Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất, 6 lưu ý quan trọng không thể thiếu

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất cần được thực hiện theo quy trình chuyên nghiệp và đầy đủ để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, đúng pháp lý. Thực tế, đã có không ít trường hợp người mua rơi vào tình huống mất oan tiền cọc do thiếu hợp đồng này. Vậy thủ tục đặt cọc được thực hiện như thế nào?  

Đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam tại Khoản 1 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc mua bán nhà đất là 1 trong những biện pháp bảo đảm quyền lợi của các bên khi thực hiện giao dịch. Đặt cọc là kết quả của sự thỏa thuận giữa hai bên, bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong một thời hạn nhất định để bảo đảm để đảm bảo thủ tục mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện.

Về số tiền đặt cọc, Pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể số tiền đặt cọc trong mỗi giao dịch. Đây là hình thức để cho thấy sự uy tín và thiện chí, đảm bảo hợp đồng mua bán chính thức sẽ được ký kết. Chính vì vậy, số tiền cọc là do hai bên mua, bán tự thỏa thuận với nhau và không vượt quá 20% giá trị nhà đất.

Xét về hình thức đặt cọc, việc đặt cọc sẽ được tiến hành khi cả 2 bên mua và bán thống nhất với nhau về các điều khoản trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này sẽ được các bên thực hiện với nhau bằng hình thức ký tay, tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nên được công chứng đầy đủ. 

Ngoài hợp đồng đặt cọc có công chứng, Luật dân sự Việt Nam cũng công nhận những hợp đồng ký tay nếu có chữ ký của người thứ 3 (người làm chứng). Người làm chứng không nên có quan hệ họ hàng với bất kỳ bên nào để đảm bảo sự công bằng, minh bạch.  

Hoàn tất thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất với 3 bước

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất cần được thực hiện và hoàn tất theo một quy trình cụ thể, nhằm đảm bảo sự chuyên nghiệp và an toàn khi giao dịch. Dưới đây là quy định về đặt cọc mua bán nhà với 3 bước chính:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà 

Hai bên cần tiến hành thỏa thuận và soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà. Văn bản này sẽ ghi chép lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa 2 bên trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất. Đặc biệt, nếu xảy ra tranh chấp, văn bản này sẽ là căn cứ để chứng minh quyền lợi của các bên.  Bên mua và bên bán có quyền thỏa thuận các vấn đề của hợp đồng đặt cọc, trong đó, hợp đồng đặt cọc sẽ thường có các nội dung sau:

• Thông tin 2 bên tham gia ký kết hợp đồng là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
• Đối tượng hợp đồng là tài sản đặt cọc 
• Mục đích đặt cọc 
• Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc, thanh toán 
• Trách nhiệm công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên 
• Thời hạn đặt cọc 
• Quyền và nghĩa vụ của 2 bên 
• Phương thức giải quyết nếu có tranh chấp 
• Cam kết của từng bên 
• Xác nhận của hai bên, ký và ghi rõ họ tên. 

Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà

Sau khi thống nhất xong các nội dung của hợp đồng, bên mua và bên bán thực hiện ký, ghi rõ họ tên lên hợp đồng. Quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần có người trung gian làm chứng. Khi tiến hành giao dịch đặt cọc, người làm chứng sẽ chứng kiến việc ký kết, thực hiện giao dịch giữa 2 bên.

Người làm chứng này không được có bất kỳ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch. Trong hợp đồng cũng cần có chữ ký, điểm chỉ, lời xác nhận rõ ràng của người làm chứng. Như vậy, hợp đồng giao dịch sẽ được công nhận và đảm bảo tính pháp lý khi mua nhà.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà 

Sau khi hợp đồng đã được ký kết, người mua sẽ thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc. Việc thanh toán này nên được thực hiện tại ngân hàng, người mua chỉ cần chuyển tiền cho người bán để vừa tiết kiệm thời gian, vừa có cơ sở bằng chứng. 

Thực hiện thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất, cần lưu ý gì? 

Trong quá trình thực hiện thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất, các bên tham gia cần lưu ý đến những vấn đề dưới đây:

1. Kiểm tra pháp lý và thông tin chủ sở hữu 

Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ liên quan đến quy hoạch, giấy phép xây dựng và xác minh tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản. Việc này sẽ giúp người mua tránh mua phải nhà đất đang có tranh chấp, thế chấp ngân hàng, bị cấm chuyển nhượng. 

2. Hợp đồng đặt cọc  

Hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo chi tiết, rõ ràng và có đầy đủ các thông tin quan trọng như: 

• Thông tin cá nhân của bên mua và bên bán 
• Mô tả chi tiết về bất động sản 
• Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán
• Thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng chính thức
• Điều khoản xử lý nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng 

3. Đặt cọc bằng giấy tay hay công chứng 

Hiện nay, việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể thực hiện bằng giấy tay hoặc công chứng. Mỗi hình thức đều có ưu và nhược điểm riêng: 

• Đặt cọc giấy tay: Thủ tục đơn giản, nhanh chóng nhưng dễ gặp rủi ro nếu hợp đồng không rõ ràng, không có người làm chứng.
• Đặt cọc công chứng: Có giá trị pháp lý cao, giúp kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, hạn chế rủi ro tranh chấp nhưng mất thêm chi phí và thời gian.

Các chuyên gia khuyên rằng, với những giao dịch Bất động sản có giá trị lớn thì các bên nên ưu tiên đặt cọc công chứng để đảm bảo an toàn. 

4. Mức tiền đặt cọc và cách thức thanh toán 

Thông thường, số tiền đặt cọc không nên vượt quá 20% giá trị hợp đồng mua bán. Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính, mức độ uy tín của người bán trước khi đặt cọc. Việc thanh toán cũng nên được thực hiện qua ngân hàng để có giấy tờ chứng minh rõ ràng, tránh rủi ro mất tiền hoặc tranh chấp về sau. 

5. Xử lý tình huống khi một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc

Theo quy định của pháp luật, nếu bên đặt cọc nhà đất tự ý hủy giao dịch, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc vi phạm, họ phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ ràng về quyền, nghĩa vụ của các bên, có phương án giải quyết khi tranh chấp xảy ra. 

6. Sau khi đặt cọc  

Sau khi hoàn tất đặt cọc, bên mua và bên bán cần tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức và thực hiện thủ tục sang tên, đăng bộ giấy tờ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người mua cần tìm hiểu kỹ quy trình đồng bộ sang tên nhà đất để đảm bảo chuyển giao hợp pháp, tránh các rắc rối về sau. 

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được chuẩn bị kỹ càng và thực hiện đúng quy trình. Người mua và người bán cần soạn thảo hợp đồng chi tiết, đầy đủ, lựa chọn hình thức đặt cọc phù hợp, nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của chính mình.