Trong quá trình mua bán nhà đất nhiều trường hợp căn nhà chưa có giấy hoàn công. Điều này khiến nhiều người băn khoăn mua nhà không có giấy hoàn công có sao không, liệu có ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay giá trị tài sản trong tương lai? Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về vai trò pháp lý của loại giấy tờ này cũng như giải pháp an toàn khi mua nhà để mỗi quyết định đầu tư đều chắc chắn và hợp pháp.
Đầu tiên bạn cần biết về giấy hoàn công là văn bản do cơ quan có thẩm quyền xác nhận rằng một công trình đã được xây dựng xong đúng với giấy phép xây dựng, bản thiết kế và quy định pháp luật. Hay đơn giản thì giấy hoàn công được xem là chứng nhận pháp lý cuối cùng xác nhận căn nhà đã được xây dựng hợp pháp và đủ điều kiện để sở hữu.
Trong mua bán nhà đất, người mua xem xét một căn chung cư, nhà riêng thì giấy hoàn công đóng vai trò quan trọng như:
Mua nhà giấy hoàn công là gì?
Nhiều người thắc mắc mua nhà không có giấy hoàn công có sao không, thực tế câu trả lời là có và rủi ro khá lớn. Bởi giấy hoàn công ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, giá trị tài sản và khả năng sang tên sổ hồng, ngược lại nếu mua nhà không có giấy hoàn công, người mua có thể đối mặt với rủi ro:
Nhà chưa có giấy hoàn công thường chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần đất), chưa có quyền sở hữu nhà ở trên đó. Điều này có nghĩa là khi mua bán, bạn chỉ được sang tên phần đất, Phần nhà xây dựng trên đất chưa được pháp luật công nhận, Giao dịch dễ bị vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.
Trên thực tế một căn nhà xây mới nhưng chưa hoàn công sẽ có sổ đỏ đất trống, tức là khi mua thì người mua chỉ đứng tên đất không có quyền hợp pháp với phần nhà trên đất. Điều này gây ra rủi ro lớn khiến việc sang tên sổ hồng khó khăn hơn.
Điều này đặc biệt bất lợi nếu bạn vay vốn mua nhà hoặc đầu tư ngắn hạn. Các ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đã hoàn công và có sổ hồng hợp lệ làm tài sản bảo đảm. Nếu căn nhà bạn định mua chưa hoàn công, ngân hàng sẽ từ chối cho vay, hoặc chỉ định giá dựa trên phần đất, khiến hạn mức vay thấp hơn nhiều.
Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, công trình xây dựng không hoàn công đúng quy định. Nếu bạn mua lại căn nhà này, rủi ro pháp lý sẽ chuyển sang bạn, vì người mua là chủ sở hữu hiện tại của công trình. Cụ thể rủi ro khi mua nhà chưa có giấy hoàn công có thể dẫn đến việc:
Rủi ro bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ khi mua nhà chưa có giấy hoàn công
Nhà chưa hoàn công không được ghi nhận trong hồ sơ tài sản trên đất, nên khi Nhà nước thu hồi, bạn chỉ được bồi thường phần đất, không được tính phần giá trị căn nhà xây dựng. Điều này có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu đồng trong trường hợp quy hoạch, giải tỏa hoặc thu hồi đất.
Trên thị trường, nhà chưa có giấy hoàn công thường bị giảm giá từ 10–30% so với căn cùng loại có pháp lý đầy đủ. Người mua sau sẽ e ngại, hoặc yêu cầu bên bán giảm giá mạnh vì phải tự hoàn thiện hồ sơ pháp lý sau này. Điều đó khiến căn nhà khó thanh khoản và kém hấp dẫn đầu tư.
Thực tế không phải trường hợp nào mua nhà chưa hoàn công cũng sai. Bạn vẫn có thể mua nếu:
Vì vậy nếu chấp nhận mua nhà chưa có giấy hoàn công thì chỉ đặt cọc hoặc ký hợp đồng khi bên bán xuất trình hồ sơ xin hoàn công hoặc bản vẽ hoàn công.
Thông thường thì việc mua nhà chưa có giấy hoàn công được xem là rủi ro pháp lý cao, tuy nhiên trong một số trường hợp người mua nhà vẫn có thể cân nhắc giao dịch nếu có sự kiểm tra kỹ lưỡng và cam kết rõ ràng từ bên bán. Dưới đây là một số trường hợp có thể chấp nhận mua nhà chưa hoàn công:
Trường hợp có thể chấp nhận mua nhà chưa có giấy hoàn công
Việc mua nhà chưa có giấy hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, đặc biệt nếu bạn muốn sang tên sổ hồng, thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng lại trong tương lai. Tuy nhiên, nếu biết cách kiểm tra và xử lý đúng quy trình, người mua vẫn có thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho mình.
Nếu bạn đã mua hoặc lỡ mua nhà chưa hoàn công, vẫn có thể làm thủ tục hoàn công bổ sung để hợp thức hóa tài sản. Dưới đây là quy trình hoàn công phổ biến:
Hướng dẫn hoàn công sau khi mua nhà
Nhìn chung mua nhà chưa có giấy hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, giá trị tài sản và khả năng sang tên. Một quyết định cẩn trọng hôm nay sẽ giúp bạn tránh hàng trăm triệu đồng thiệt hại và sở hữu căn nhà hợp pháp, an toàn lâu dài. Vì vậy nếu bạn băn khoăn mua nhà không có giấy hoàn công có sao không thì hãy kiểm tra kỹ pháp lý trước khi ký kết hợp đồng hoặc nhờ đến sự giúp đỡ từ chuyên gia.
