Top 5 rủi ro khi mua nhà không giấy tờ, kinh nghiệm mua bán đảm bảo pháp lý

Nhiều người đi mua nhà nhưng lại rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” chỉ vì mua nhà không giấy tờ hợp pháp. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra cho bạn 5 rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ/sổ hồng, đồng thời chia sẻ những kinh nghiệm mua bán nhà an toàn, đúng luật để bạn bảo vệ tài sản và quyền lợi của chính mình. 

Top 5 rủi ro khi mua nhà không giấy tờ 

Mua nhà không giấy tờ có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cả về pháp lý, tài chính, xây dựng,... Dưới đây là 5 rủi ro lớn nhất bạn cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định mua bán nhà :

1. Rủi ro pháp lý

Việc mua nhà không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp lý để được công nhận. Theo quy định pháp luật, một giao dịch bất động sản chỉ hợp lệ khi tài sản đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt như chuyển đổi mục đích sử dụng trong nội bộ gia đình, thừa kế). 

Khi mua nhà không có sổ hồng , sổ đỏ, người mua sẽ không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, không thể đăng ký sang tên trên hệ thống quản lý đất đai. Như vậy, nhà nước cũng sẽ không công nhận quyền sở hữu của người mua, dù đã hoàn tất thanh toán và đang sử dụng đất.

Trên thực tế, việc giao dịch bằng giấy tay hoặc thỏa thuận bằng miệng giữa 2 bên thường dẫn đến các tranh chấp không thể giải quyết được. Nếu một trong hai bên thay đổi ý định sau khi nhận tiền hoặc giao nhà thì người mua sẽ rơi vào thế bị động vì không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Thậm chí, nếu bên bán là người đúng tên trên giấy tờ tạm thời thì nguy cơ bị lừa đảo và mất trắng tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra. Khi có tranh chấp, tòa án cũng khó thụ lý và ra phán quyết có lợi cho bên mua nếu không có hợp đồng hợp pháp.

2. Rủi ro về giá trị giao dịch 

Khi bất động sản không có sổ đỏ/sổ hồng thì giá trị sử dụng và khai thác của nó gần như bị hạn chế. Người mua không thể dùng tài sản đó để thực hiện các giao dịch dân sự khác như chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, làm tài sản đảm bảo trong hoạt động kinh doanh. Bởi vì các tổ chức tín dụng, cơ quan chức năng chỉ chấp nhận những tài sản có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở pháp lý.

Nếu không thể sang tên hoặc sử dụng hợp pháp thì ngôi nhà đó sẽ không thể sinh lời và không có tính thanh khoản trên thị trường. Trong nhiều trường hợp, người mua sau một thời gian muốn bán nhà hoặc chuyển nhượng cho người thân nhưng không thể thực hiện vì vướng mắc pháp lý.

3. Rủi ro tài chính

Việc mua nhà không giấy tờ đồng nghĩa với việc người mua không có cơ sở để xác minh danh tính chủ sở hữu thực sự của ngôi nhà. Đây sẽ là kẽ hở cho các đối tượng lừa đảo lợi dụng thực hiện hành vi bán nhà giả, nhà đang tranh chấp hoặc nhà không thuộc quyền sở hữu của họ.

Trong nhiều trường hợp, người mua sẽ chuyển tiền xong nhưng sau đó mới phát hiện ra ngôi nhà này không thuộc về người bán hoặc đang bị thế chấp, tranh chấp, dính quy hoạch. Lúc này, việc đòi lại tiền hoặc kiện tụng là cực kỳ khó khăn, gây tốn kém thời gian và chi phí mà chưa chắc sẽ thành công.

Ngoài nguy cơ bị lừa, người mua còn phải đối mặt với các khoản chi phí phát sinh nếu muốn hợp thức hóa quyền sở hữu nhà đất sau này.  Các chi phí này có thể bao gồm tiền đo đạc, làm hồ sơ kỹ thuật, nộp phạt do vi phạm hành chính, thuê luật sư, Môi giới Bất động sản ,...

