hoàn trả cọc hoặc các hình thức xử lý khác.

7. Không thanh toán toàn bộ số tiền khi chưa làm thủ tục sang tên

Nhiều người mua nhà đất lần đầu đã thanh toán hết tiền ngay sau khi ký hợp đồng mà chưa kịp làm thủ tục sang tên. Đây là tình huống mà người mua rất dễ lợi dụng, bởi nếu người bán không hợp tác hoàn thành thủ tục, bạn có thể gặp khó khăn trong việc đòi lại tài sản hoặc tiền đã thanh toán.

Do đó, kinh nghiệm khi mua nhà là bạn nên chia các khoản thanh toán thành nhiều đợt, ví dụ như thanh khoán khi ký hợp đồng đặt cọc, thanh toán tiếp khi ký hợp đồng mua bán và thanh toán phần còn lại khi bên bán hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ/sổ hồng đứng tên bạn.

Tất cả các giai đoạn thanh toán cần ghi rõ trong hợp đồng, kèm điều kiện ràng buộc pháp lý để bảo vệ quyền lợi trong trường hợp có tranh chấp.

8. Cảnh giác với nhà đất được bán quá rẻ

Người mua phải luôn tỉnh táo trước những lời mời mua bất động sản với mức giá hời, giá rẻ hơn mặt bằng chung từ 20 - 50%. Những trường hợp này thường tiềm ẩn rủi ro lớn như đất trong diện quy hoạch, đất chưa tách thửa, nhà không có giấy tờ pháp lý, đang bị thế chấp,...

Hãy chủ động so sánh giá trị tài sản với mặt bằng chung của khu vực, kiểm tra lịch sử giao dịch xung quanh để đánh giá sự hợp lý. Bạn cũng không nên quá tin tưởng vào những lời hứa hẹn của môi giới mà chưa có kiểm chứng rõ ràng. 

Quy trình thực hiện mua bán nhà đất hợp pháp, đảm bảo an toàn

Để quy trình thủ tục mua bán nhà đất diễn ra thuận lợi, tranh các rủi ro pháp lý, người mua cần tuân thủ đầy đủ các bước sau:

Bước 1: Tiến hành đặt cọc mua nhà đất

Sau khi đã chốt mua nhà đất, 2 bên tiến hành giao dịch đặt cọc tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Mức tiền đặt cọc thường không quá 30% giá trị bất động sản, tùy thuộc vào giao dịch của 2 bên.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ cần thiết cho hợp đồng mua bán

Người mua và người bán cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ như CCCD, giấy tờ chứng minh nơi cư trú, sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc cần thể hiện được giá trị tài sản, phương thức thanh toán và cam kết của các bên.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán chính thức

Hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chính thức tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau đó, bên mua sẽ thực hiện thanh toán phần tiền còn lại, đồng thời bên bán bàn giao các giấy tờ liên quan cho bên mua. Việc công chứng hợp đồng sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền chuyển nhượng.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Người mua cần nộp hồ sơ chuyển nhượng tại UBND quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, bao gồm hợp đồng đã công chứng, CCCD, hộ khẩu và các giấy tờ liên quan.

Bước 5: Nộp các khoản thuế, phí theo quy định

Các khoản cần thanh toán bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,... Bạn nên tham khảo thêm các quy định cụ thể hiện hành để hiểu rõ về từng loại phí kể trên.

Bước 6: Đăng ký quyền sở hữu và cập nhật lại thông tin

Người mua cần xác lập quyền sở hữu hợp pháp tại cơ quan quản lý nhà đất. Sau khi hồ sơ được kiểm duyệt, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận mới mang tên mình, như vậy bạn đã được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với tài sản.

Trên đây là top 9 lưu ý khi mua bán nhà đất tại Việt nam trong năm 2025 mà bạn không nên bỏ qua. Trong bối cảnh pháp lý ngày càng siết chặt và thị trường có nhiều biến động, việc nắm rõ thông tin, kiểm tra giấy tờ và thực hiện đúng quy trình sẽ là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của chính bạn.