Trong bối cảnh thị trường Bất động sản phát triển hiện nay nhiều người vì muốn sở hữu nhà nhanh hoặc giá rẻ đã lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng mà chưa tìm hiểu kỹ pháp lý. Việc mua nhà không có giấy phép có thể khiến người mua đối mặt với hàng loạt rủi ro như không được cấp sổ hồng, bị phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình. Tại bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ trách nhiệm các bên, các rủi ro tiềm ẩn và hướng xử lý an toàn nếu lỡ mua nhà không phép.
Giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước quản lý hoạt động xây dựng, đảm bảo công trình được xây đúng quy hoạch, an toàn, và hợp pháp. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), mọi công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ, đều phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ một số trường hợp đặc biệt được miễn phép.
Mỗi căn nhà đều cần có giấy phép xây dựng
Mỗi căn nhà đều cần có giấy phép xây dựng bởi loại giấy này có ý nghĩa:
Khi mua nhà, thì giấy phép xây dựng là loại giấy tờ pháp lý bắt buộc và có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, quyền sở hữu và khả năng giao dịch của ngôi nhà. Và nếu bạn lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng thì không thể tránh khỏi những rủi ro, cụ thể như sau:
Theo Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không phép hoặc sai phép có thể bị phạt tiền từ 60 đến 100 triệu đồng (đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị), kèm theo biện pháp buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Nói đơn giản là nếu bạn mua phải nhà không có giấy phép thì dù đã hoàn thiện, vẫn có nguy cơ bị buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình. Trong trường hợp đó, người mua chịu thiệt hại trực tiếp, vì cơ quan chức năng chỉ xử lý trên thực tế
Rủi ro khi mua nhà không có giấy phép xây dựng
Nói đơn giản là ngôi nhà đó bạn vẫn có thể ở nhưng không được pháp luật công nhận quyền sở hữu. Nếu không có giấy phép bạn không thể làm thủ tục hoàn công:
Theo Luật Đất đai 2013 (Điều 92), chỉ công trình xây dựng hợp pháp mới được bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi. Như vậy, nếu căn nhà bạn mua không có giấy phép, khi khu vực đó nằm trong quy hoạch, mở đường hoặc dự án giải tỏa, bạn sẽ không được bồi thường giá trị phần nhà, mà chỉ được hỗ trợ rất hạn chế. Nhiều trường hợp mua nhà đất Hà Nội bị mất trắng vì nhà xây không phép chỉ nhận được một khoản tiền nhất định hỗ trợ tháo dỡ.
Nhà không có giấy phép thường xây trên đất chưa chuyển mục đích sang đất ở, xây vượt tầng, sai mật độ, lấn chỉ giới đường đỏ, hoặc chưa được chủ đất đồng ý khi xây dựng chung.
Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ không công nhận công trình không phép là tài sản hợp pháp. Điều này khiến bạn không thể bảo vệ quyền lợi dù có giấy mua bán hay hóa đơn thanh toán.
Rủi ro tiếp theo là là mua nhà không có giấy phép vừa khó bán, vừa không thể dùng để sinh lời. Các ngân hàng và tổ chức tài chính chỉ nhận thế chấp nhà ở hợp pháp, có sổ hồng và giấy phép xây dựng đầy đủ. Nếu nhà bạn không có giấy phép:
Nếu bạn mua nhà không phép rồi tiếp tục sửa chữa, cơi nới, nâng tầng, cơ quan chức năng có thể coi bạn là người vi phạm mới, dù công trình ban đầu do người khác xây. Trong trường hợp đó, bạn phải chịu toàn bộ trách nhiệm hành chính — bao gồm cả tiền phạt và chi phí khắc phục.
Bạn sẽ cần chịu trách nhiệm nếu tiếp tục vi phạm mua nhà không có giấy phép
Trong mua bán nhà nếu không có giấy phép xây dựng, trách nhiệm không chỉ nằm ở người bán mà còn liên đới đến cả người mua, tùy theo thời điểm, hành vi và mức độ vi phạm.
Theo Điều 12, Luật Xây dựng 2014, hành vi xây dựng công trình không có giấy phép là hành vi bị nghiêm cấm. Bên bán sẽ phải chịu:
Nếu người bán che giấu việc nhà chưa có giấy phép, dẫn đến người mua bị thiệt hại (phải tháo dỡ, mất tiền sửa chữa, không sang tên được...), thì họ có thể bị buộc bồi thường thiệt hại theo Điều 131 Bộ luật Dân sự.
Mặc dù không phải là người trực tiếp xây dựng công trình, người mua vẫn có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của tài sản trước khi ký hợp đồng. Nếu vẫn cố tình mua nhà không phép hoặc biết rõ mà không khai báo, người mua có thể chịu các hệ quả sau:
Trách nhiệm pháp lý khi mua nhà không phép
Việc mua nhà xây không phép tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhưng nếu nắm rõ thông tin và cẩn trọng khi giao dịch, người mua vẫn có thể hạn chế rủi ro. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng cần ghi nhớ:
Nhìn chung việc mua nhà không có giấy phép xây dựng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính mà người mua thường không lường trước. Dù giá bán có hấp dẫn đến đâu, bạn vẫn nên kiểm tra kỹ hồ sơ và hiện trạng công trình trước khi ký hợp đồng. Điều này không chỉ giúp bạn tránh mất trắng tài sản mà còn đảm bảo quyền sở hữu được công nhận hợp pháp trong tương lai.
