Top 7 Rủi Ro Khi mua Nhà Sổ Chung, những lưu ý quan trọng khi mua nhà

Trong tình hình hiện nay, nhiều người lựa chọn mua nhà sổ chung như một giải pháp tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên phia sau mức giá mềm ấy là hàng loạt rủi ro tiềm ẩn về pháp lý và quyền sở hữu khiến không ít người rơi vào tranh chấp, thậm chí mất trắng tài sản. Tại bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của nhà sổ chung, đồng thời chỉ ra 7 rủi ro phổ biến nhất khi giao dịch loại hình này để hạn chế tối đa nguy cơ, bảo vệ quyền lợi của mình trước khi đặt bút ký hợp đồng. 

Thế nào là mua nhà sổ chung?

Nhà mua sổ chung là loại nhà có ít nhất 2 chủ sở hữu (không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) có quyền định đoạt mua bán, sang nhượng,... và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Nhà sổ chung thường có giá thấp hơn nhà sổ riêng (nhà sổ đỏ/sổ hồng riêng) vì vậy mà phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người. Loại giấy tờ mua nhà sổ chung này được Nhà nước công nhận được thực hiện nếu có được sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.

Hiểu đơn giản, mua nhà sổ chung nghĩa là bạn không phải là chủ duy nhất của tài sản. Quyền sử dụng, định đoạt và chuyển nhượng đều phải được tất cả đồng chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản (thường phải có công chứng hoặc chứng thực hợp lệ).

Trong sổ chung, các bên có thể sở hữu theo phần chia cụ thể hoặc sở hữu chung hợp nhất 

Trên thực tế, nhà sổ chung thường xuất hiện trong các trường hợp sau:

• Nhiều người cùng mua chung một căn nhà hoặc mảnh đất để giảm chi phí. 
• Nhà/đất thừa kế từ cha mẹ, các anh chị em đứng tên chung.
•  Dự án nhà ở nhỏ lẻ (nhà phố, đất nền) được bán lại khi chưa đủ điều kiện tách sổ riêng. 
• Nhà ở riêng lẻ trong hẻm, diện tích nhỏ hơn quy định tách thửa của địa phương, buộc phải chung sổ với chủ đất ban đầu. 

Về pháp lý, sổ chung vẫn là hợp pháp, người đứng tên chung được Nhà nước công nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, vì tài sản thuộc đồng sở hữu, nên mọi giao dịch như bán, thế chấp, tặng cho… đều cần sự đồng thuận của tất cả các chủ sổ. Nếu một trong các bên không hợp tác hoặc đã thế chấp phần tài sản của mình, người mua có thể gặp rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền sử dụng và chuyển nhượng sau này.

Top 7 rủi ro dễ gặp phải khi mua nhà sổ chung

Sự tỉnh táo, hiểu biết và thẩm định kỹ càng chính là “chìa khóa” giúp bạn đầu tư và an cư bền vững trong thị trường bất động sản nhiều biến động hiện nay. Trước khi cân nhắc có nên mua nhà có sổ hồng chung không thì Và dưới đây là top 7 rủi ro dễ gặp phải khi mua nhà sổ chung bạn cần biết:

1. Tranh chấp quyền sở hữu giữa các đồng chủ sở hữu 

Khi mua nhà sổ chung, người mua trở thành một trong nhiều đồng chủ sở hữu trên cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc mọi quyết định liên quan đến tài sản như sửa chưa, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp. Vấn đề này xảy ra khi các đồng sở hữu không thống nhất ý kiến hoặc thiếu thỏa thuận phân chia quyền cụ thể, dẫn đến tranh chấp. 

Vì vậy mà để tránh rủi ro này cần yêu cầu biên bản thỏa thuận phân chia quyền sở hữu có công chứng. Đồng thời kiểm tra kỹ xem tài sản có đang bị tranh chấp, khiếu nại hoặc kiện tụng tại cơ quan hành chính hoặc tòa án hay không

2. Không có đồng thuận khi chuyển nhượng

Theo Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất chỉ được chuyển nhượng khi tất cả các đồng chủ sở hữu cùng đồng ý. Vì vậy chỉ cần một trong các đồng chủ không ký hoặc không ủy quyền hợp lệ, hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu pháp lý.

Trên thực tế có nhiều trường hợp người bán chỉ là một trong các chủ sổ nhưng tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng. Đến khi phát hiện các đồng sở hữu còn lại có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện khiến người mua gặp rắc rối pháp lý và mất tiền đặt cọc

Khi phát hiện, các đồng sở hữu còn lại có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện, khiến người mua gặp rắc rối pháp lý và mất tiền đặt cọc. 

3. Một phần diện tích/ quyền chưa tách rõ khó xác định phần sở hữu

Một trong những vấn đề phức tạp nhất khi mua nhà sổ chung là việc không xác định rõ phần diện tích quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu. Khi sổ đỏ ghi tên nhiều người mà không có bản vẽ hoặc biên bản phân chia, người mua không thể biết chính xác phần đất hoặc căn nhà mình được sử dụng. Điều này dẫn đến tranh chấp khi một bên xây dựng, cơi nới hoặc cho thuê phần diện tích mà bên khác cho rằng thuộc quyền mình. 

