Có hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay không? Giải đáp chi tiết

Việc mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn diễn ra khá phổ biến trong giao dịch Bất động sản tại Việt Nam. Hình thức này được nhiều người lựa chọn bởi thủ tục nhanh gọn, chi phí thấp tuy nhiên nó cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Vì vậy nhiều người đã đặt ra câu hỏi “có hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay được không?” Tại bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về khái niệm, điều kiện, thủ tục cũng như những rủi ro liên quan đến việc hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay, từ đó có thêm kinh nghiệm để đưa ra quyết định đúng đắn trước khi tham gia giao dịch

Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng giấy tay

Mua nhà giấy tờ tay tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, dễ xảy ra tranh chấp, mất tài sản và không được bảo vệ quyền lợi bởi pháp luật. Vì hợp đồng này thường không có hiệu lực pháp lý do vi phạm quy định về hình thức công chứng, chứng thực. Người mua sẽ có nguy cơ không xác định được nguồn gốc đất, không thể thực hiện các giao dịch như thế chấp ngân hàng và thậm chí có thể mất trắng tài sản do bên bán lật lọng hoặc gặp phải lừa đảo.

Có hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay không? 

Việc hợp thức hóa nhà đất khi mua giấy tay là có thể nhưng chỉ áp dụng với những trường hợp và điều kiện cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024. Các trường hợp có thể hợp thức hóa bao gồm:

• Các giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay được lập trước ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực). 
• Thửa đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy tờ cũ do Nhà nước cấp, giấy khai hoang có xác nhận, giấy tờ thừa kế, chuyển nhượng hợp pháp trước đó…
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không nằm trong diện quy hoạch treo.

Khi đáp ứng các điều kiện này, người mua có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sở hữu. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có thể hợp thức hóa mà. Trong các trường hợp này, cơ quan nhà nước sẽ không công nhận hợp đồng và việc hợp thức hóa là không thể thực hiện. Các trường hợp bao gồm:

•  Mua bán nhà đất giấy tay sau ngày 01/7/2014 mà không công chứng, chứng thực theo luật định.
• Nhà đất thuộc diện quy hoạch, tranh chấp, hoặc chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
•  Đất lấn chiếm, đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích, đất không có giấy tờ pháp lý gốc. 

Cần điều kiện gì để hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay

Để hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay cần chứng minh được nguồn gốc hợp pháp của đất, giao dịch diễn ra trước 1/7/2014 đất không tranh chấp, không quy hoạch và phù hợp mục đích sử dụng. Đối với trường hợp mua bán bằng giấy tay, người mua cần đáp ứng đầu đủ những điều kiện sau:

1. Thời điểm giao dịch

Đối với những giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay phải được lập trước 1/7/2014. Nếu mua bán sau ngày 01/7/2014, hợp đồng giấy tay sẽ không được công nhận. Trừ trường hợp có quyết định, bản án của tòa án liên quan thì vẫn có thể xem xét

2. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất 

Thửa đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Cụ thể như:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng trước năm 1993 có xác nhận.
• Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 
• Giấy chứng nhận tạm thời, giấy kê khai đăng ký ruộng đất, nhà cửa.
• Giấy tờ thừa kế, tặng cho, phân chia tài sản hợp pháp.

 3. Đất không có tranh chấp 

Thửa đất trong giao dịch mua bán nhà đấ t không được thuộc diện đang tranh chấp quyền sử dụng, không bị khiếu kiện. Ngoài ra cần xác nhận của UBND cấp xã/phường về tình trạng đất không tranh chấp.

 4. Đất không bị kê biên hoặc quy hoạch treo 

Không thuộc diện kê biên để thi hành án bởi người mua không thể làm thủ tục hợp thức hóa, bởi quyền sử dụng đất đang bị phong tỏa, không được giao dịch. 

Đất không nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa thực hiện. 

5. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 

Mảnh đất phải đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…). Nếu sử dụng sai mục đích, phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng và nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ thì rủi ro mất đất rất cao nếu cơ quan thi hành án phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

6. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

 Người mua phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định khi xin cấp sổ đỏ. như:

• Lệ phí trước bạ: với mức thu từ 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá Nhà nước
• Thuế thu nhập cá nhân: với mức thu 2% giá trị chuyển nhượng. Thông thường là bên bán nhưng thức tế nhiều trường hợp người mua và người bán tự thỏa thuận ai chịu thuế này
• Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ: đây là chi phí để cơ quan Nhà nước thẩm định hồ sơ xin cấp sổ đỏ
• Tiền sử dụng đất: Trong trường hợp sử dụng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc sử dụng sai mục đích.

