Kinh nghiệm mua nhà tập thể cũ: Rủi ro, giá trị lâu dài

Trong bối cảnh giá nhà đất tại các thành phố lớn ngày càng leo thang thì nhà tập thể cũ lại trở thành lựa chọn đáng cân nhắc của nhiều người. Tuy nhiên chỉ vì thiếu kinh nghiệm khi mua nhà dẫn đến việc nhiều người dính vào rủi ro pháp lý, chất lượng nhà không đảm bảo hay các dự án quy hoạch tại khu vực. Tại bài viết này sẽ chia sẻ chi tiết kinh nghiệm mua nhà tập thể cũ giúp bạn phòng tránh rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư thông minh

Vì sao nhiều người lựa chọn nhà tập thể cũ

Cho đến hiện tại thì các khu nhà tập thể cũ thường nằm tại khu trung tâm các thành phố lớn tức là có giá trị cao về vị trí, giá cả và tính kết nối cộng đồng. Đây là điều mà nhiều khu đô thị hiện đại khó có thể có được. 

Nhà tập thể trước đây được xây dựng cho cán bộ công nhân viên nhà nước ở những năm 90. Với lối kiến trúc đơn giản từ 3-5 tầng không có thang máy được thiết kế theo dạng chung khối với diện tích từ 25-60m2. Và tuy tuổi thọ công trình đã cao nhưng nhu cầu mua nhà tập thể cũ vẫn không giảm đặc biệt tại những khu vực có quỹ đất khan hiếm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Nguyên nhân khiến các căn nhà tập thể cũ được ưu ái thường do:

1. Giá thành phù hợp cho phép người mua sở hữu nhà tại khu vực trung tâm

Với ngân sách hạn chế bạn hoàn toàn có thể sở hữu một căn nhà tập thể tại khu vực trung tâm. Nhiều nơi bán nhà tập thể 800 triệu đến mức dưới 2 tỷ đồng phù hợp với người có thu nhập trung bình tạo nên lợi thế hơn hẳn so với chung cư mới cùng khu vực. 

2. Vị trí đắc địa giao thông thuận tiện

Phần lớn các khu tập thể cũ nằm tại khu vực trung tâm mà các chung cư mới khó có thể thay thế. Điều này giúp cư dân dễ dàng tiếp cận nơi làm việc, trường học, điểm vui chơi, mua sắm hơn. Các vị trí đắc địa tại Hà Nội dễ thấy như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm và tại TP Hồ Chí Minh tại quận 3 và quận 10.

3. Không gian sống - dân trí tốt

Nhiều người có xu hướng lựa chọn nhà tập thể bởi vì tính cộng đồng mà ít chung cư hay khu dân cư nào có được. Tại đây người dân xung quanh thân thiện, trẻ em từ các căn hộ có thể vui chơi tại sân chính và khu vực cho người già hoạt động. Tất cả tạo nên nét văn hóa sống khiến người mua sẵn sàng chi tiền để tạo 

4. Có tiềm năng cải tạo và sinh lời

Nhà tập thể cũ thường có thể cơi nới, sửa chữa linh hoạt theo nhu cầu cá nhân. Một số khu nằm trong diện cải tạo, tái định cư mà chủ sở hữu còn có cơ hội nhận căn hộ mới có giá trị cao hơn trong tương lai. Đồng thời nhiều người tận dụng các đặc điểm này để mua - cải tạo - cho thuê hoặc bán lại giúp mang về lợi nhuận hấp dẫn. Bởi hiện nay nhu cầu ở thực của người mua cao chiếm phần lớn giúp thị trường ổn định và ít đầu cơ hơn.

Mua nhà tập thể cũ đi kèm rủi ro thế nào?

Dù sở hữu những lợi ích về vị trí trung tâm và giá thành hấp dẫn nhưng việc mua nhà tập thể cũ không dễ dàng. Trên thực tế có nhiều giao dịch thất bại hoặc gây thiệt hại tài chính do người mua thiếu hiểu biết pháp luật, đánh giá sai chất lượng công trình hoặc bỏ qua yếu tố quy hoạch. Dưới đây là những rủi ro phổ biến mà người mua cần đặc biệt lưu ý bao gồm:  

1. Rủi ro pháp lý 

Rủi ro đầu tiên khiến nhiều người mắc phải là mua nhà tập thể cũ. Phần lớn các khu tập thể được xây dựng trước khi Luật Đất Đai hiện hành nên hồ sơ pháp lý thường không đầy đủ và không rõ ràng.

Các trường hợp thường gặp khi mua nhà tập thể cũ thường là nhà tập thể không có sổ đỏ hoặc sổ hồng đồng sở hữu khiến việc chuyển nhượng, thế chấp hay sang nhượng trở nên phức tạp hơn. Nhiều căn nhà mở rộng trái phép khiến diện tích thực tế không khớp với giấy tờ. Hay một số khu tập thể nằm trên đất công, đất cơ quan nhà nước nên không đủ điều kiện cấp sổ riêng.

2. Rủi ro về chất lượng công trình

Những căn nhà cũ thường có tuổi thọ không cao và các công trình như nhà tập thể cũ thường có tuổi đời 30-50 năm. Các vấn đề thường gặp là tường bị nứt, thấm nước, hệ thống điện - nước quá tải thậm chí kết cấu chịu lực không còn đảm bảo an toàn. Ngoài ra hệ thống PCCC không đạt chuẩn với lối thoát hiểm bé, dây điện chằng chịt tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ.

