Hướng dẫn 7 chi phí phải đóng khi mua nhà chung cư

Mua nhà chung cư đã trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều người trong những năm gần đây. Bên cạnh đó việc hiểu rõ mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì cũng đóng vai trò then chốt, giúp giao dịch diễn ra hợp pháp, minh bạch và đảm bảo quyền lợi lâu dài cho người sở hữu. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết từng loại chi phí cần chuẩn bị, đồng thời giải đáp đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết khi mua nhà chung cư — giúp bạn an tâm từ khâu đặt cọc đến khi nhận sổ hồng.

Mua nhà chung cư cần có giấy tờ gì?

Trước khi ký hợp đồng hoặc đặt cọc mua nhà chung cư, cả người mua và người bán đều cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý. Việc này không chỉ giúp quá trình sang tên diễn ra thuận lợi mà còn bảo vệ quyền lợi của đôi bên. Cụ thể các bên cần cung cấp các giấy tờ bao gồm:

Giấy tờ người mua cần chuẩn bị

Đối với người mua là cá nhân, hộ gia đình hoặc đại diện pháp lý của tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (của cả vợ và chồng, nếu đã kết hôn).
• Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tạm trú tại địa phương nếu sinh sống ngoài tỉnh/thành phố nơi giao dịch.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân. 
• Hồ sơ vay vốn ngân hàng (nếu mua nhà trả góp). 
• Biên lai đặt cọc mua nhà chung cư (trường hợp đã ký biên bản đặt cọc với chủ đầu tư hoặc người bán).

Giấy tờ người bán cần chuẩn bị

Đây là phần quan trọng giúp người mua kiểm chứng tính pháp lý và quyền sở hữu hợp lệ của căn hộ. Tùy từng trường hợp (mua từ chủ đầu tư hay mua lại từ cá nhân), hồ sơ sẽ có đôi chút khác biệt. Nếu mua lại từ cá nhân, cần kiểm tra xem căn hộ có đang bị thế chấp hoặc tranh chấp không. Điều này giúp quá trình sang tên sổ hồng diễn ra nhanh chóng và hợp pháp.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng). 
• Giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công (đối với chủ đầu tư).
• Biên lai nộp thuế và phí bảo trì. 
• Hợp đồng mua bán gốc (với chủ đầu tư hoặc bên bán trước đó). 
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên bán.

Người mua nên yêu cầu bản photo công chứng của toàn bộ hồ sơ để kiểm tra trước khi thanh toán hoặc ký hợp đồng công chứng.

Giấy tờ cần khi làm thủ tục sang tên

Sau khi hai bên ký hợp đồng và thanh toán, người mua sẽ thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu căn hộ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng giữa hai bên. 
• Đơn đăng ký biến động quyền sở hữu (theo mẫu của cơ quan nhà nước). 
• Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. 
• Sổ hồng bản gốc và các biên lai nộp thuế liên quan.

Ngoài ra nếu bạn mua nhà chung cư Hà Nội thì có thể thực hiện thủ tục sang tên trực tuyến tại Công dịch vụ công của nhà thành phố Hà Nội - tiết kiệm thời gian và tra cứu hồ sơ nhanh chóng.

Top 7 khoản phí cần đóng khi mua nhà chung cư

Khi các cá nhân hoặc hộ gia đình mua nhà chung cư Hà Nội hoặc tại các đô thị lớn khác, bên cạnh giá bán niêm yết, người mua cần chuẩn bị thêm nhiều loại phí và lệ phí liên quan đến thủ tục pháp lý, sở hữu và sinh hoạt. Dưới đây là 7 khoản phí quan trọng nhất cần lưu ý:

1. Lệ phí trước bạ

• Mức thu: 0,5% giá trị căn hộ (tính theo khung giá Nhà nước, không phải giá mua bán thực tế).
• Người nộp: Thông thường là người mua, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. 
• Hồ sơ nộp tại: Cơ quan thuế quận/huyện nơi có căn hộ. 
• Thời điểm nộp: Khi làm thủ tục sang tên sổ hồng sau khi công chứng hợp đồng mua bán.

Nếu căn hộ là tài sản chung vợ chồng hoặc mua từ chủ đầu tư mới chưa có sổ hồng, lệ phí sẽ được tính trên diện tích và giá khung của cơ quan thuế, không theo hợp đồng mua bán.

2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư thì đối với phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Phần lệ phí này áp dụng cho trường hợp mua căn hộ mới chưa có sổ hồng. Mức thu dao động từ 100.000 – 500.000 đồng/hồ sơ, tùy quy định từng địa phương.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối với tổ chức cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định. Dù bạn đặt cọc mua nhà chung cư hay ký hợp đồng chính thức, việc công chứng là bắt buộc để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Mức phí công chứng: 

• Từ 0,03% – 0,1% giá trị hợp đồng, tùy theo tổng giá trị căn hộ. 
• Tối thiểu 50.000 đồng, tối đa 10 triệu đồng/hợp đồng.

