Mua bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là gì? Giá bán

Nhiều năm trở lại đây, nhu cầu mua nhà thuộc sở hữu nhà nước đang dần được quan tâm trên thị trường Bất động sản. Tuy nhiên không ít người mua vẫn mơ hồ về quy định mua bán và thủ tục pháp lý khi mua loại hình nhà này. Theo dõi nội dung được chia sẻ tại bài viết này để hiểu rõ bản chất của việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước để tránh được những rủi ro trước khi giao dịch. 

Nhà thuộc sở hữu của nhà nước là gì?

Theo Điều 80 Luật Nhà ở 2014, nhà thuộc sở hữu Nhà nước được hiểu là:

“Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn nhà nước, nhà được xác lập quyền sở hữu toàn dân, hoặc nhà được mua lại, tiếp nhận từ các nguồn khác mà Nhà nước quản lý.”

Hay bạn có thể hiểu nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là loại hình nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng, mua lại, hoặc được hình thành từ các nguồn vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước, sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, khai thác và sử dụng theo mục đích công.

Các nhóm nhà thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

• Nhà ở công vụ: Dành cho cán bộ, công chức, sĩ quan, người làm việc trong khu vực công được bố trí tạm thời để phục vụ công vụ. Loại nhà này không được phép mua bán hoặc chuyển nhượng
• Nhà ở xã hội do Nhà nước quản lý: Loại nhà này nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, người có công với cách mạng. Đối với loại nhà này có thể được một phần cho thuê, một phần được bán theo điều kiện, tiêu chuẩn quy định
• Nhà tập thể cũ, nhà cơ quan cũ thuộc quản lý của Nhà nước: Hình thành từ trước năm 1991 chủ yếu là các khu tập thể hoặc nhà công vụ cũ. Người đang thuê có thể được xem xét mua lại theo chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Có được mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước không? Quy định pháp lý hiện hành

Việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước là có thể thực hiện, nhưng chỉ trong những trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép. Không phải mọi loại nhà thuộc sở hữu Nhà nước đều được tự do giao dịch trên thị trường.

Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, nhà thuộc sở hữu Nhà nước chỉ được bán khi đáp ứng đủ điều kiện và phải tuân thủ đúng quy trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Có những trường hợp quy định những loại nhà thuộc sở hữu Nhà nước sau đây không được mua bán hoặc chuyển nhượng bao gồm:

• Nhà ở công vụ đang được bố trí sử dụng.
• Nhà ở xã hội đang trong thời hạn cho thuê hoặc thuê mua chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. 
• Nhà trong khu vực quy hoạch giải tỏa, cải tạo hoặc xây mới. 
• Nhà đang trong quá trình tranh chấp, chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Tuy nhiên trong 3 trường hợp thì nhà thuộc sở hữu nhà nước được quyền bán, cụ thể bao gồm:

• Nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước: Người đang thuê hợp pháp sẽ được ưu tiên mua lại căn nhà đó nếu có nhu cầu. Việc bán chỉ thực hiện khi có quyết định của UBND cấp tỉnh/thành phố hoặc đơn vị được ủy quyền. Các loại hình nhà được phép mua bán bao gồm nhà tập thể cũ, nhà cơ quan cũ
• Nhà ở không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích công vụ hoặc xã hội: Các cơ quan, đơn vị quản lý nhà công vụ khi không còn nhu cầu sử dụng có thể chuyển giao quyền sở hữu hoặc đề nghị bán theo quy định. 
• Nhà ở được chuyển giao từ doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa: Một số nhà đất thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp nhà nước được xử lý theo hướng bán, chuyển nhượng hoặc đấu giá công khai, tùy từng trường hợp cụ thể.

Cách xác định giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước không được thỏa thuận tự do như nhà ở thương mại mà phải được xác định theo nguyên tắc, công thức và khung giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Cách tính giá này được quy định rõ trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, cụ thể theo Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “Giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được xác định theo giá trị còn lại của nhà ở và giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký hợp đồng bán nhà.” 

Có nghĩa là giá bán không do người mua và người bán thỏa thuận, mà do cơ quan quản lý xác định dựa trên khung giá chính thức của Nhà nước. Mỗi địa phương sẽ có bảng giá đất và hệ số điều chỉnh riêng để làm căn cứ tính toán.

Công thức tính giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước

Giá bán = Giá trị còn lại của nhà ở + Giá trị quyền sử dụng đất (tính theo diện tích được công nhận)

Trong đó: 

• Giá trị còn lại của nhà ở: = (Nguyên giá xây dựng ban đầu – giá trị khấu hao) Căn cứ vào thời gian sử dụng, chất lượng công trình và hồ sơ quản lý của cơ quan Nhà nước.
•  Giá trị quyền sử dụng đất: = Diện tích đất được công nhận × Đơn giá đất theo bảng giá UBND tỉnh/thành phố tại thời điểm bán × Hệ số điều chỉnh (nếu có).

