Mua nhà chưa có giấy hoàn công có sao không? Rủi ro tiềm ẩn

Trong quá trình mua bán nhà đất nhiều trường hợp căn nhà chưa có giấy hoàn công. Điều này khiến nhiều người băn khoăn mua nhà không có giấy hoàn công có sao không, liệu có ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay giá trị tài sản trong tương lai? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về vai trò pháp lý của loại giấy tờ này cũng như giải pháp an toàn khi mua nhà để mỗi quyết định đầu tư đều chắc chắn và hợp pháp. 

Mua nhà giấy hoàn công là gì?

Đầu tiên bạn cần biết về giấy hoàn công là văn bản do cơ quan có thẩm quyền xác nhận rằng một công trình đã được xây dựng xong đúng với giấy phép xây dựng, bản thiết kế và quy định pháp luật. Hay đơn giản thì giấy hoàn công được xem là chứng nhận pháp lý cuối cùng xác nhận căn nhà đã được xây dựng hợp pháp và đủ điều kiện để sở hữu.

Trong mua bán nhà đất , người mua xem xét một căn chung cư, nhà riêng thì giấy hoàn công đóng vai trò quan trọng như:

• Là cơ sở để cấp hợp đồng: Nhà chưa hoàn công sẽ được ghi nhận là tài sản trên đất, vì vậy không thể làm sổ hồng riêng cho phần nhà
• Đảm bảo tính hợp pháp của công trình: Giúp người mua tránh phải nhà xây sai phép, sai kết cấu hoặc bị buộc tháo dỡ
• Tăng giá trị tài sản: Nhà đã hoàn công thường có giá trị cao hơn 10-20% so với nhà chưa hoàn công
• Dễ dàng giao dịch, vay ngân hàng: Các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp nhà đã có giấy hoàn công để đảm bảo giá trị pháp lý

Top 6 rủi ro mua nhà chưa có giấy hoàn công?

Nhiều người thắc mắc mua nhà không có giấy hoàn công có sao không, thực tế câu trả lời là có và rủi ro khá lớn. Bởi giấy hoàn công ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, giá trị tài sản và khả năng sang tên sổ hồng, ngược lại nếu mua nhà không có giấy hoàn công, người mua có thể đối mặt với rủi ro:

1. Không thể sang tên sổ hồng đầy đủ 

Nhà chưa có giấy hoàn công thường chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần đất), chưa có quyền sở hữu nhà ở trên đó. Điều này có nghĩa là khi mua bán, bạn chỉ được sang tên phần đất, Phần nhà xây dựng trên đất chưa được pháp luật công nhận, Giao dịch dễ bị vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Trên thực tế một căn nhà xây mới nhưng chưa hoàn công sẽ có sổ đỏ đất trống, tức là khi mua thì người mua chỉ đứng tên đất không có quyền hợp pháp với phần nhà trên đất. Điều này gây ra rủi ro lớn khiến việc sang tên sổ hồng khó khăn hơn.

 2. Khó vay ngân hàng, khó thế chấp 

Điều này đặc biệt bất lợi nếu bạn vay vốn mua nhà hoặc đầu tư ngắn hạn. Các ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đã hoàn công và có sổ hồng hợp lệ làm tài sản bảo đảm. Nếu căn nhà bạn định mua chưa hoàn công, ngân hàng sẽ từ chối cho vay, hoặc chỉ định giá dựa trên phần đất, khiến hạn mức vay thấp hơn nhiều.

3. Rủi ro bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ

Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, công trình xây dựng không hoàn công đúng quy định. Nếu bạn mua lại căn nhà này, rủi ro pháp lý sẽ chuyển sang bạn, vì người mua là chủ sở hữu hiện tại của công trình. Cụ thể rủi ro khi mua nhà chưa có giấy hoàn công có thể dẫn đến việc:

• Bị phạt hành chính từ 20 – 100 triệu đồng
• Buộc tháo dỡ phần sai phép
• Không được công nhận quyền sở hữu nhà ở

 4. Không được bồi thường thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi 

Nhà chưa hoàn công không được ghi nhận trong hồ sơ tài sản trên đất, nên khi Nhà nước thu hồi, bạn chỉ được bồi thường phần đất, không được tính phần giá trị căn nhà xây dựng. Điều này có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu đồng trong trường hợp quy hoạch, giải tỏa hoặc thu hồi đất.

5. Giảm giá trị khi mua bán, chuyển nhượng 

Trên thị trường, nhà chưa có giấy hoàn công thường bị giảm giá từ 10–30% so với căn cùng loại có pháp lý đầy đủ. Người mua sau sẽ e ngại, hoặc yêu cầu bên bán giảm giá mạnh vì phải tự hoàn thiện hồ sơ pháp lý sau này. Điều đó khiến căn nhà khó thanh khoản và kém hấp dẫn đầu tư.

