Mua nhà dự án: Điều kiện, chi phí, pháp lý 2025

Thị trường Bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và mua nhà dự án tiếp tục trở thành xu hướng được nhiều người quan tâm. Mua nhà sự án mang đến nhiều lợi thế tuy nhiên không ít người mua vẫn gặp rủi ro vì chưa hiểu rõ điều kiện pháp lý, chi phí phát sinh và quy trình mua bán. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin quan trọng về điều kiện, chi phí và phá lý khi mua nhà dự án 2025.

Điều kiện mua nhà dự án

Khi mua nhà dự án người mua cần nắm rõ cả điều kiện từ phía chủ đầu tư lẫn người mua nhằm đảm bảo giao dịch hợp pháp, an toàn và tránh các rủi ro về sau. Việc tuân thủ đúng điều kiện này không chỉ giúp người mua yên tâm khi thanh toán mà còn đảm bảo quyền lợi sau khi bàn giao nhà.

1. Điều kiện của chủ dự án

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì chỉ những dự án đáp ứng đủ các tiêu chí sau mới được phép huy động vốn và bán nhà hình thành trong tương lai:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
• Được cấp giấy phép xây dựng và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
• Đã hoàn thành nghĩa vu tài chính với Nhà nước với các khoản phí về tiền sử dụng đất, thuế liên quan
• Được Sở Xây dựng cấp Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nếu dự án chưa có giấy tờ này thì việc mua bán có thể bị xem là trái luật khiến người mua khó có thể được cấp sổ hồng sau này

2. Điều kiện của người mua

Người mua nhà dự án cũng phải đáp ứng một số điều kiện pháp lý và năng lực tài chính cơ bản để giao dịch hợp pháp:

• Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, có khả năng ký kết hợp đồng và chịu trách nhiệm pháp lý với giao dịch
• Là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• Chứng minh được khả năng tài chính, đặc biệt với các dự án yêu cầu thanh toán theo tiến độ
• Tuân thủ quy định về mua bán nhà hình thành trong tương lai, chỉ thanh toán qua tài khoản ngân hàng được chỉ định

Từ kinh nghiệm mua nhà dự án thì người mua nên tính toán kỹ dòng tiền và chọn dự án có chính sách thanh toán linh hoạt. Điều này sẽ giúp giảm áp lực tài chính đồng thời sẽ dễ dàng xoay vốn nếu cần

Hướng dẫn cân đối 3 loại chi phí quan trọng khi mua nhà

Nhiều người khi mua nhà dự án chỉ quan tâm đến giá niêm yết mà quên rằng còn hàng loạt chi phí phát sinh khác có thể làm tổng số tiền bỏ ra tăng thêm. Dưới đây là những khoản chi phí cần chuẩn bị trước, trong và sau khi mua nhà dự án bạn cần lưu ý.

1. Chi phí ban đầu khi mua nhà dự án

Các loại chi phí ban đầu bạn cần thanh toán khi mua nhà ở dự án gồm có: tiền đặt cọc, tiền thuế giá trị gia tăng, tiền phí bảo trì và tiền lệ phí bảo trì trước bạ. Về số tiền cụ thể và thời hạn, người nhận thanh toán như sau:

2. Chi phí trong quá trình mua nhà dự án

Khi tiến hành mua bán nhà hoặc trong quá trình ký hợp đồng với chủ đầu tư thì cần chi tiêu cho các khoản chi phí bao gồm: phí thanh toán theo tiến độ, thuế VAT, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí vay ngân hàng và chi phí pháp lý hỗ trợ. Đây là các khoản cần tính toán cẩn thận để tránh thiếu hụt ngân sách trong quá trình giao dịch.

3. Chi phí phát sinh sau khi nhận nhà

Sau khi nhận bàn giao và căn nhà có thể đi vào sử dụng thì bạn không nên chủ quan mà cần xét đến các chi phí phát sinh để hoàn thiện hoàn toàn. Các khoản chi phí bao gồm: chi phí sửa chữa, hoàn thiện nội thất, phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ quản lý, điện nước và các chi phí bất ngờ khác. Đây là những khoản giúp bạn duy trì và nâng cao giá trị căn nhà về lâu dài.

