Mua Nhà Bằng Đòn Bẩy Tài Chính: Cách Thức, 7 Lưu Ý Khi Sử Dụng

Trong bối cảnh Bất động sản ngày càng tăng cao thì việc mua nhà bằng đòn bẩy tài chính đang trở thành lựa chọn  của nhiều người. Tuy nhiên việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu không được tính toán kỹ lưỡng. Theo dõi bài viết dưới đây để hiểu rõ cách thức áp dụng và 7 lưu ý quan trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đảm bảo an toàn hiệu quả

Dùng đòn bẩy tài chính mua nhà là gì?

Đòn bẩy tài chính là khái niệm cho việc sử dụng nguồn vốn vay mượn để thực hiện các kế hoạch tài chính nhằm thu lại lợi nhuận lớn hơn chi phí vay. Các chuyên gia cho rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng nhất của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường Bất động sản. 

Tuy nhiên việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà không chỉ là tài chính khoản vay - trả đơn giản mà đòi hỏi người mua phải biết tính toán kỹ lưỡng các mục bao gồm:

• Khả năng chi trả hàng tháng: Tỷ lệ gốc + lãi vay thường không vượt quá 40% thu nhập ổn định
• Chiến lược lược trả nợ: Lên kế hoạch trả góp linh hoạt, có thể tất toán sớm để giảm áp lực lãi suất
• Chọn ngân hàng/tổ chức tín dụng uy tín: So sánh thêm nhiều gói vay, lãi suất cố định/thả nổi, điều kiện trả trước hạn
• Chuẩn bị quỹ dự phòng: Phòng trường hợp nguồn thu nhập giảm hoặc thị trường có biến động vẫn có thể yên tâm

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư và gia đình trẻ đã thành công nhờ dùng đòn bẩy tài chính đúng cách. 

Cách thức hoạt động của việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà thế nào?

Nhắc đến việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà, thực chất là việc bạn kết hợp vốn tự có và vốn vay để thanh toán giá trị căn nhà. Cơ chế hoạt động cụ thể sẽ gồm các bước sau:

1. Bước 1: Xác định vốn tự có

Đầu tiên người có nhu cầu cần chuẩn bị ít nhất từ 20-50% giá trị căn nhà. Đây sẽ là khoản tiền đặt cọc/thanh toán ban đầu cho chủ đầu tư hoặc người bán. Ngoài ra nếu bạn sở hữu được càng nhiều vốn tự có thì sẽ giảm được áp lực vay thấp hơn

2. Bước 2: Tiếp cận nguồn vốn vay

Tiếp theo người mua sẽ làm hồ sơ vay của ngân hàng hoặc công ty tài chính. Ngân hàng và các công ty tài chính thường cho vay tối đa 70-80% giá trị bất động sản, tùy vào hồ sơ chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ mà một số trường hợp có thể lên đến 100%. Và Bất động sản chính là tài sản thế chấp cho khoản vay đó

3. Bước 3: Thanh toán và sở hữu nhà 

Khi ngân hàng giải ngân, số tiền vay cùng vốn tự có sẽ được chuyển cho bên bán. Người mua chính thức sở hữu căn nhà, nhưng vẫn phải có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo hợp đồng. Và đây cũng là bước thanh toán để có thể sở hữu nhà

4. Bước 4: Trả góp theo kỳ hạn

Người vay sẽ trả tiền gốc và lãi theo tháng, quý hoặc năm. Khi trả góp theo kỳ hạn bạn cần tính theo công thức lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Thời hạn vay phổ biến thường giao động từ 10-25 năm tùy khả năng tài chính

5. Bước 5: Tất toán và sở hữu toàn phần 

Sau khi trả hết nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ giải chấp tài sản. Lúc này người mua chính thức sở hữu bất động sản hoàn toàn, không còn ràng buộc tài chính.

Ưu và nhược điểm của việc dùng đòn bẩy tài chính mua nhà

Có thể nói dùng đòn bẩy tài chính là con dao 2 lưỡi mang ưu và nhược điểm nhất định, cụ thể như sau:

Top 7 Lưu ý gì khi sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà?