Thủ tục hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay

Nếu bạn đang cân nhắc mua bán hoặc hợp thức hóa bất động sản giấy tay, việc tìm hiểu kỹ quy định pháp luật và tham khảo ý kiến chuyên gia sẽ giúp quá trình trở nên an toàn, thuận lợi hơn. Thiên Khôi Group chia sẻ đến bạn về thủ tục hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay:

Hồ sơ cần chuẩn bị

Người mua nhà nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: 

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu). 
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: nếu đã có giấy tay, cần đi công chứng lại (hoặc UBND xã xác nhận giao dịch trước đây). 
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người bán (nếu có).
•  Giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định: biên lai thuế, xác nhận không tranh chấp từ UBND xã/phường. 
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên mua + bên bán. 
• Bản trích đo thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính).

Quy trình hợp thức hóa

• Bước 1: Người mua nộp hồ sơ tại UBND xã/phường nơi có đất để xin xác nhận tình trạng sử dụng
• Bước 2: Sau khi có xác nhận thì nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường
• Bước 3: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra nguồn gốc đất, hiện trạng và tính pháp lý giấy tờ. Nếu hợp lệ họ sẽ gửi thông tin sang Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
• Bước 4: Người mua phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với các khoản thuế, lệ phí tương ứng như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí cấp sổ
• Bước 5: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ mới đứng tên người mua.

Những khó khăn thường gặp khi hợp thức hóa

Việc hợp thức hóa nhà đất mua giấy tay thường gặp nhiều khó khăn vì giao dịch ban đầu không được pháp luật công nhận đầy đủ. Và cụ thể hơn về những khó khăn thường gặp bao gồm:

• Đất không đủ điều kiện cấp sổ, không có giấy tờ gốc hay nhà xây xây dựng trái phép trên đất gây khó khăn khi xin cấp giấy chứng nhận
• Hợp đồng giấy tay không được công chứng chứng thực nên pháp lý yếu, có thể bị tuyên vô hiệu
• Nếu giấy tay được lập sau ngày 1/7/2014 thì nguy cơ không được công nhận theo quy định mới cao hơn. 
• Ngoài ra có trường hợp bên bán không còn ở địa phương hoặc không hợp tác để ký hợp đồng công chứng gây bất lợi cho quá trình chuyển giao
• Nhà đất được rao bán xuất hiện người thừa kế, người đồng sở hữu khác không đồng ý chuyển nhượng. Hoặc trường hợp người bán bán trùng cho nhiều người 
• Đất thuộc dạng sổ hồng chung sẽ khó tách thửa khi hợp thức hóa
• Xét về thủ tục hành chính thì trường hợp hồ sơ bị trả về nhiều lần vì thiếu giấy tờ hoặc không thống nhất thông tin. Thời gian giải quyết kéo dài do cơ quan quản lý cần xác minh nhiều bước gây khó khăn.
• Ngoài ra vấn đề tài chính từ việc đóng thuế hay phí phát sinh cao với nhiều khoản cũng là một trong những khó khăn phổ biến

Lời khuyên khi mua bán nhà đất giấy tay

• Chỉ nên giao dịch với nhà đất đã có sổ đỏ/sổ hồng hợp pháp. Và nếu có điều kiện thì không nên mua bán nhà đất giấy tay.
• Hạn chế giao dịch bằng giấy tay, hãy yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để đảm bảo hiệu lực pháp lý
• Nếu buộc phải mua đất giấy tay, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, thời điểm mua bán, và tham khảo luật sư để đánh giá khả năng hợp thức hóa. 
• Nên nhanh chóng tiến hành làm thủ tục hợp thức hóa (nếu đủ điều kiện) để tránh rủi ro pháp lý về sau.
• Hãy chủ động tìm cách hợp thức hóa sớm tránh để quá lâu vì pháp luật ngày càng siết chặt việc công nhận giao dịch giấy tay

Như vậy bài viết trên vừa giải đáp đến bạn về việc “có hợp thức hóa nhà đất mua nhà giấy tay không?” Người mua cần nắm rõ thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý của nhà đất và quy định hiện hành để tránh những rủi ro không đáng có. Thay vì chỉ dựa vào giấy tờ viết tay, hãy ưu tiên giao dịch nhà đất có đầy đủ giấy tờ minh bạch để đảm bảo quyền lợi lâu dài.