Top 5 cách lấy lại tiền đặt cọc mua nhà, trường hợp nào mất tiền?

Đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không? Đây là câu hỏi mà nhiều người thắc mắc khi thấy có những người mua ví lý do khách quan mà phải hủy bỏ giao dịch và muốn lại tiền cọc nhưng không được? Vậy, bài viết này sẽ hướng dẫn bạn 5 cách lấy lại tiền cọc và chỉ ra các trường hợp bạn sẽ mất cọc hoàn toàn!

Tìm hiểu quy định pháp lý về việc đặt cọc khi mua nhà

Trong quy định về đặt cọc mua bán nhà theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là hành vi một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác để đảm bảo cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong một thời gian nhất định.

Hợp đồng đặt cọc luôn gắn liền với một hợp đồng chính như mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Mục đích của việc đặt cọc là đảm bảo sự nghiêm túc và trách nhiệm của các bên tham gia trong quá trình đàm phán, giao kết và thực hiện hợp đồng chính. Trong mọi trường hợp, nội dung của thỏa thuận cần thể hiện rõ số tiền đặt cọc, mục đích đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp bên còn lại vi phạm cam kết. 

Về hậu quả pháp lý, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng thì sẽ mất hoàn toàn số tiền đã cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết thì sẽ phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc và bồi thường giá trị đặt cọc tương đương cho bên kia. 

Trường hợp nào mà người mua có thể đòi lại tiền đặt cọc mua nhà?

Trong các trường hợp dưới đây, người mua hoàn toàn có thể đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà :

1. Khi bên bán vi phạm cam kết trong hợp đồng 

Nếu bên bán không tuân thủ các điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng thì người mua có quyền yêu cầu hoàn lại tiền đặt cọc. Các vi phạm có thể bao gồm: không bàn giao nhà đúng thời hạn, tình trạng pháp lý không minh bạch, từ chối bán nhà dù đã nhận cọc, tự ý bán nhà cho người khác, có tình không thực hiện nghĩa vụ trong thỏa thuận.

Khi đã có đủ bằng chứng chứng minh vi phạm hoàn toàn thuộc về bên bán thì người mua có thể yêu cầu người bán trả lại tiền cọc, đồng thời yêu cầu bồi thường thêm thiệt hại. Trong trường hợp bị đưa ra tòa án, người nhận cọc có thể phải chịu án phí, trách nhiệm pháp lý và nguy cơ bị tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng.

2. Hai bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc 

Trong trường hợp bên mua và bên bán cùng thống nhất không tiếp tục thực hiện giao dịch thì có thể hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Tùy theo nội dung thương lượng mà bên bán có thể hoàn trả toàn bộ hoặc một phần tiền cọc cho bên mua.

Để tránh phát sinh các tranh chấp về sau, 2 bên nên lập văn bản xác nhận hủy bỏ hợp đồng, ghi rõ nội dung hoàn tiền. Việc lập thành văn bản vừa đảm bảo tính minh bạch vừa bảo vệ quyền lợi nếu sự việc cần xử lý pháp lý. 

3. Có sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến giao dịch

Trường hợp 2 bên không thể tiếp tục giao dịch do sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, cháy nổ, thay đổi chính sách pháp luật,... thì người mua có thể yêu cầu người bán hoàn lại số tiền đã đặt cọc. Trong những trường hợp này, 2 bên sẽ cùng xem xét hủy giao dịch mà không phát sinh nghĩa vụ bồi thường.  

Trường hợp nào người mua không thể lấy lại tiền cọc?

Nếu xảy ra các trường hợp dưới đây thì người mua sẽ mất hoàn toàn tiền cọc và không thể lấy lại:

1. Bên mua tự ý hủy giao dịch

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc đơn phương từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng thì khoản tiền đặt cọc sẽ không được hoàn lại. Đây là hình thức chế tài pháp lý được xây dựng để đảm bảo tính ràng buộc trong mua bán nhà .