6. Có thể mua được — nhưng phải cẩn trọng

Thực tế không phải trường hợp nào mua nhà chưa hoàn công cũng sai. Bạn vẫn có thể mua nếu: 

• Nhà có giấy phép xây dựng hợp lệ
• Đang trong quá trình xin hoàn công
• Hai bên ký cam kết rõ ràng về việc hoàn thiện thủ tục
• Và bạn chưa cần sang tên sổ ngay. 

Vì vậy nếu chấp nhận mua nhà chưa có giấy hoàn công thì chỉ đặt cọc hoặc ký hợp đồng khi bên bán xuất trình hồ sơ xin hoàn công hoặc bản vẽ hoàn công.

Trường hợp nào có thể chấp nhận mua nhà chưa hoàn công

Thông thường thì việc mua nhà chưa có giấy hoàn công được xem là rủi ro pháp lý cao, tuy nhiên trong một số trường hợp người mua nhà vẫn có thể cân nhắc giao dịch nếu có sự kiểm tra kỹ lưỡng và cam kết rõ ràng từ bên bán. Dưới đây là một số trường hợp có thể chấp nhận mua nhà chưa hoàn công:

• Nếu căn nhà có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, và công trình được xây đúng theo bản vẽ thiết kế, thì việc hoàn công chỉ là bước thủ tục cuối cùng.
• Một số chủ nhà đã hoàn thiện công trình và đang nộp hồ sơ hoàn công lên cơ quan chức năng.
• Nếu bạn mua nhà để ở ngắn hạn (3–5 năm), chưa có nhu cầu sang tên hoặc mua nhà thế chấp ngân hàng , thì có thể chấp nhận mua nhà chưa hoàn công — nhưng phải kiểm tra rõ ràng giấy phép xây dựng.
• Đối với chung cư hoặc nhà liền kề trong dự án , có thể chưa hoàn công riêng từng căn, vì chủ đầu tư hoàn công theo giai đoạn toàn khu.
• Nếu bạn mua lại nhà của người thân, có thể chưa hoàn công do chưa làm thủ tục xây dựng. Trường hợp này ít rủi ro hơn nếu bạn nắm rõ nguồn gốc và hiện trạng nhà, tuy nhiên vẫn nên hoàn thiện hồ sơ để đảm bảo tính pháp lý lâu dài.

Cách kiểm tra và xử lý khi mua nhà chưa có giấy hoàn công

Việc mua nhà chưa có giấy hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, đặc biệt nếu bạn muốn sang tên sổ hồng, thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng lại trong tương lai. Tuy nhiên, nếu biết cách kiểm tra và xử lý đúng quy trình, người mua vẫn có thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho mình.

• Kiểm tra hồ sơ pháp lý của ngôi nhà: Trước khi ký hợp đồng hoặc đặt cọc, cần kiểm tra kỹ toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến công trình. Đây là bước quan trọng nhất để xác định căn nhà có thể được hoàn công hợp lệ hay không.
• Đối chiếu hiện trạng với công trình thực tế: Sau khi có hồ sơ, hãy kiểm tra trực tiếp hiện trạng công trình, diện tích xây dựng có trùng khớp với bản vẽ cấp phép không? Có xây lấn ranh giới, mở rộng trái phép hoặc thêm tầng không phép không? Hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước) đã hoàn thiện đúng quy chuẩn chưa?
• Làm rõ trách nhiệm hoàn công trong hợp đồng: Các điều khoản cần có trong hợp đồng như bên bán cam kết hoàn công và bàn giao bản sao hồ sơ hoàn công trong thời gian cụ thể. Giữ lại 5-10% giá trị thanh toán đến khi hoàn công xong. Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết, bên mua bản quyền hủy giao dịch và yêu cầu hoàn tiền cọc và bồi thường

Hướng dẫn hoàn công sau khi mua

Nếu bạn đã mua hoặc lỡ mua nhà chưa hoàn công, vẫn có thể làm thủ tục hoàn công bổ sung để hợp thức hóa tài sản. Dưới đây là quy trình hoàn công phổ biến:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ với đơn đề nghị hoàn công, giấy phép xây dựng, hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu công trình, bản vẽ hoàn công và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). 
• Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng (tùy quy mô công trình). Cán bộ chuyên môn sẽ kiểm tra và yêu cầu bổ sung nếu cần. 
• Bước 3: Nhận giấy hoàn công từ 10–25 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ. Sau khi có giấy hoàn công, bạn có thể cập nhật thông tin trên sổ hồng, hoàn tất quyền sở hữu hợp pháp.

Nhìn chung mua nhà chưa có giấy hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, giá trị tài sản và khả năng sang tên. Một quyết định cẩn trọng hôm nay sẽ giúp bạn tránh hàng trăm triệu đồng thiệt hại và sở hữu căn nhà hợp pháp, an toàn lâu dài. Vì vậy nếu bạn băn khoăn mua nhà không có giấy hoàn công có sao không thì hãy kiểm tra kỹ pháp lý trước khi ký kết hợp đồng hoặc nhờ đến sự giúp đỡ từ chuyên gia.