Mua nhà không có giấy phép xây dựng: Trách nhiệm, rủi ro

Trong bối cảnh thị trường Bất động sản phát triển hiện nay nhiều người vì muốn sở hữu nhà nhanh hoặc giá rẻ đã lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng mà chưa tìm hiểu kỹ pháp lý. Việc mua nhà không có giấy phép có thể khiến người mua đối mặt với hàng loạt rủi ro như không được cấp sổ hồng, bị phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình. Tại bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ trách nhiệm các bên, các rủi ro tiềm ẩn và hướng xử lý an toàn nếu lỡ mua nhà không phép.

Vì sao các căn nhà đều bắt buộc cần giấy phép xây dựng?

Giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước quản lý hoạt động xây dựng, đảm bảo công trình được xây đúng quy hoạch, an toàn, và hợp pháp. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), mọi công trình, trong đó có nhà ở riêng lẻ, đều phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ một số trường hợp đặc biệt được miễn phép.

Mỗi căn nhà đều cần có giấy phép xây dựng bởi loại giấy này có ý nghĩa:

• Xác nhận công trình được phép xây dựng hợp pháp: cho phép chủ đầu tư được tiến hành thi công. Nếu xây mà không có giấy phép, công trình được xem là xây dựng trái phép, có thể bị xử phạt, đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ.
• Đảm bảo an toàn kỹ thuật và chất lượng công trình: Nếu tự ý xây mà không có phép, rủi ro sập, nứt tường, thấm dột hoặc vi phạm hành lang kỹ thuật sẽ cao hơn nhiều — đặc biệt trong các khu dân cư đông đúc.
• Là điều kiện bắt buộc để được hoàn công và cấp sổ hồng: Một căn nhà chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn tất thủ tục hoàn công, mà hồ sơ hoàn công bắt buộc phải có bản sao giấy phép xây dựng.
• Bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu khi có tranh chấp hoặc thu hồi đất: Khi xảy ra tranh chấp hoặc Nhà nước thu hồi đất, chỉ những công trình được cấp phép hợp lệ mới được bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Ngược lại, nếu nhà xây không phép, dù đã ở lâu năm, bạn sẽ không được bồi thường phần công trình, chỉ được hỗ trợ rất hạn chế
• Góp phần quản lý quy hoạch và mỹ quan đô thị: Nhà nước sử dụng giấy phép xây dựng như công cụ quản lý quy hoạch tổng thể. Nếu không có giấy phép khu dân cư sẽ khó quy hoạch hoặc nâng cấp hạ tầng sau này.

Top 6 rủi ro khi mua nhà không có giấy phép xây dựng

Khi mua nhà, thì giấy phép xây dựng là loại giấy tờ pháp lý bắt buộc và có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, quyền sở hữu và khả năng giao dịch của ngôi nhà. Và nếu bạn lỡ mua nhà không có giấy phép xây dựng thì không thể tránh khỏi những rủi ro, cụ thể như sau:

1. Công trình bị coi là xây dựng trái phép, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ

Theo Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không phép hoặc sai phép có thể bị phạt tiền từ 60 đến 100 triệu đồng (đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị), kèm theo biện pháp buộc tháo dỡ công trình vi phạm. 

Nói đơn giản là nếu bạn mua phải nhà không có giấy phép thì dù đã hoàn thiện, vẫn có nguy cơ bị buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình. Trong trường hợp đó, người mua chịu thiệt hại trực tiếp, vì cơ quan chức năng chỉ xử lý trên thực tế

2. Không thể hoàn công và cấp sổ hồng

Nói đơn giản là ngôi nhà đó bạn vẫn có thể ở nhưng không được pháp luật công nhận quyền sở hữu. Nếu không có giấy phép bạn không thể làm thủ tục hoàn công: 

• Nhà không được công nhận hợp pháp
• Không thể sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng
• Giao dịch chỉ có giá trị dân sự 

3. Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Luật Đất đai 2013 (Điều 92), chỉ công trình xây dựng hợp pháp mới được bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi. Như vậy, nếu căn nhà bạn mua không có giấy phép, khi khu vực đó nằm trong quy hoạch, mở đường hoặc dự án giải tỏa, bạn sẽ không được bồi thường giá trị phần nhà, mà chỉ được hỗ trợ rất hạn chế. Nhiều trường hợp mua nhà đất Hà Nội bị mất trắng vì nhà xây không phép chỉ nhận được một khoản tiền nhất định hỗ trợ tháo dỡ.

4. Nguy cơ tranh chấp pháp lý cao

Nhà không có giấy phép thường xây trên đất chưa chuyển mục đích sang đất ở, xây vượt tầng, sai mật độ, lấn chỉ giới đường đỏ, hoặc chưa được chủ đất đồng ý khi xây dựng chung.

 Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ không công nhận công trình không phép là tài sản hợp pháp. Điều này khiến bạn không thể bảo vệ quyền lợi dù có giấy mua bán hay hóa đơn thanh toán.

5. Không thể thế chấp, vay vốn hoặc bán lại 

Rủi ro tiếp theo là là mua nhà không có giấy phép vừa khó bán, vừa không thể dùng để sinh lời. Các ngân hàng và tổ chức tài chính chỉ nhận thế chấp nhà ở hợp pháp, có sổ hồng và giấy phép xây dựng đầy đủ. Nếu nhà bạn không có giấy phép: 

• Không thể thế chấp để vay vốn
• Rất khó bán lại cho người khác vì người mua e ngại rủi ro
• Giá trị nhà thấp hơn 20–30% so với nhà có pháp lý chuẩn. 

6. Có thể bị liên quan tới trách nhiệm nếu tiếp tục vi phạm

Nếu bạn mua nhà không phép rồi tiếp tục sửa chữa, cơi nới, nâng tầng, cơ quan chức năng có thể coi bạn là người vi phạm mới, dù công trình ban đầu do người khác xây. Trong trường hợp đó, bạn phải chịu toàn bộ trách nhiệm hành chính — bao gồm cả tiền phạt và chi phí khắc phục.

Trách nhiệm pháp lý của các bên khi mua nhà không phép

Trong mua bán nhà nếu không có giấy phép xây dựng, trách nhiệm không chỉ nằm ở người bán mà còn liên đới đến cả người mua, tùy theo thời điểm, hành vi và mức độ vi phạm.

Đối với bên bán nhà

Theo Điều 12, Luật Xây dựng 2014, hành vi xây dựng công trình không có giấy phép là hành vi bị nghiêm cấm. Bên bán sẽ phải chịu: 

• Xử phạt hành chính theo Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP: Phạt tiền từ 60 – 100 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm nếu không khắc phục đúng quy định.
• Không được cấp sổ hồng cho căn nhà đó. 
• Không được phép chuyển nhượng. 
• Nếu vẫn cố tình bán, giao dịch có thể bị coi là vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015

Nếu người bán che giấu việc nhà chưa có giấy phép, dẫn đến người mua bị thiệt hại (phải tháo dỡ, mất tiền sửa chữa, không sang tên được...), thì họ có thể bị buộc bồi thường thiệt hại theo Điều 131 Bộ luật Dân sự.

Đối với bên mua

Mặc dù không phải là người trực tiếp xây dựng công trình, người mua vẫn có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của tài sản trước khi ký hợp đồng. Nếu vẫn cố tình mua nhà không phép hoặc biết rõ mà không khai báo, người mua có thể chịu các hệ quả sau:

• Không được cấp sổ hồng cho căn nhà đã mua (do công trình không đủ điều kiện pháp lý).
• Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc giải tỏa.
•  Nếu tiếp tục sửa chữa, nâng tầng hoặc cơi nới mà chưa được cấp phép, người mua có thể bị xử phạt như chủ đầu tư mới, với mức phạt tương tự người xây không phép ban đầu.
• Trong một số trường hợp, nếu người mua đồng phạm hoặc có thoả thuận “lách luật” với người bán, thì cả hai bên có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy mức độ.

Kinh nghiệm và lời khuyên khi mua nhà xây không phép

Việc mua nhà xây không phép tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhưng nếu nắm rõ thông tin và cẩn trọng khi giao dịch, người mua vẫn có thể hạn chế rủi ro. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng cần ghi nhớ:

• Kiểm tra kỹ nguồn gốc và pháp lý của thửa đất, nếu đất ở hợp pháp không nằm trong khu quy hoạch, có thể xem xét mua và xin cấp phép bổ sung sau
• Đề nghị bên bán ký cam kết chịu trách nhiệm nếu công trình bị xử phạt, tháo dỡ hoặc không được cấp sổ hồng. Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán các điều khoản ràng buộc trách nhiệm pháp lý.
• Nếu không có kinh nghiệm về pháp lý bạn nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên kiểm tra hợp đồng để đảm bảo quyền lợi người mua
• Nếu xây đúng quy hoạch và đúng ranh giới đất ở, có thể xin cấp phép xây dựng bổ sung. Nếu mua nhà trong ngõ hoặc mua nhà phố, nhiều trường hợp vẫn được hợp thức hóa hợp pháp sau khi mua.
• Không đặt cọc pháp lý chưa rõ ràng, tránh đặt cọc hoặc kỹ hợp đồng khi chưa kiểm tra kỹ giấy tờ và tình trạng xây dựng

Nhìn chung việc mua nhà không có giấy phép xây dựng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính mà người mua thường không lường trước. Dù giá bán có hấp dẫn đến đâu, bạn vẫn nên kiểm tra kỹ hồ sơ và hiện trạng công trình trước khi ký hợp đồng. Điều này không chỉ giúp bạn tránh mất trắng tài sản mà còn đảm bảo quyền sở hữu được công nhận hợp pháp trong tương lai.