Trong bối cảnh tài chính hiện nay thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính được xem là công cụ then chốt giúp tiếp cận việc mua nhà được thuận tiện hơn. Tuy nhiên nếu sử dụng sai cách thì đòn bẩy này có thể tạo nên rủi ro lớn liên quan đến nợ nần. Vì vậy mà bạn cần biết những lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua nhà :

1. Đánh giá kỹ khả năng tài chính 

Lưu ý đầu tiên bạn cần biết chính là xác định khả năng tài chính. Hãy phân tích chi tiết nguồn thu nhập, các khoản chi tiêu cố định và khả năng trả nợ hàng tháng. Đồng thời nên giữ tỷ lệ nợ trên thu nhập ở mức an toàn để tránh áp lực tài chính. Bạn chỉ nên vay trong khả năng tài chi trả với công thức an toàn: Tổng số tiền trả nợ gốc + lãi hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập ổn định. Đồng thời bạn nên có ít nhất 30-50% vốn tự có càng nhiều thì áp lực trả nợ càng thấp. 

2. Hiểu rõ các điều khoản vay

Cùng với đó cần hiểu rõ các điều khoản vay, đọc kỹ và hiểu rõ mọi điều khoản trong hợp đồng vay bao gồm: lãi suất, phí phạt trả nợ sớm, cách tính lãi (cố định hay thả nổi) và các điều kiện khác có trong mục điều khoản. Tuy nhiên vẫn ưu tiên lãi suất cố định trong 2–3 năm đầu để dễ kiểm soát chi phí. Lãi suất thả nổi có thể thấp lúc đầu nhưng biến động mạnh theo thị trường. Bạn cũng nên so sánh ít nhất 3–5 ngân hàng để chọn gói vay tối ưu (ưu đãi trả trước hạn, miễn phí quản lý).

3. Tính toán chi phí phát sinh. 

Ngoài tiền gốc và lãi vay, bạn hãy chủ động tính toán thêm các chi phí khác như phí thẩm định, phí công chứng, bảo hiểm, thuế, phí sửa chữa, nội thất và các khoản phí khác có thể phát sinh. Việc chuẩn bị thêm một khoản tiền tiết kiệm dự phòng cho các trường hợp khẩn cấp trong 6–12 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Quỹ này là “tấm đệm” khi bạn mất việc, giảm thu nhập hoặc gặp biến cố như mất việc, bệnh tật hoặc các chi phí bất ngờ khác có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. 

4. Tính toán dòng tiền dài hạn 

Xem xét nguồn thu nhập trong 5–10 năm tới sẽ tăng, giảm hay không ổn định? Nếu thu nhập có nguy cơ biến động (làm tự do, kinh doanh nhỏ lẻ), không nên vay dài hạn quá lớn. Với người trẻ, thu nhập có xu hướng tăng, vay dài hạn (15–20 năm) có thể phù hợp. Sử dụng đòn bẩy tài chính rất rủi ro nếu dùng để đầu tư ngắn hạn trong thị trường bất động sản chưa ổn định. Nếu giá nhà giảm hoặc thanh khoản thấp, bạn vừa mất lợi nhuận, vừa gánh lãi vay. Nên sử dụng khi mục đích chính là mua để ở hoặc đầu tư dài hạn. 

6. Có kế hoạch tài chính dài hạn 

Có kế hoạch tài chính dài hạn: Xem xét lại kế hoạch tài chính tổng thể, bao gồm cả việc có nên đầu tư vào các kênh khác cùng lúc hay không. Đảm bảo việc mua nhà bằng đòn bẩy tài chính không ảnh hưởng đến các mục tiêu tài chính dài hạn khác. 

7. Đảm bảo tài sản thế chấp có giá trị

Đảm bảo tài sản thế chấp có giá trị: Đảm bảo căn nhà bạn mua có giá trị ổn định và thanh khoản cao để có thể sử dụng làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp xấu nhất, nếu không trả được nợ, ngân hàng có thể tịch thu tài sản. Khi có nguồn tiền dư (thưởng, lợi nhuận kinh doanh), nên trả gốc trước hạn để giảm lãi suất. Kiểm tra kỹ điều khoản trả trước của ngân hàng (có phí phạt hay không). Giữ thói quen theo dõi dư nợ định kỳ, tránh tình trạng lãi phạt chồng lãi.

Như vậy bài viết vừa chia sẻ đến bạn về việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà. Hy vọng qua nội dung được chia sẻ sẽ giúp ích đến bạn. Nhìn chung việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà là giải pháp thông minh giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư được nhanh chóng hơn. Vì vậy bạn cần vận dụng khôn ngoan và cân nhắc kỹ trước khi quyết định để đảm bảo an toàn hiệu quả