Đó là lý do mà người mua cần cân nhắc kỹ trước khi hủy bỏ giao dịch nếu không muốn mất trắng tiền đặt cọc. 

2. Vi phạm nghĩa vụ trên hợp đồng

Nếu người mua không làm đúng, vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận, ví dụ như chậm thanh toán, không cung cấp hồ sơ cần thiết,... thì cũng có thể bị xem là vi phạm hợp đồng. Với các trường hợp này, bên bán có quyền chấm dứt hợp đồng giao dịch và giữ lại tiền cọc.

Các trường hợp này thường xảy ra do người mua chưa chuẩn bị về tài chính hoặc thay đổi ý định sau khi đặt cọc. Tuy nhiên, khi hợp đồng đã ký kết và xác lập điều khoản rõ ràng thì người mua sẽ khó có cơ hội lấy lại khoản tiền này. 

Gợi ý 5 cách lấy lại tiền đặt cọc mua nhà nhanh chóng

Quy định về đặt cọc mua bán nhà là bước trung gian để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trước khi ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, nếu giao dịch không thành công, nhiều người mua lo lắng liệu có thể lấy lại số tiền đã cọc hay không. Dưới đây là 5 cách mà bạn có thể áp dụng để lấy lại tiền cọc mua nhà, tùy vào từng tình huống: 

1. Chứng minh lỗi thuộc về bên bán

Khi giao dịch không thể tiếp tục do lỗi xuất phát từ phía người bán, ví dụ như tự tăng giá, không cung cấp đủ giấy tờ pháp lý, từ chối giao nhà theo thỏa thuận,... thì người mua có quyền yêu cầu hoàn lại tiền cọc. Đây là trường hợp đã được quy định rõ ràng tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài nhận lại số tiền đã đặt cọc, người mua có thể yêu cầu bên bán bồi thường khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc như một hình thức phạt do vi phạm. 

Người mua cần lưu giữ lại các tài liệu như hợp đồng đặt cọc, tin nhắn, ghi âm cuộc gọi,... để làm bằng chứng. Nếu có đủ cơ sở chứng minh bên bán vi phạm cam kết thì khả năng lấy lại tiền là rất cao. 

2. Có thỏa thuận hủy đặt cọc bằng văn bản

Trong nhiều trường hợp, 2 bên có thể đồng thuận không tiếp tục giao dịch và cùng nhau ký văn bản hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Văn bản này sẽ ghi rõ mức tiền đặt cọc được hoàn lại tùy theo thỏa thuận. Để đảm bảo quyền lợi, văn bản hủy đặt cọc nên nêu rõ lý do hủy, trách nhiệm tài chính của mỗi bên và có chữ ký xác nhận.   

3. Giao dịch bị vô hiệu do vi phạm pháp luật

Nếu giao dịch mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc rơi vào các trường hợp vi phạm pháp luật, ví dụ như bất động sản đang tranh chấp, chưa có sổ đỏ, không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng thì có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Lúc này, mọi tài sản đã trao đổi, bao gồm tiền đặt cọc phải được hoàn lại cho bên đã giao. 

Người mua cũng cần thu thập đầy đủ bằng chứng chứng minh giao dịch đó vi phạm pháp luật. Ví dụ như giấy xác nhận tình trạng quy hoạch, thông báo từ cơ quan chức năng, hợp đồng mua bán trái quy định,... Sau khi có bản án tuyên hợp đồng vô hiệu thì bạn có thể tiến hành thi hành án để lấy lại tiền cọc.

4. Chưa ký hợp đồng đặt cọc

Nếu người mua đã chuyển tiền cọc cho bên bán nhưng chưa ký hợp đồng đặt cọc hợp lệ thì người mua có thể yêu cầu hoàn lại số tiền đã cọc với lý do chưa phát sinh quan hệ hợp pháp ràng buộc rõ ràng.