Rủi ro pháp lý khi mua nhà dự án

Trong mọi giao dịch bất động sản, yếu tố pháp lý luôn là nền tảng quyết định tính an toàn và giá trị lâu dài của tài sản. Việc hiểu rõ pháp lý mua nhà dự án sẽ giúp người mua tránh được rủi ro về tranh chấp, chậm bàn giao hoặc mất quyền sở hữu sau này. Dưới đây là một số rủi ro về pháp lý thường gặp khi mua nhà dự án:

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn mở bán: Đây là rủi ro phổ biến nhất hiện nay. Nhiều chủ đầu tư hoặc môi gio0wis bán khi dự án mới chỉ quy hoạch tổng thể chưa có quyết định giao đất, giấy phép xây dựng hoặc biên bản nghiệm thu móng. Khi đó hợp đồng ký kết không có giá trị pháp lý người mua không được bảo vệ nếu dự án bị dừng hoặc chậm tiến độ.
•  Dự án đang thế chấp ngân hàng: Nhiều chủ đầu tư mang quyền sử dụng đất hoặc toàn bộ dự án đi thế chấp ngân hàng. Nếu chưa được giải chấp phần căn hộ bạn mua thì ngân hàng có quyền thu giữ tài sản khi chủ đầu tư mất khả năng trả nợ. 
• Hợp đồng ký không đúng quy định: Một số dự án chưa đủ điều kiện bán nhưng vẫn ký hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc - những loại giấy tờ không được pháp luật công nhận là hợp đồng mua bán. Đồng nghĩa với việc người mua sẽ không được bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
• Dự án vướng tranh chấp hoặc bị khiếu kiện: Một số dự án bị tranh chấp đất đai, khiếu kiện quy hoạch hoặc bị thanh tra đình chỉ thi công. Nếu mua phải bạn có thể bị mắc kẹt nhiều năm mà không thể nhận nhà hoặc làm sổ hồng
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc sổ hồng: Đây là rủi ro phổ biến do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nghiệm thu công trình hoặc kéo dài chiếm dụng vốn. Hậu quả là người mua không thể chuyển nhượng, thế chấp hoặc đăng ký hộ khẩu
• Không được cấp sổ hồng do vi phạm pháp lý dự án: Nguyên nhân có thể do xây trái phép, chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế phí hoặc tự ý thay đổi thiết kế công năng
• Bị mua bán nhà chồng chéo qua trung gian: Một số trường hợp bán cùng một căn hộ cho nhiều người hoặc sử dụng giấy ủy quyền giả mạo.

Lời khuyên từ chuyên gia khi mua nhà dự án

Có thể nói mua nhà dự án là hình thức đầu tư hoặc an cư phổ biến nhưng cũng đi kèm rủi ro nếu người mua không nắm rõ quy trình pháp lý và chi phí. Vì vậy từ góc nhìn của chuyên gia sẽ cho bạn lời khuyên hữu ích khi mua nhà dự án.

Việc ưu tiên những dự án có tiến độ thanh toán gắn liền với tiến độ thi công là nguyên tắc quan trọng bạn cần nắm chắc. Nhiều dự án yêu cầu đóng tiền nhanh ngay từ những giai đoạn đầu, trong khi tiến độ thi công chưa rõ ràng hoặc chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn. Điều này có thể gây áp lực tài chính cho người mua và tăng rủi ro mất tiền hoặc chậm bàn giao. Vì vậy, khi lựa chọn dự án, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp lịch thanh toán chi tiết và các mốc bàn giao rõ ràng, từ đó bạn có thể cân đối ngân sách phù hợp.

Bạn nên chủ động kiểm tra nội dung bàn giao đảm bảo rõ rành tránh trường hợp chỉ bàn giao cơ bản. Trong quá trình mua bán nhà không trừ trường hợp cần đến ngân hàng hỗ trợ vậy nên cần chú ý về quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng để giảm thiểu các rủi ro không đáng có. 

Đối với mua nhà dự án bạn chỉ nên ký khi dự án đủ điều kiện mở bán. Hãy nghiên cứu kinh nghiệm, dự án đã triển khai và đánh giá từ khách hàng cũ để giảm rủi ro. Nếu không có kinh nghiệm tìm hiểu hãy nhờ đến các chuyên gia Môi giới Bất động sản uy tín để được tư vấn và hỗ trợ.

Việc mua nhà dự án trong mở ra nhiều cơ hội an tâm và đầu tư hấp dẫn , đặc biệt khi hạ tầng và chính sách hỗ trợ rõ ràng. Tuy nhiên người mua cần tính táo đánh giá pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư cũng như tổng chi phí thực tế để tránh những rủi ro chậm tiến độ. Nếu bạn đang có ý định sở hữu căn hộ cần tìm hiểu kỹ thông tin