3. Rủi ro quy hoạch và cải tạo 

Theo kinh nghiệm mua nhà tập thể cũ thì rủi ro lớn nhất chính là những căn nhà trong khu vực này tiềm ẩn nguy cơ thuộc diện cải tạo, di dời hoặc phá dỡ theo kế hoạch của thành phố. Điều này khiến người mua không được cấp phép sửa chữa cải tạo. Nếu bị thu hồi, giá đền bù không tương xứng với giá mua thực tế. Đồng thời giao dịch khó sang tên hoặc mất giá khi thị trường biết khu đang trong diện quy hoạch.

4. Rủi ro tranh chấp và quản lý chung

Và tại một số khu tập thể tồn tại mâu thuẫn giữa các hộ dân về diện tích sử dụng chung và riêng do không quy định rõ ràng từ đầu. Cùng với đó cũng không tránh khỏi tình trạng một số hộ dân tự ý lấn chiếm, xây thêm tầng, mở cửa hàng cũng gây tranh chấp ảnh hưởng đến sinh hoạt và giá trị căn hộ.

Vì vậy mà hãy chủ động tìm kiếm các khu tập thể có cộng đồng đoàn kết, quy định rõ ràng sẽ giúp bạn yên tâm sinh sống lâu dài.

Kinh nghiệm mua nhà tập thể cũ từ chuyên gia

Để có thể tìm kiếm và lựa chọn được một căn nhà tập thể phù hợp và đảm bảo thì bạn hãy tham khảo lời khuyên từ chuyên gia BĐS: 

• Trước khi ký hợp đồng, nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý tại văn phòng công chứng hoặc Phòng Tài nguyên – Môi trường địa phương. Nếu nhà chưa có sổ riêng, chỉ nên đặt cọc khi có cam kết rõ ràng về quyền sở hữu và thời hạn cấp sổ. 
• Trước khi quyết định mua, hãy kiểm tra thông tin quy hoạch tại Phòng Quản lý đô thị hoặc UBND quận/phường nơi có căn hộ. Nên ưu tiên những khu chưa có kế hoạch cải tạo trong ngắn hạn, hoặc có phương án tái định cư rõ ràng để đảm bảo quyền lợi sau này. 
• Trước khi mua, nên tìm hiểu kỹ môi trường cư dân và ban quản lý khu tập thể, hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh để nắm rõ có tranh chấp hay khiếu nại nào không. 
• Trong quá trình đàm phán bán nhà cần đàm phán sao cho hợp lý dựa trên chi phí cải tạo, vị trí và pháp lý
• Hãy ưu tiên những căn hộ góc, thấp tầng vì nó sẽ dễ cải tạo hoặc cho thuê hơn những căn chính giữa

Có nên đầu tư vào nhà tập thể cũ? 

Để trả lời cho câu hỏi này thì bạn cần nhìn nhận và cẩn trọng trên các khía cạnh bao gồm:

Trên thực tế thì so với các chung cư hoặc nhà phố cùng khu vực thì nhà tập thể cũ có giá thành thấp hơn hẳn nên dễ tiếp cận nhiều tệp khách hàng. Điều này giúp dòng vốn đầu tư ban đầu thấp, phù hợp với người có ngân sách hạn chế hoặc muốn đa dạng danh mục đầu tư. 

Đồng thời phần lớn những căn nhà tập thể đều nằm trong khu vực có tọa độ vàng gần trung tâm với quỹ đất khan hiếm nên vị trí này có tính thương mại và tiện ích vượt trội. Trong đầu tư bất động sản thì vị trí là yếu tố chiếm ưu thế quyết định một căn nhà có đem lại lợi nhuận cao hay không. Đặc biệt tại nếu khu tập thể nằm trong diện quy hoạch cải tạo, xây dựng lại, thì chủ sở hữu có thể được tái định cư trong các chung cư mới, có giá trị cao hơn. 

Tuy tiềm năng có thật, nhưng đầu tư nhà tập thể cũ không dành cho mọi người. Nguyên nhân bởi tuổi thọ công trình thấp, pháp lý chưa hoàn thiện hay dính quy hoạch với chính sách cải tạo khó lường. Vì vậy quyết định có nên đầu tư vào nhà tập thể cũ hay không vạn cần xác định được mục đích mua. Cụ thể như:

• Nếu mua để ở: Nên chọn khu dân cư ổn định, tầng thấp, kết cấu tốt, diện tích từ 40m² trở lên. Giá hợp lý, pháp lý rõ ràng là ưu tiên hàng đầu.
•  Nếu mua để đầu tư sinh lời: Hãy nhắm đến những khu tập thể gần trường đại học, bệnh viện, cơ quan hành chính – nơi nhu cầu thuê cao. Hoặc đầu tư theo hướng cải tạo, cho thuê ngắn hạn để tối ưu lợi nhuận dòng tiền.

Có thể nói việc lựa chọn nhà tập thể cũ là bước đi chiến lược và có thể biến thành tài sản giá trị lâu dài. Tuy nhiên cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, kỹ năng thẩm định và tầm nhìn đầu tư đúng đắn. Việc chủ động tìm hiểu kinh nghiệm mua nhà tập thể cũ không chỉ giúp bạn tránh được rủi ro mà còn mở ra cơ hội sở hữu một không gian sống đáng giá có tiềm năng sinh lời ổn định trong tương lai.