Vì vậy mà bạn nên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc phòng công chứng uy tín, tránh nơi môi giới giới thiệu mà không rõ thông tin. Cần mang đủ giấy tờ của người mua – người bán (CMND, hộ khẩu, sổ hồng, hợp đồng, tờ khai thuế…).

4. Thuế thu nhập cá nhân

Đây là khoản thuế người bán phải nộp cho Nhà nước khi chuyển nhượng căn hộ. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều trường hợp hai bên thỏa thuận chia đôi hoặc người mua nộp thay. Mức thu khoảng 2% giá trị chuyển nhượng (theo hợp đồng công chứng) và cũng có một số trường hợp được miễn thuế như bán duy nhất một căn nhà, đất của cá nhân trong năm hay chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái.

Nếu không nộp thuế TNCN đúng hạn, người mua sẽ không thể hoàn tất sang tên sổ hồng, gây chậm trễ trong thủ tục pháp lý.

5. Phí quản lý chung cư

Phí hàng tháng dùng để vận hành tòa nhà, trả lương bảo vệ, vệ sinh, bảo dưỡng hệ thống sau khi nhận bàn giao. Phí này bao gồm: 

• Lương cho bảo vệ, nhân viên vệ sinh, kỹ thuật tòa nhà. 
• Chi phí vận hành thang máy, máy bơm nước, điện khu vực công cộng.
•  Phí chiếu sáng, cây xanh, an ninh nội khu.

Mức phí này phụ thuộc vào từng hạng chung cư được và từng khu vực nhất định. Một tòa nhà được vận hành tốt sẽ giúp giá trị căn hộ tăng ổn định theo thời gian.

6. Phí dịch vụ hàng tháng

Ngoài phí quản lý, cư dân còn cần chi trả các khoản dịch vụ hàng tháng. Người mua nên hỏi kỹ trước khi đặt cọc mua nhà chung cư, bởi mỗi tòa nhà có chính sách phí gửi xe, phí dịch vụ rất khác nhau

7. Các khoản chi phí khác sau khi vào ở tại căn hộ chung cư

Sau khi chính thức vào ở, người mua có thể phát sinh thêm một số chi phí sau: 

• Phí bảo trì (2%) Nộp một lần khi nhận bàn giao nhà. Được chủ đầu tư gửi vào quỹ bảo trì chung cư, dùng cho việc bảo dưỡng, thay thế thiết bị công cộng như thang máy, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy. 
• Phí hoàn thiện, sửa chữa nội thất, áp dụng cho căn hộ bàn giao thô. Chi phí hoàn thiện dao động 3–6 triệu đồng/m², tùy vật liệu và thiết kế. 
• Phí sinh hoạt khác Tiền điện, nước, Internet, truyền hình cáp tính theo giá thực tế của nhà cung cấp. 
• Phí bảo hiểm nhà ở (tùy chọn): 0,1–0,3% giá trị căn hộ/năm.

Một số lưu ý để mua nhà chung cư an toàn, tiết kiệm

Để thực hiện thủ tục mua bán nhà nói chung và bới mua bán chung cư nói riêng thì bạn cần biết một số lưu ý để mua nhà an toàn, tiết kiệm:

• Người mua nên lưu trữ tất cả biên lai, chứng từ và hợp đồng gốc để làm căn cứ pháp lý trong trường hợp có tranh chấp
• Trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu được xem sổ hồng gốc và giấy phép xây dựng của dự án để đảm bảo căn hộ đủ điều kiện mua bán.
• Tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, chỉ nên mua căn hộ đã có giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công rõ ràng.
•  Đặt cọc mua nhà chung cư nên có hợp đồng hoặc biên bản kèm chữ ký, tránh thỏa thuận miệng. 
• Tính toán tổng chi phí (giá bán + phí phát sinh + thuế) để không vượt ngân sách. 
• Nếu còn phân vân có nên mua nhà chung cư không, hãy cân nhắc nhu cầu ở thực và khả năng tài chính. Đồng thời có thể nhờ đến các chuyên gia Môi giới Bất động sản để yên tâm hơn khi lựa chọn căn nhà phù hợp.
• Ưu tiên mua nhà chung cư trong khu vực có hạ tầng hoàn thiện, dễ kết nối giao thông, gần trường học và bệnh viện.

Mua nhà chung cư không chỉ dừng lại ở việc tìm được căn hộ ưng ý mà còn là quá trình chuẩn bị kỹ lưỡng về chi phí, hồ sơ pháp lý, thủ tục sang tên. Khi bạn chủ động hiểu rõ mua nhà chung cư cần giấy tờ gì và nắm chắc các khoản phí cần đóng. Nếu bạn đang trong quá trình tìm hiểu, đừng quên tham khảo thêm các hướng dẫn chi tiết về kinh nghiệm mua nhà chung cư lần đầu hoặc so sánh chi phí giữa mua chung cư mới và cũ để có quyết định thông minh nhất.