Bán nhà cho người nước ngoài: Thủ tục, quy định và kinh nghiệm môi giới

Việc bán nhà cho người nước ngoài không chỉ là một giao dịch thương mại, mà còn liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý và quy định cụ thể? Vậy điều kiện để người nước ngoài mua nhà là gì? Bài viết sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về điều kiện, thủ tục, các quy định pháp lý cơ bản để bạn hiểu rõ khi giao dịch. 

Có bán được nhà cho người nước ngoài không?

Việc bán nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam hoàn toàn được pháp luật cho phép, tuy nhiên không phải ai cũng có thể thực hiện giao dịch này một cách tự do. Theo quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện nhất định.

Cụ thể, cá nhân người nước ngoài muốn mua nhà cần phải có hộ chiếu hợp lệ và được phép nhập cảnh vào Việt Nam một cách hợp pháp. Bên cạnh đó, các tổ chức hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà ở nếu tham gia đầu tư trực tiếp vào các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam. 

Về hình thức sở hữu, người nước ngoài được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, các bất động sản này phải nằm trong phạm vi các dự án phát triển nhà ở được phép bán cho người nước ngoài.

Việc bán lại nhà ở cho người nước ngoài cũng chỉ được phép khi người bán là chủ đầu tư của dự án không thuộc khu vực cấm, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã từng sở hữu nhà ở tại Việt Nam một cách hợp pháp và vẫn trong thời hạn được sở hữu.

Như vậy, nếu bạn đang sở hữu một bất động sản tại Việt Nam và muốn bán lại cho người nước ngoài thì điều đó hoàn toàn hợp pháp với điều kiện người mua đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý, và bất động sản không nằm trong vùng hạn chế chuyển nhượng.

Điều kiện để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam 

Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh chặt chẽ hơn nhằm quản lý hiệu quả quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, họ chỉ được quyền sở hữu nhà nếu là chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở. Điều này có nghĩa là họ không thể tự do mua nhà trên thị trường, trừ khi họ chính là đơn vị phát triển dự án đó theo quy định của Luật Nhà ở cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản. 

Trong trường hợp là tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam như công ty, văn phòng đại diện, doanh nghiệp quốc tế không tham gia đầu tư phát triển dự án thì họ phải cung cấp được giải chứng nhận đầu tư hoặc các giấy pháp lý tương đương do cơ quan chức năng của Việt Nam cấp.

Những giấy tờ này cần phải còn có hiệu lực tại thời điểm diễn ra giao dịch nhà ở. Việc xác minh tính hợp lệ của các giấy tờ này sẽ đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho cả bên mua nhà và bên bán nhà. Về phía cá nhân nước ngoài, điều kiện để mua nhà ở Việt Nam là phải có hộ chiếu hợp lệ và không thuộc diện được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự.

Những cá nhân hiện đang làm việc tại các cơ quan đại diện ngoại giao thường không thuộc đối tượng được phép sở hữu bất động sản theo luật định. Ngoài ra, họ cũng cần đảm bảo không vi phạm quy định về thời hạn cư trú hoặc nhập cảnh tại Việt Nam.

Như vậy, có thể thấy, dù Việt Nam đã mở rộng cánh cửa cho người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản, thế nhưng vẫn tồn tại những hàng rào pháp lý nhằm bảo vệ chủ quyền và an ninh quốc gia.

Hợp đồng mua bán nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam

Khi thực hiện giao dịch bán nhà ở cho người nước ngoài, các bên liên quan cần thiết lập hợp đồng bằng văn bản với đầy đủ nội dung và các điều khoản cần thiết để đảm bảo tính pháp lý trong thỏa thuận. Nội dung hợp đồng cần thể hiện các thông tin chính sau:

• Thông tin cá nhân và địa chỉ của các bên: Họ tên, quốc tịch, sổ hộ chiếu (bên nước ngoài), địa chỉ cư trú hoặc địa chỉ liên hệ hợp pháp tại Việt Nam.
• Thông tin chi tiết về căn nhà được giao dịch: Vị trí, diện tích sử dụng, số tầng, kết cấu, tình trạng pháp lý cùng các tiện ích đi kèm.
• Giá trị chuyển nhượng và quy định về giá: Nếu trong hợp đồng có đề cập đến giá bán thì các bên cần thống nhất rõ ràng về mức giá. Trong trường hợp Nhà nước quy định mức giá tối thiểu hoặc giá trần cho loại giao dịch này thì các bên phải tuân thủ theo quy định.
• Thời hạn thanh toán và hình thức chi trả: Cần xác định rõ tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán và thời điểm hoàn tất thanh toán.
• Lịch trình bàn giao nhà và bảo hành: Thời điểm bên bán giao nhà cho bên mua, nghĩa vụ bảo hành nếu có, thời hạn sử dụng nếu là cho thuê.
• Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên: Hợp đồng cần nêu rõ trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên, bao gồm nghĩa vụ kê khai thuế, phí chuyển nhượng, sử dụng đúng mục đích,... 
• Điều khoản cam kết chung: Hai bên cần xác nhận sự tự nguyện khi ký kết, tính trung thực của các thông tin trong hợp đồng, cam kết thực hiện theo đúng điều khoản đã thỏa thuận.
• Hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực.

