Đặt cọc mua nhà chung cư: 7 lưu ý và điều cần làm

Trong quá trình mua bán Bất động sản, đặt cọc mua nhà nói chung và với chung cư nói riêng thì là bước quan trọng nhằm đảm bảo giao dịch tiến hành đúng cam kết. Tuy nhiên trên thực tế đã có không ít trường hợp người mua vội vàng đặt cọc mà không tìm hiểu kỹ dẫn đến rủi ro mất tiền, tranh chấp. Theo dõi bài viết dưới đây sẽ cùng bạn phân tích những rủi ro thường gặp và đưa ra 7 lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua nhà chung cư để giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch

Thế nào là đặt cọc mua nhà chung cư?

Đặt cọc là bước đi nhỏ nhưng mang tính chất quyết định trong giao dịch mua nhà chung cư, đây là tấm vé giữ căn hộ để người mua cân nhắc kỹ trước khi đến giao dịch cuối cùng. Đây là việc người mua giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối một khoản tiền để cam kết mua căn hộ và tiến tới ký hợp đồng mua bán chính thức. Theo khái niệm về pháp luật Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328): “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” 

Đặt cọc mua nhà chung cư khác với việc giữ chỗ khi giao dịch. Bởi đặt cọc là giao dịch có giá trị pháp lý được ghi nhận trong hợp đồng có điều khoản rõ ràng về quyền – nghĩa vụ – mức phạt cọc. Trong khi việc giữ chỗ thường chỉ là một hình thức tạm ứng tiền nhỏ để thể hiện thiện chí mua, nhưng không có ràng buộc pháp lý rõ ràng. Nếu dự án không triển khai hoặc người mua đổi ý, việc hoàn trả tiền giữ chỗ phụ thuộc vào cam kết của bên bán. 

Khi chủ động đặt cọc mua nhà nói chung và với chung cư nói riêng mang ý nghĩa về việc khẳng định thiện chí và sự cam kết của người mua đối với căn hộ. Giúp chủ đầu tư đảm bảo giao dịch chắc chắn, tránh tình trạng khách “ôm căn” nhưng không mua. Đồng thời là cơ sở để tiến tới ký hợp đồng mua bán chính thức theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Quy trình đặt cọc mua nhà chung cư thế nào?

Quy trình đặt cọc mua nhà có những điểm giống và khác với đặt cọc mua chung cư bao gồm các bước dưới đây:

Bước 1. Tìm hiểu thông tin và lựa chọn căn hộ

Ở bước tìm hiểu thông tin này nhằm giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt, tránh rủi ro pháp lý và tài chính đồng thời đảm bảo tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu về vị trí, tiện ích môi trường sống. Cụ thể hơn người mua nhà cần xem xét kỹ dự án về: vị trí, giá bán, tiến độ xây dựng, uy tín chủ đầu tư. Đồng thời đừng quên kiểm tra tính pháp lý của dự án với các loại giấy tờ bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, sổ đỏ/ sổ hồng (các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất),... Bạn hãy nhớ rằng chỉ nên tiến hành đặt cọc khi và chỉ khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Bước 2. Thỏa thuận điều kiện và đặt cọc

Sau khi tìm hiểu kỹ về thông tin và lựa chọn được căn hộ phù hợp thì bạn tiếp tục với bước thỏa thuận và đặt cọc. Bước này nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch và có cơ sở pháp lý vững chắc, bảo vệ quyền lợi của cả 2 bên. Cụ thể hơn thì bước này sẽ giúp bạn hạn chế được rủi ro tranh chấp đồng thời xác định rõ ràng trách nhiệm và đảm bảo 2 bên thực hiện cam kết đúng như thỏa thuận. 