4. Rủi ro bị thu hồi đất hoặc dính quy hoạch

Khi ngôi nhà không có giấy chứng nhận thì người mua gần như không thể xác minh tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng và lịch sử quy hoạch của ngôi nhà. Có những ngôi nhà nằm trong khu vực đã có quyết định quy hoạch làm đường, xây dựng công trình công cộng hoặc thuộc diện giải tỏa trắng, thế nhưng vì không rõ thông tin nên người mua vẫn tiến hành giao dịch.

Hậu quả chính là khi nhà nước thu hồi đất, người mua không được bồi thường hoặc chỉ nhận được mức bồi thường rất thấp. Bởi vì giao dịch không được công nhận và quyền sử dụng đất không được xác lập hợp pháp.

Nhà không giấy tờ cũng có thể đang trong quá trình tranh chấp nội bộ giữa các thành viên gia đình. Nếu phát sinh tranh chấp hoặc bị thu hồi, người mua sẽ không có cơ sở để bảo vệ quyền lợi, dẫn đến thiệt hại cả về tài sản và công sức. Điều này đặc biệt nghiêm trọng với những người tìm mua nhà ở hoặc đầu tư, vì có thể đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.

5. Rủi ro về xử phạt hành chính, hạn chế xây dựng

Theo quy định hiện hành, để được cấp phép xây dựng, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tức là nếu bạn muốn mua một căn nhà. mảnh đất không có sổ đỏ, bạn sẽ không thể xin được giấy phép xây dựng, kể cả khi có nhu cầu xây mới, sửa chữa, cải tạo.

Trong trường hợp cố tình xây dựng mà không có giấy phép, hành vi này bị xem là vi phạm pháp luật, bị xử hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Quá trình sử dụng nhà không có giấy tờ hợp lý cũng sẽ gặp nhiều trở ngại.

Bạn sẽ không được cấp điện, nước chính thức, không thể đăng ký tạm trú, hộ khẩu một cách thuận tiện. Với những công trình xây dựng trái phép, nguy cơ bị thanh tra, kiểm tra và xử lý sẽ rất cao. Đây là một trong những rủi ro khiến nhiều người “tiến thoái lưỡng nan” sau khi mua nhà đất không rõ ràng về pháp lý.

Kinh nghiệm mua nhà không giấy tờ an toàn, giảm thiểu rủi ro

Mua nhà không giấy tờ tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng người mua vẫn có thể hạn chế rủi ro bằng các kinh nghiệm được chia sẻ dưới đây: 

1. Kiểm tra pháp lý trước khi mua 

Trước khi quyết định mua một bất động sản chưa có giấy tờ, việc đầu tiên bạn cần làm là kiểm tra tình trạng pháp lý của ngôi nhà. Người mua nên tìm hiểu xem đất có thuộc diện quy hoạch không, có đang bị tranh chấp, nằm trong kế hoạch thu hồi của Nhà nước hay không. 

Việc này có thể được thực hiện thông qua nhiều nguồn như trực tiếp đến UBND cấp xã để tra cứu quy hoạch sử dụng đất, truy cập cổng thông tin điện tử của địa phương hoặc trao đổi với công chức địa chính để lấy thông tin chính thống. Bên cạnh đó, người mua cũng nên hỏi dò thông qua người dân trong khu vực để có thêm góc nhìn thực tế.

Tiếp theo là xác minh chủ sở hữu thực sự của ngôi nhà. Trong nhiều trường hợp ngôi nhà có thể do người khác đứng tên hoặc đã từng sang nhượng qua nhiều đời mà không có giấy tờ chứng minh. Người mua nên liên hệ với chính quyền địa phương, cụ thể là UBND xã hoặc công chức địa chính để tìm hiểu theo hồ sơ lưu trữ.

Nếu có điều kiện, người mua nên đối chiếu thông tin đó với lời xác thực của người bán, xác nhận từ hàng xóm để hạn chế nguy cơ gặp phải đối tượng giả danh chủ nhà.

2. Kiểm tra hiện trạng sử dụng của ngôi nhà

Việc kiểm tra thực địa là bước quan trọng giúp người mua đánh giá tính ổn định và minh bạch của bất động sản. Người mua có thể trực tiếp nộp hồ sơ yêu cầu UBND cấp xã cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, bao gồm tình trạng lấn chiếm, sai mục đích sử dụng, có quyết định cưỡng chế trước đó không.