Việc lấy lại tiền cọc trong trường hợp này phụ thuộc vào việc bạn có bằng chứng rõ ràng về việc chuyển tiền như biên lai, sao kê ngân hàng,.... Nếu không có chứng cứ hoặc thỏa thuận rõ ràng thì sẽ rất khó để chứng minh đó là tiền đặt cọc.

5. Khởi kiện ra tòa hoặc yêu cầu hòa giải nếu có tranh chấp

Khi bên mua không thể thương lượng với bên bán và có phát sinh tranh chấp thì người mua có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hoàn lại tiền cọc. Trước đó, bạn cũng có thể đề nghị UBND cấp xã hoặc Phòng công chứng hỗ trợ hòa giải để tìm giải pháp tối ưu và tiết kiệm chi phí nhất.

Khi khởi kiện, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh như hợp đồng đặt cọc, biên lai chuyển tiền, nội dung trao đổi giữa 2 bên, chứng cứ thể hiện bên bán vi phạm,... Tòa án sẽ xem xét và đưa ra phán quyết buộc bên vi phạm hoàn trả tiền cọc, đồng thời có thể phải bồi thường thêm thiệt hại. 

Quy trình và thủ tục lấy lại tiền cọc mua nhà khi giao dịch không thành  

Khi bạn gặp phải trường hợp cần đòi lại tiền đặt cọc mua nhà thì nên tiến hành theo các bước cụ thể và có chiến lược rõ ràng để đảm bảo quyền lợi của chính mình. Dưới đây là trình tự các bước mà bạn nên thực hiện:

Bước 1: Thương lượng và hòa giải

Trước khi đưa sự việc ra pháp luật, người mua nên chủ động liên hệ với người bán để thương lượng và tìm ra phương án giải quyết thiện chí nhất. Nếu 2 bên đạt được thỏa thuận thì có thể lập biên bản xác nhận việc hoàn trả tiền đặt cọc, trong đó ghi rõ số tiền, lý do hoàn trả, thời gian thanh toán,...

Hòa giải là phương án tối ưu và tiết kiệm thời gian, chi phí nhất, tránh những rắc rối pháp lý không cần thiết.  

Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền cọc

Nếu việc thương lượng, hòa giải không đạt được kết quả như mong muốn, người mua có thể soạn thảo văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc. Trong văn bản cần ghi rõ thông tin các bên, số tiền đã đặt cọc, lý do yêu cầu hoàn trả, thời hạn thực hiện, hậu quả pháp lý nếu bên bán không hợp tác.

Văn bản này nên được gửi qua được bưu điện hoặc thông qua văn phòng luật sư đại diện để đảm bảo giá trị pháp lý và có bằng chứng về việc đã gửi thông báo. Đây được xem là bước tạo áp lực chính về mặt pháp lý, là cơ sở chứng minh thiện chí của người mua nếu vụ việc cần đưa ra cơ quan pháp lý.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Nếu đã thực hiện các bước trên nhưng không có kết quả thì người mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đặt cọc. Hồ sơ khởi kiện bao gồm hợp đồng đặt cọc/văn bản thỏa thuận liên quan, chứng từ chuyển tiền, biên nhận đặt cọc, nội dung thông báo đã gửi cho bên bán, các tài liệu chứng minh giao dịch,...

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết theo quy trình tố tụng dân sự. Mặc dù đây là phương pháp cưỡng chế cao, có khả năng buộc bên bán hoàn tiền, thế nhưng thời gian xử lý cũng sẽ kéo dài, các thủ tục hành chính khá phức tạp cùng với đó là chi phí pháp lý. Vì vậy, người đang tìm mua nhà ở và đã đặt cọc chỉ nên chọn cách này khi thực sự cần thiết và không còn lựa chọn khác. 

Hy vọng với những thông tin trên, bạn sẽ hiểu rõ hơn về việc đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không và lấy lại bằng cách nào. Hãy cẩn trọng trong từng bước giao dịch, đặc biệt là khi ký kết hợp đồng. Nếu phát sinh tranh chấp và không thể tự thương lượng, hãy nhờ đến sự hỗ trợ của tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi.