Mua nhà chung cư có bán lại được không? Cách định giá

Trong bối cảnh giá Bất động sản liên tục tăng, chung cư vẫn là lựa chọn phổ biến của nhiều người. Do nhu cầu thay đổi khiến nhiều người băn khoăn liệu mua nhà chung cư có bán lại được không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, quy trình và các yếu tố cần xem xét khi bán lại chung cư, cùng mẹo định giá hợp lý để không bị lỗ

Mua nhà chung cư có bán lại được không?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì người mua hoàn toàn có thể bán lại nhà chung cư nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Về cơ bản chung cư được phép mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp trong một số trường hợp như sau:

• Căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). 
• Không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, kê biên thi hành án. 
• Đã thanh toán đầy đủ tiền mua cho chủ đầu tư. 
• Hợp đồng mua bán ban đầu đã được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp 

Khi đáp ứng các điều kiện trên, chủ sở hữu có thể bán lại căn hộ cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng, sang tên sổ hồng hoặc giao dịch qua sàn bất động sản. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: 

• Chung cư thương mại: được phép bán lại tự do sau khi nhận sổ hồng. 
• Chung cư xã hội: có hạn chế thời gian (thường 5 năm kể từ khi được cấp sổ). 
• Chung cư tái định cư: chỉ được bán lại sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và đủ thời hạn sở hữu theo quy định. 

Như vậy, mua nhà chung cư hoàn toàn có thể bán lại, nhưng phải xem xét kỹ loại hình và tình trạng pháp lý để tránh vi phạm luật hoặc gặp rủi ro khi giao dịch. 

Trường hợp nào không thể bán được chung cư

Trong một số trường hợp khác mà bạn không được phép bán căn hộ chung cư:

• Chung cư chưa có sổ hồng hoặc chưa được bàn giao hợp pháp: Khi căn hộ vẫn đang trong quá trình xây dựng, bàn giao hoặc chờ cấp sổ, chủ sở hữu chưa có quyền chuyển nhượng. Việc mua bán nhà giấy tay hoặc sang nhượng hợp đồng mua bán khi chưa được phép có thể bị coi là giao dịch trái luật. 
• Chung cư thuộc diện Nhà Ở Xã Hội chưa đủ 5 năm: Người mua nhà ở xã hội không được phép bán lại trong vòng 5 năm kể từ ngày được cấp sổ hồng. Nếu bán lại trước thời hạn này, giao dịch sẽ bị vô hiệu, người mua và người bán có thể bị thu hồi căn hộ. Sau 5 năm, chủ sở hữu được phép bán lại nhưng phải nộp lại tiền chênh lệch hoặc hoàn trả ưu đãi theo quy định của Nhà nước. 
• Chung cư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính: Nếu căn hộ đang thế chấp, trả góp hoặc vay ngân hàng chưa tất toán, việc bán lại chưa được phép. Chỉ sau khi giải chấp hoặc thanh toán toàn bộ khoản vay, người mua mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng. 
• Chung cư đang có tranh chấp hoặc bị kê biên: Trường hợp căn hộ đang bị khiếu nại, tranh chấp quyền sở hữu hoặc bị kê biên thi hành án, việc chuyển nhượng sẽ bị đình chỉ tạm thời. Giao dịch trong giai đoạn này không được công chứng và sẽ không được cơ quan có thẩm quyền công nhận. 
• Chung cư chưa sang tên hợp đồng mua bán: Nếu bạn mua lại căn hộ từ người khác thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, thì chưa được phép bán lại lần nữa. 
• Chung cư thuộc dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh: Một số dự án chưa được cấp phép bán hàng, chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc chưa nghiệm thu PCCC. Vì vậy nếu căn hộ đã xây xong cũng chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp.

Cách định giá khi bán lại nhà chung cư

Định giá chính chính xác là bước quan trọng khi mua bán nhà. Điều này giúp bạn đảm bảo không bị lỗ mà cũng lọc được tệp khách hàng tiềm năng. Dưới đây là những yếu tố quan trọng để xác định giá bán lại chung cư hợp lý:

1. Dựa trên giá thị trường khu vực 

Đây là cách định giá phổ biến và thực tế nhất, bạn hãy khảo sát mức giá giao dịch của các căn hộ tương tự trong cùng dự án hoặc khu vực lân cận từ đó so sánh dựa trên các yếu tố: Diện tích, hướng, tầng, số phòng ngủ, hướng… Ở bước này cũng giúp bạn lọc được tệp khách hàng quan tâm đến vấn đề nhà không hợp hướng có nên mua.  

Nếu căn hộ của bạn có vị trí đẹp hoặc nội thất tốt, bạn có thể định giá cao hơn 3–5% so với mặt bằng chung. Ngược lại, nếu ở tầng thấp, hướng nắng gắt hoặc gần khu kỹ thuật – nên giảm 2–3% để cạnh tranh hơn. 

2. Dựa trên thời gian sử dụng và tình trạng căn hộ 

Giá trị căn hộ sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng, đặc biệt là sau 5–7 năm. Theo thống kê của các sàn bất động sản:

• Chung cư mới sử dụng 1–3 năm: giảm khoảng 3–7% so với giá mua ban đầu. 
• Chung cư 5–10 năm: giảm 10–20% tùy chất lượng tòa nhà. Trên 10 năm: giảm 20–30%, trừ trường hợp khu vực có hạ tầng phát triển mạnh. 

Nếu tòa nhà được bảo trì tốt, quản lý chuyên nghiệp, giá trị có thể giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ. 

3. Căn cứ vào pháp lý và hình thức sở hữu 

Pháp lý là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị chuyển nhượng: 

• Căn hộ có sổ hồng riêng: dễ bán, giá cao hơn 5–10%. 
• Căn hộ chưa có sổ: khó sang nhượng, giảm giá mạnh để kích cầu. 

Người mua luôn ưu tiên chung cư pháp lý rõ ràng, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, vì vậy bạn nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi định giá. Đồng thời những căn hộ có tính sở hữu lâu dài thường có giá trị cao hơn so với căn hộ 50 năm. 

 4. Đánh giá theo tiềm năng phát triển khu vực

Nếu khu vực có dự án hạ tầng giao thông, trung tâm thương mại hoặc trường học sắp triển khai, giá chung cư có thể tăng mạnh trong 1–3 năm tới. Ngược lại, khu vực quá tải dân cư, hạ tầng cũ kỹ, hoặc tòa nhà xuống cấp nhanh sẽ khiến giá trị căn hộ giảm đáng kể.

5. Tính giá trị gia tăng từ nội thất và cải tạo

Căn hộ của bạn nếu có đầu tư thêm về nội thất cao cấp đi kèm thì giá trị có thể tăng nhiều hơn so với những căn trống. Tuy nhiên không nên định giá quá cao so với mặt bằng chung bởi người mua nhà chỉ sẵn sàng trả thêm nếu thiết kế thực sự đồng bộ và còn mới.

6. Nhờ đơn vị thẩm định giá hoặc sàn giao dịch uy tín

Nếu bạn không chắc về giá có thể nhờ đến đơn vị thẩm định giá độc lập hoặc môi giới uy tín chuyên khu vực để xác định mức giá hợp lý nhất. Họ có dữ liệu thực tế từ giao dịch tương tự, giúp bạn đưa ra mức giá cạnh tranh mà vẫn tối ưu lợi nhuận.

Lời khuyên từ chuyên gia

• Người bán có thể tham khảo giá giá nhà trên mặt bằng chung để định giá chính xác nhà ở
• Nên chọn thời điểm thị trường ổn định để bán điều này giúp tăng khả năng chốt nhanh và thu về lợi nhuận tốt nhất
• Nếu bạn không rành, nên thuê luật sư hoặc chuyên viên pháp lý nhà đất hỗ trợ kiểm tra hồ sơ.
• Hãy chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ trước khi rao bán để hoàn tất thủ tục mua bán chung cư nhanh chóng 
• Hãy chủ động đầu tư cải thiện căn hộ trước khi rao bán, một căn hộ sạch sẽ sáng sủa được bảo trì tốt luôn tạo thiện cảm mạnh
• Nếu bạn bận rộn, có thể ủy quyền cho môi giới chuyên nghiệp để giúp bạn lọc khách, thương lượng giá và hoàn tất hồ sơ an toàn.
• Nên chọn thời điểm bán phù hợp, nếu bán vào giai đoạn thị trường lắng trầm bạn có thể bị ép giá hoặc khó ra hàng
• Luôn ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, ghi rõ giá bán, thời điểm bàn giao, và điều khoản xử lý nếu chậm thanh toán. Đặt cọc mua bán chung cư nên chuyển khoản qua ngân hàng để làm bằng chứng rõ ràng. Nếu người mua trả góp hoặc vay ngân hàng, hãy thống nhất quy trình thanh toán cụ thể, tránh tranh chấp sau này.

Tóm lại việc bán lại nhà chung cư hoàn toàn hợp pháp nếu người mua thực hiện đúng quy trình chuyển nhượng, kê khai thuế và đảm bảo hồ sơ minh bạch. Tuy nhiên để bán lại với gái tốt bạn cần hiểu rõ cách định giá chọn thời điểm thị trường phù hợp và chuẩn bị kỹ giấy tờ trước khi giao dịch. Khi hiểu rõ quy định và chiến lược bán lại thông minh thì chính là chìa khóa giúp bạn an toàn pháp lý, tối ưu lợi nhuận trên thị trường chung cư hiện nay.