Nếu nhận thấy nhà đang sử dụng ổn định, không có khiếu kiện và được địa phương xác nhận không có tranh chấp thì người mua sẽ yên tâm hơn về khả năng hợp thức hóa sau này. Người mua cũng nên quan sát việc sử dụng đất trong thực tế, nếu đất được sử dụng để ở, để trồng trọt, sản xuất hoăc xây dựng kiên cố thì chứng tỏ có người sử dụng thường xuyên.

3. Thiết lập hợp đồng rõ ràng

Trong trường hợp vẫn quyết định mua nhà không có giấy tờ thì người mua cần thiết lập hợp đồng với nội dung và các điều khoản rõ ràng. Hợp đồng nên được lập thành văn bản, có ghi rõ các điều khoản về giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao và cam kết liên quan đến việc xin cấp sổ đỏ hoặc sang tên về sau.

Việc công chứng hoặc chứng thực văn bản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giúp tăng tính pháp lý và đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Mặc dù không có sổ đỏ nhưng việc thỏa thuận chi tiết và minh bạch có thể trở thành căn cứ để bảo vệ quyền lợi của bạn tại tòa án.

4. Yêu cầu làm sổ đỏ trước khi mua

Một cách khác để tránh rủi ro là yêu cầu người bán hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Nếu người bán thật sự là chủ sở hữu và đất đủ điều kiện được cấp sổ thì quá trình này sẽ không mất quá nhiều thời gian.

Người mua có thể ký kết thỏa thuận đặt cọc trong điều kiện, trong đó quy định rõ việc thanh toán và chuyển nhượng sẽ được tiến hành sau khi người bán có sổ đỏ. Đây là cách giúp người mua kiểm soát rủi ro, tránh vướng vào những tài sản không thể hợp thức hóa.

5. Mua nhà đất có sổ đỏ chung

Một trường hợp thường gặp khác chính là mua nhà đất có sổ đỏ đứng tên chung nhiều người. Trong trường hợp này, người mua cần chắc chắn rằng tất cả đồng sở hữu đều đồng ý chuyển nhượng và ký vào hợp đồng. Đây là cách đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, tránh được rủi ro tranh chấp nếu 1 bên bán không chấp nhận bán.

Tuy hình thức này phức tạp hơn về thủ tục, nhưng nếu thực hiện đúng quy trình thì việc mua nhà đất có sổ đỏ chung vẫn được pháp luật bảo vệ đầy đủ, giảm thiểu nguy cơ bị lừa đảo.  

Nếu sau khi giao dịch, người mua phát hiện bất động sản có vấn đề pháp lý hoặc bị lừa thì cần nhanh chóng tìm giải pháp để hạn chế thiệt hại. Đầu tiên, người mua có thể thiện chí để thỏa thuận lại với bên bán. Việc đề nghị người bán tiếp tục hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ hoặc hoàn lại tiền cọc là bước đi khôn ngoan nhất, nhất là khi 2 bên vẫn giữ được quan hệ hợp tác.

Trong trường hợp đạt được thỏa thuận mới thì cần lập văn bản cam kết có chữ ký của 2 bên và công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Nếu không thể thỏa thuận trực tiếp, người mua có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024. Việc hòa giải là bắt buộc nếu muốn khởi kiện sau này.

Khi hòa giải không thành, người mua có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có bất động sản. Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện nêu rõ các bên tranh chấp, nội dung vụ việc và yêu cầu giải quyết, các giấy tờ liên quan như CCCD, biên bản hòa giải tại UBND, hợp đồng mua bán, cam kết, chứng cứ về quyền sử dụng đất, các tài liệu chứng minh khác,...

Trường hợp phát hiện có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thì người mua cần tố cáo hành vi của bên bán với Cơ quan công an kèm theo bằng chứng cụ thể.

Hãy tìm hiểu kỹ thông tin và tỉnh táo khi mua nhà không giấy tờ. Đừng vì mức giá rẻ mà đánh đổi sự an toàn pháp lý của tài sản và bản thân. Hy vọng với những chia sẻ trong bài viết, bạn sẽ có thêm kiến thức và tự tin hơn khi giao dịch bất động sản.