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán

• Vị trí địa lý của căn nhà: Nhà ở trung tâm thường có giá bán cao hơn so với vùng ven. Nhà nằm trong ngõ, hẻm nhỏ hoặc khu quy hoạch bị hạn chế quyền sử dụng đất sẽ có giá thấp hơn. 
• Chất lượng công trình và thời gian sử dụng: Nhà cũ, xuống cấp được khấu hao nhiều thì giá trị còn lại thấp. Nhà được cải tạo, bảo trì tốt thì giá trị còn lại cao hơn. 
• Loại hình và nguồn gốc nhà ở: Đối với mua bán nhà tập thể cũ , nhà cơ quan cũ thường rẻ hơn so với nhà công vụ hoặc nhà xã hội mới xây.
• Quy hoạch khu vực và hạ tầng xung quanh: Nếu khu vực nằm trong quy hoạch mở rộng, chỉnh trang đô thị, giá bán thường được điều chỉnh theo hướng tăng

Quy trình và hồ sơ mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước được quản lý chặt chẽ bởi cơ quan hành chính nhằm đảm bảo minh bạch, đúng đối tượng. Người mua chỉ được mua một lần nhà thuộc sở hữu Nhà nước nên cần chú ý ngay từ khi chuẩn bị hồ sơ và thực hiện quy trình và thủ tục mua bán nhà đất .

Quy trình và hồ sơ mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Hồ sơ cần chuẩn bị mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước gồm:

• Đơn đề nghị mua nhà ở theo mẫu quy định
• Bản sao Hợp đồng thuê nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh quyền thuê hợp pháp
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người mua bao gồm CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực, sổ hộ khẩu 
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện 
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện được mua nhà theo chính sách (nếu có)
• Hồ sơ do cơ quan quản lý nhà cung cấp bao gồm: Hồ sơ pháp lý của căn nhà (giấy tờ sở hữu Nhà nước, bản vẽ hiện trạng) và biên bản xác định giá bán, xác định diện tích đất, hệ số khấu hao nhà. 
• Dự thảo Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Quy trình mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

Quy trình thường gồm 06 bước chính, thực hiện trong thời gian khoảng 90 – 120 ngày tùy địa phương. Các bước thực hiện bao gồm:

• Bước 1: Người thuê nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại Sở Xây dựng hoặc công ty quản lý nhà ở Nhà nước nơi căn nhà tọa lạc.
• Bước 2: Cơ quan quản lý tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ về tính hợp pháp của hợp đồng thuê, nộp tiền thuê và xem xét nhà có thuộc diện bán hay không
• Bước 3: Thẩm định và xác định giá bán Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với Sở Tài chính, Sở Tài nguyên & Môi trường để xác định: Giá trị còn lại của nhà; Giá trị quyền sử dụng đất; Hệ số điều chỉnh giá đất theo bảng giá của UBND. Cơ quan quản lý sẽ ra thông báo giá bán chính thức gửi người mua. 
• Bước 4: Nếu người mua đồng ý với giá được duyệt thì hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Hợp đồng được lập thành 03 bản chính, mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản lưu tại cơ quan quản lý. 
• Bước 5: Người mua nộp 100% giá trị căn nhà trong thời hạn quy định (thường 30–60 ngày). Trường hợp chính sách ưu đãi được giảm giá hoặc trả chậm theo tỷ lệ quy định. 
• Bước 6: Sau khi thanh toán đủ tiền cơ quan quản lý bàn giao hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai. Người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Từ thời điểm này, người mua chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp và có quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo quy định pháp luật. 

Lưu ý khi mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước

• Nhà công vụ, nhà ở trong khu vực quy hoạch, hoặc nhà đang có tranh chấp sẽ không được bán. 
• Việc mua bán chỉ được thực hiện 1 lần duy nhất cho mỗi người thuê hợp pháp. 
• Người mua không được bán lại trong thời hạn 05 năm kể từ khi được cấp sổ hồng, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép. 
• Nếu phát hiện khai man hồ sơ hoặc cho thuê lại trái phép, hợp đồng sẽ bị hủy và không được hoàn tiền.

Nhìn chung thì việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước là hình thức giao dịch có tiềm năng nhưng người mua cần nắm chắc quy định và thủ tục pháp lý. Để tối ưu lợi ích và tránh rủi ro, bạn nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc luật sư Bất động sản trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Hy vọng qua nội dung được chia sẻ từ bài viết sẽ giúp ích đến bán, chúc bạn sớm lựa chọn được căn nhà phù hợp.