Hai bên cần thống nhất về giá bán, diện tích căn hộ, đặc biệt chú ý đến thời hạn đặt cọc mua nhà. Trong thủ tục đặt cọc thì số tiền đặt cọc thường từ 5%-15% giá trị căn hộ, tùy dự án. Thỏa thuận hình thức thanh toán cần đảm bảo uy tín, công khai và đối với giao dịch thanh toán cọc nên chuyển khoản qua ngân hàng để đảm bảo minh bạch,

Bước 3. Soạn thảo và ký hợp đồng đặt cọc

Ở bước này hợp đồng cần được lập thành văn bản, có chữ ký và dấu pháp nhân nếu là tổ chức. Đồng thời nội dung hợp đồng đặt cọc cần có bao gồm: 

• Thông tin hai bên
• Mô tả căn hộ
• Giá bán
• Số tiền đặt cọc
• Thời hạn đặt cọc
• Quyền và nghĩa vụ các bên
• Điều khoản xử lý khi vi phạm. 

Nhìn chung đặt cọc là khoản tiền lớn, người mua nên yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc để tăng tính pháp lý. 

Bước 4. Thanh toán tiền đặt cọc

Ở bước này người mua chuyển tiền theo đúng thỏa thuận được nêu rõ bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Nên ưu tiên chuyển khoản ngân hàng để có chứng từ. Bên nhận cọc phải cấp phiếu thu/hóa đơn hoặc biên nhận ghi rõ số tiền, ngày tháng, chữ ký. Còn đối với bên mua cần giữ lại chứng từ để làm căn cứ pháp lý sau này

Bước 5: Ký kết hợp đồng mua bán chính thức 

Trong thời hạn đặt cọc khi dự án đủ điều kiện bán, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu của Bộ Xây dựng. Số tiền đặt cọc sẽ được chuyển sang một phần giá trị thanh toán căn hộ. Sau đó, người mua tiếp tục thanh toán theo tiến độ ghi trong hợp đồng.

Có những rủi ro gì khi đặt cọc?

Trong quy trình đặt cọc không thể loại trừ khả năng xảy ra rủi ro khi đặt cọc mua nhà. Dưới đây là những rủi ro thường gặp bạn cần biết để phòng tránh:

• Đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý: Gây mất trắng tiền cọc hoặc phải chờ đợi nhiều năm mà căn hộ không được bàn giao. 
• Hợp đồng đặt cọc sơ sài, không ràng buộc trách nhiệm: Gây ra rủi ro về việc khó đòi lại tiền, tốn thời gian kiện tụng.
• Đặt cọc qua môi giới hoặc cá nhân không uy tín: người mua mất tiền, không được ghi nhận quyền lợi tại dự án. 
• Chủ đầu tư “lật kèo” hoặc thay đổi điều kiện bán: Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ quyền lợi của người mua trong các tình huống này, khách hàng sẽ chịu thiệt thòi lớn. 
• Bị mất tiền cọc do chính mình vi phạm hợp đồng: Rủi ro này có thể tránh nếu người mua cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi ký kết. 
• Thanh toán tiền cọc không có chứng từ rõ ràng: Khi tranh chấp xảy ra, không có chứng từ chứng minh giao dịch nên rất khó để pháp luật bảo vệ. 
• Thủ đoạn lừa đảo tinh vi “giữ chỗ ảo”: Một số đơn vị bán hàng thu tiền “giữ chỗ/đặt chỗ” cho căn hộ chưa tồn tại hoặc chưa được phê duyệt. Đây thực chất chỉ là hình thức huy động vốn trái phép, không được pháp luật bảo vệ. Người mua dễ dàng mất trắng nếu dự án không triển khai

7 lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua nhà chung cư

Để đặt cọc mua nhà chung cư an toàn và tránh rủi ro bạn cần biết những lưu ý được chia sẻ dưới đây để yên tâm chuyển tiền và tiến hành ký hợp đồng chính thức. 