Bên cạnh những điều khoản chính, các bên có thể bổ sung một số điều khoản khác như điều kiện chấm dứt hợp đồng, điều khoản xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp,...  

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở, các hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở thương mại cho người nước ngoài phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật cho phép miễn phí. Hợp đồng chỉ được xem là có hiệu lực khi hoàn tất công chứng.

Thủ tục bán nhà tại Việt Nam cho người nước ngoài  

Việc bán nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định pháp lý chặt chẽ. Dưới đây là các bước cụ thể để 2 bên tiến hành thủ tục mua bán nhà đất đúng chuẩn quy định:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ liên quan

Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Chủ đầu tư cần cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý chứng minh năng lực triển khai dự án và quyền hợp pháp trong việc bán nhà cho người nước ngoài, bao gồm: 

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có ghi rõ ngành nghề kinh doanh bất động sản
• Giấy phép đầu tư hoặc văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu vực thực hiện dự án
• Chứng từ xác nhận đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, thuế đối với Nhà nước
• Giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan khác
• Hồ sơ dự án cùng bản vẽ kỹ thuật đã được Cơ quan chức năng phê duyệt 
• Biên bản nghiệm thu phần móng công trình
• Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ cơ quan có thẩm quyền.

Đối với người mua là công dân nước ngoài

Người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam thì cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Hộ chiếu còn hiệu lực, có dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam
• Visa còn thời hạn tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, hoặc giấy miễn thị thực (trường hợp là người nước ngoài có quan hệ nhân thân với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài).

Bước 2: Chọn nhà và thực hiện đặt cọc

Người nước ngoài lựa chọn nhà ở hoặc căn hộ phù hợp từ dự án và thực hiện đặt cọc thông qua đại lý phân phối hoặc trực tiếp với chủ đầu tư. Số tiền đặt cọc và điều kiện đặt cọc sẽ được thể hiện cụ thể trong thỏa thuận đặt cọc giữa các bên.

Sau khi nhận đủ tiền cọc, chủ đầu tư ký văn bản xác nhận việc đặt cọc và giữ căn hộ/nhà ở cho người mua theo chính sách bán hiện hành. 

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán và thanh toán

Đến thời điểm theo thỏa thuận đặt cọc, bên bán mời bên mua ký hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hợp đồng ghi rõ quyền, nghĩa vụ, điều kiện thanh toán và các điều khoản liên quan khác. Người nước ngoài sẽ thanh toán giá trị căn hộ theo từng đợt, chuyển tiền vào tài khoản của người bán tại ngân hàng Việt Nam.

Bước 4: Bàn giao nhà và cấp Giấy chứng nhận sở hữu 

Sau khi dự án hoàn thành theo tiến độ (đối với căn hộ), chủ đầu tư sẽ gửi thông báo bàn giao căn hộ cho người nước ngoài ít nhất 30 ngày. Việc bàn giao phải đi kèm các biên bản nghiệm thu và hồ sơ liên quan đến chất lượng công trình. 

Khi nhà ở/căn hộ được bàn giao, người bán có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nước ngoài. Trong một số trường hợp, nếu khách hàng có nhu cầu tự thực hiện thủ tục này thì có thể thỏa thuận với bên bán để nhận hồ sơ và tự nộp tại Cơ quan có thẩm quyền.  

Hiểu rõ điều kiện để người nước ngoài mua nhà, nắm chắc các thủ tục pháp lý và lựa chọn cách tiếp cận chuyên nghiệp để các bên có thể yên tâm khi giao dịch. Trong bối cảnh thị trường Bất động sản đang mở rộng đối tượng khách hàng quốc tế thì việc trang bị kiến thức và kỹ năng chính là yếu tố then chốt để bạn thành công trong mỗi giao dịch.