Vì vậy trước khi giao dịch, yêu cầu bản vẽ hiện trạng và biên bản phân chia phần sử dụng. Nên lập hợp đồng phân chia quyền sử dụng có công chứng để xác nhận phạm vi sở hữu riêng. Và chỉ mua khi phần sở hữu và ranh giới được xác định cụ thể bằng văn bản, tránh trường hợp “mua ảo” — đứng tên có thật nhưng phần nhà không rõ.

4: Thế chấp/đang cầm cố bởi một chủ 

Ngoài ra khi mua nhà đồng chủ đã đem tài sản sổ chung đi thế chấp ngân hàng mà người mua không biết. Khi đó quyền của người mua không được bảo vệ vì tài sản đang là tài sản bảo đảm cho khoản nợ. Theo quy định, nếu việc thế chấp không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ, giao dịch thế chấp vẫn có thể bị vô hiệu, nhưng người bị thiệt hại đầu tiên lại là người mua – vì không thể sang tên hoặc sử dụng tài sản. 

Vậy nên cần tra cứu thông tin thế chấp, biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi mua. Yêu cầu bên bán xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) và xuất trình giấy xác nhận của ngân hàng trước khi thanh toán Và chỉ nên đặt cọc khi đã có giấy xác nhận tài sản không bị thế chấp, tránh rủi ro

5. Ngân hàng hạn chế cho vay/ngân hàng yêu cầu điều kiện phức tạp 

Hầu hết ngân hàng không chấp nhận thế chấp tài sản sổ chung hoặc chỉ cho vay khi tất cả đồng chủ sở hữu cùng ký hợp đồng thế chấp. Điều này khiến người mua khó vay vốn để mua nhà, hoặc phải trải qua quy trình phê duyệt kéo dài. Ngoài ra, ngân hàng cũng lo ngại rủi ro tranh chấp giữa đồng sở hữu, nên thường định giá thấp hơn so với nhà sổ riêng. 

Để khắc phục rủi ro này cần vay vốn, hãy hỏi trước ngân hàng về chính sách đối với tài sản sổ chung. Ưu tiên mua bất động sản có sổ riêng, vì dễ định giá và thế chấp. 

6. Khó tách sổ/tách thửa do quy định và điều kiện địa phương 

Nhà chung sổ được xác định là tài sản sở hữu chung từng phần nên khi có yêu cầu thì mỗi người sẽ được cấp giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu, bản đồ phần đất. Trường hợp sổ chung thì phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người trong đó. Theo quy định của từng địa phương, để được tách sổ riêng, mảnh đất hoặc căn nhà phải đáp ứng diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch phù hợp. Nếu tài sản sổ chung nằm trong khu vực không đủ diện tích tách thửa, bạn có thể mãi mãi không có sổ riêng. Điều này làm giảm giá trị, khó bán lại, và không thể dùng làm tài sản thế chấp. 

Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi rõ cơ quan tài nguyên môi trường về khả năng tách sổ. Nếu không đủ điều kiện, đừng kỳ vọng có thể sở hữu sổ riêng sau này.

7. Rủi ro gian lận, làm giả mạo chữ ký, ủy quyền không hợp lệ

Cuối cùng là rủi ro khi các đối tượng làm giả giấy ủy quyền hoặc chữ ký của đồng chủ sở hữu để thực hiện giao dịch trái phép. Người mua vì tin tưởng giấy tờ công chứng mà không xác minh, dẫn đến hợp đồng vô hiệu và mất tiền. 

Vì vậy hãy kiểm tra văn bản ủy quyền tại chính phòng công chứng đã lập, yêu cầu xác nhận hồ sơ lưu trữ. Đối chiếu CCCD, chữ ký thật của tất cả đồng chủ sở hữu. Ưu tiên gặp trực tiếp tất cả chủ sổ khi ký hợp đồng và kiểm tra xác thực với công chứng viên hoặc luật sư độc lập để đảm bảo an toàn.

Lời khuyên từ chuyên gia đến bạn

Để không vướng phải những rủi ro mà bạn dễ gặp phải nếu lỡ mua phải nhà sổ chung thì hãy theo dõi nội dung được chia sẻ từ chuyên gia cụ thể như sau:

• Cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua, đừng vì giá rẻ mà dễ gặp phải những rủi ro pháp lý tiềm ẩn là rất lớn nhất là bạn mua để đầu tư
• Tuyệt đối không mua bán thông qua giấy viết tay. Hãy yêu cầu giao dịch công chứng để đảm bảo tính pháp lý
• Hãy xác định rõ tình trạng quy hoạch, tranh chấp và giấy tờ pháp lý của ngôi nhà, đặc biệt là việc xác nhận đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu
• Đồng thời nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc các chuyên gia có kinh nghiệm để được tư vấn kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định
• Mặc dù vi bằng có thể là bằng chứng khi xảy ra tranh chấp, nhưng đây vẫn là hình thức mua bán rủi ro và không được pháp luật công nhận là giao dịch mua bán nhà đất .

Nhìn chung thì việc mua nhà sổ chung sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí nhưng nếu thiếu cẩn trọng bạn có thể đối mặt với những rủi ro phức tạp như tranh chấp, khó tách sổ hoặc thậm chí mất trắng tài sản. Vì vậy trước khi quyết định mua nhà sổ chung, hãy luôn kiểm tra thông tin pháp lý và ưu tiên lựa chọn Bất động sản có sổ riêng để đảm bảo an toàn tuyệt đối.