• Kiểm tra pháp lý dự án trước khi đặt cọc: Đây là bước quan trọng nhất để tránh “tiền mất tật mang”. Bạn cũng cần chú ý, nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán, không nên đặt cọc, kể cả dưới hình thức “giữ chỗ”. 
• Xác định đúng bên nhận cọc: Tiền cọc phải được giao trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc sàn phân phối chính thức có ủy quyền hợp pháp. Tránh đặt cọc thông qua cá nhân môi giới không rõ ràng, vì có thể dẫn đến tình huống một căn hộ bán cho nhiều người. 
• Hợp đồng đặt cọc cần rõ ràng: Hợp đồng cần cung cấp đầy đủ thông tin và nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc để tăng tính pháp lý, tránh tranh chấp sau này.
• Điều khoản hoàn trả tiền cọc khi có sự cố: Đây là điều đặc biệt lưu ý để có cách lấy lại tiền cọc mua nhà. Nội dung hợp đồng cần quy định rõ những trường hợp cụ thể nếu bên chủ đầu tư vi phạm thì người mua được lấy lại tiền cọc. Nếu không có điều khoản này, người mua rất dễ bị thiệt khi chủ đầu tư “lật kèo”.
• Thỏa thuận rõ về mức phạt cọc: Người mua cần đảm bảo điều khoản này ghi rõ trong hợp đồng, không chỉ thỏa thuận miệng. 
• Lựa chọn hình thức thanh toán minh bạch: Ưu tiên chuyển khoản ngân hàng, ghi rõ nội dung chuyển tiền. Hạn chế thanh toán bằng tiền mặt, vì dễ rủi ro và khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp. 
• Giữ lại đầy đủ chứng từ và hồ sơ liên quan: Cả bên mua và bên bán cần giữ lại giấy tờ quan trọng để đảm bảo cơ sở chứng cứ khi thực hiện việc đặt cọc. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nếu xảy ra kiện tụng hoặc yêu cầu hoàn trả tiền.

Lời khuyên từ chuyên gia đến bạn

Để tránh rủi ro bạn nên thận trọng trong từng chi tiết từ việc kiểm tra pháp lý dự án đến những quy định về điều khoản đặt cọc. Dưới đây là một trong những lời khuyên từ chuyên gia đến bạn:

• Không đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Bạn chỉ ký hợp đồng đặt cọc khi dự án đã có giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận mở bán và ngân hàng bảo lãnh. Nếu dự án mới “rao bán trên giấy” hoặc chỉ quảng cáo, bạn nên tránh xa. 
• Luôn kiểm tra pháp lý trước khi đặt bút ký, hãy yêu cầu chủ đầu tư hoặc sàn phân phối cung cấp hồ sơ pháp lý gốc để đối chiếu. Có thể nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý kiểm tra thay. Chỉ giao dịch với đơn vị uy tín, được ủy quyền hợp pháp 
• Ưu tiên đặt cọc trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc sàn phân phối chính thức. Hạn chế giao tiền cho cá nhân môi giới, kể cả người quen, nếu không có giấy ủy quyền hợp pháp. 
• Hợp đồng đặt cọc phải chặt chẽ, rõ ràng và nên công chứng để tránh tranh chấp. 
• Chỉ thanh toán qua ngân hàng, có chứng từ. Chuyển khoản với nội dung rõ ràng: “Đặt cọc mua căn hộ A, dự án X”. 
• Cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi đặt cọc. Đảm bảo bạn có đủ nguồn vốn hoặc kế hoạch vay ngân hàng phù hợp. Tránh trường hợp đặt cọc xong nhưng không thể xoay đủ tiền nên dễ mất trắng khoản cọc.
• Lưu trữ hợp đồng đặt cọc, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, văn bản thỏa thuận. Đây là bằng chứng quan trọng khi xảy ra tranh chấp hoặc khởi kiện. 
• Tuyệt đối không vội vàng vì “sợ mất căn đẹp” bởi chủ đầu tư thường tạo cảm giác khan hiếm để thúc khách hàng đặt cọc nhanh đừng để cảm xúc chi phối quyết định.

Như vậy từ bài viết trên đã chia sẻ đến bạn thông tin về việc đặt cọc mua nhà chung cư đồng thời đưa ra những lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua nhà giúp bạn đảm bảo quyền lợi, và tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Để tránh rủi ro, bạn nên cẩn trọng trong từng chi tiết, từ việc kiểm tra pháp lý dự án, lựa chọn bên nhận cọc uy tín đến việc quy định rõ điều khoản phạt cọc.