Nhà trả góp có bán được không? Điều kiện và thủ tục cần biết

Không ít người thắc mắc “Nhà đang trả góp có bán được không”, đặc biệt là trong các trường hợp cần chuyển nhượng sớm. Trên thực tế, việc bán nhà đang thế chấp hoàn toàn có thể thực hiện được nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Dưới đây là điều kiện cần thiết và thủ tục để bán nhà đang trả góp. 

Nhà đang trả góp là gì?

Nhà đang trả góp là thuật ngữ phổ biến trong thực tế dùng để chỉ những căn nhà mà người mua chưa thanh toán toàn bộ giá trị ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mà sẽ trả dần theo thỏa thuận trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là hình thức giúp người mua giảm bớt áp lực tài chính ban đầu mà vẫn có thể mua nhà để sử dụng.

Hiện nay, có 2 hình thức mua nhà trả góp phổ biến, đầu tiên là trả góp thông qua ngân hàng. Trong trường hợp này, người mua ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng để thanh toán cho bên bán. Ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ làm tài sản thế chấp, và người vay sẽ trả nợ dần theo kỳ hạn đã cam kết. Trong thời gian trả góp, căn nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của người mua nhưng về mặt pháp lý, tài sản đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ thế chấp với ngân hàng.

Thứ 2 là hình thức trả góp trực tiếp với bên bán hoặc chủ đầu tư. Ở đây các bên sẽ thỏa thuận theo việc thanh toán từng đợt theo tiến độ dự án hoặc lộ trình riêng. Người mua có thể nhận nhà và sử dụng trước, trong khi vẫn đang tiếp tục thanh toán phần còn lại theo hợp đồng.

Hình thức này thường được áp dụng trong các giao dịch bất động sản giữa cá nhân hoặc trong các dự án chưa hoàn thành việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu.  

Dù mua nhà trả góp theo hình thức nào thì điểm chung vẫn là người mua đã được bàn giao và sử dụng tài sản, nhưng quyền sở hữu đầy đủ và quyền định đoạt tài sản có thể bị hạn chế cho đến khi hoàn tất toàn bộ việc thanh toán theo thỏa thuận.  

Nhà đang trả góp có bán được không?

Nhà đang trả góp có bán được không? Vấn đề này được quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023, theo đó, bên mua nhà theo hình thức trả chậm, trả dần chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc dùng nhà để góp vốn khi đã hoàn tất việc thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng cho bên bán.

Trường hợp ngoại lệ chỉ xảy ra khi các bên có thỏa thuận riêng, cho phép thực hiện giao dịch trước khi thanh toán xong. Hiểu đơn giản thì trong điều kiện thông thường, người mua chưa thanh toán toàn bộ giá mua căn nhà sẽ không thể bán nhà cho bên thứ 3.

Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng có điều khoản đặc biệt cho phép thực hiện việc chuyển nhượng dù đang trả góp thì giao dịch này vẫn có thể được tiến hành trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Như vậy, việc bán nhà hiện đang trả góp sẽ không hoàn toàn bị cấm, nhưng sẽ phụ thuộc vào việc người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hay chưa, hoặc có thỏa thuận riêng giữa các bên hay không.

Điều kiện để bán nhà đang trả góp chuẩn pháp lý

Việc bán nhà đang trả góp, tức là tài sản hiện vẫn đang thế chấp chỉ được phép thực hiện khi đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền định đoạt tài sản thế chấp chỉ có thể được thực hiện khi đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền định đoạt tài sản thế chấp chỉ có thể được thực hiện khi có sự đồng ý của bên thế chấp hoặc sau khi tài sản đã được giải chấp. Vì vậy, có 2 phương án chính mà người bán có thể lựa chọn để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất .

Thứ nhất, người bán có thể chủ động thanh toán toàn bộ phần dư nợ còn lại cho ngân hàng trước khi tiến hành bán nhà. Khi khoản vay được tất toán, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục giải chấp, tức là xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai. Lúc này, quyền sở hữu nhà và đất không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ tài chính, và người bán có toàn quyền chuyển nhượng tài sản cho bên mua theo quy định.

Thứ 2, nếu người bán chưa đủ khả năng hoặc không muốn tất toán khoản vay ngay lập tức thì vẫn có thể thực hiện giao dịch thông qua sự thỏa thuận giữa 3 bên: người bán, người mua và ngân hàng. Trong trường hợp này, người mua có thể đồng ý thanh toán thay phần dư nợ còn lại cho ngân hàng hoặc chuyển nhượng khoản vay nếu ngân hàng cho phép.

Sau khi khoản vay được thanh toán, tài sản sẽ được giải chấp và tiếp tục các bước khác để hoàn tất giao dịch mua bán. Dù theo hình thức nào thì việc bán nhà đang trả góp luôn yêu cầu sự minh bạch về thông tin và phải có sự đồng thuận từ phía ngân hàng.

Thủ tục cần thiết để bán nhà đang trả góp

Để bán một căn nhà đang trong thời gian trả góp, người bán cần thực hiện đầy đủ các bước sau:

Bước 1: Làm việc với ngân hàng để xác nhận thông tin khoản vay

Người bán cần liên hệ trực tiếp với ngân hàng nơi đang vay để được cung cấp thông tin chi tiết về khoản vay còn lại, bao gồm:

• Số tiền gốc và lãi còn phải thanh toán
• Lịch sử thanh toán
• Phí tất toán trước hạn (nếu có)
• Hồ sơ và thủ tục giải chấp tài sản thế chấp

Ngân hàng sẽ cấp cho người bán giấy xác nhận dư nợ và hướng dẫn về quy trình giải chấp.

Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc giữa người bán và người mua

Sau khi đã nắm rõ tình hình tài chính, 2 bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà. Nội dung hợp đồng nên ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc mua nhà , điều kiện thanh toán khoản vay còn lại, trách nhiệm của các bên trong quá trình làm thủ tục giải chấp và chuyển nhượng, thời hạn thực hiện từng bước và cam kết chuyển nhượng sau khi tài sản được thế chấp.

Bước 3: Thanh toán khoản vay và giải chấp tài sản

Bên mua hoặc bên bán sẽ nộp tiền trực tiếp vào ngân hàng để tất toán khoản vay còn lại theo thỏa thuận. Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục sau:

• Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu
• Cấp văn bản xác nhận xóa đăng ký thế chấp

Sau đó, người bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xóa thế chấp trên sổ đỏ.

Bước 4: Ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng

Sau khi tài sản đã được giải chấp, 2 bên tiến hành soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng. Công chứng hợp đồng chính là yêu cầu bắt buộc để hợp thức hóa giao dịch.

Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên và hoàn tất giao dịch

Bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, tiến hành nộp các loại thuế, lệ phí liên quan, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (do bên bán chịu, trừ khi có thỏa thuận khác), lệ phí trước bạ (do bên mua chịu).

Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, sổ đỏ mới sẽ được cấp mang tên người mua, như vậy giao dịch cũng được xem là đã hoàn tất. 

Như vậy, bài viết trên đã giúp bạn trả lời câu hỏi “Nhà đang trả góp có bán được không”. Việc bán nhà đang trả góp đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa bên bán, bên mua và ngân hàng, đồng thời tuân thủ đầy đủ quy định, thủ tục pháp lý để đảm bảo an toàn và quyền lợi của các bên.