Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu chi tiết từ A-Z

Trong trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm thế nào để thực hiện việc chuyển nhượng hợp pháp? Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cho bạn thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu từ A - X giúp bạn tự tin thực hiện giao dịch và loại bỏ các rủi ro. 

Nhà đồng sở hữu là gì?

Nhà đồng sở hữu là thuật ngữ thường được người dân sử dụng để chỉ tình huống có 2 người trở lên cùng có quyền quản lý, sử dụng và quyết định đối với một tài sản nhà đất. Trong trường hợp những người sở hữu này không có quan hệ huyết thống trực tiếp như vợ chồng, cha mẹ, con cái thì tài sản sẽ được xác nhận là sổ hồng chung.

Do tính chất sở hữu chung nên bất kỳ giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất như mua bán nhà đất , chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, ủy quyền,... đều cần có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu.

Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đồng sở hữu

Theo quy định hiện hành, khi một ngôi nhà có nhiều người cùng sở hữu thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện theo 1 trong 2 cách sau: 

Cách 1: Cấp sổ riêng cho từng cá nhân

Mỗi người đồng sở hữu sẽ được cấp một giấy chứng nhận riêng, trong đó ghi rõ thông tin cá nhân của người được cấp và quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của người đó. Phần ghi chú cũng sẽ thể hiện rõ ràng người này cùng sở hữu hoặc cùng sử dụng tài sản với những cá nhân đồng sở hữu còn lại.

Cách 2: Cấp chung một giấy chứng nhận

Nếu các đồng sở hữu có văn bản thỏa thuận thì họ có thể yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận. Trong giấy sẽ ghi tên người đại diện, kèm theo nội dung “Là người đại diện cho các đồng sở hữu sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất gồm…” và liệt kê đầy đủ tên của những người đồng sở hữu còn lại.

Quy trình mua bán nhà thuộc quyền đồng sở hữu

Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất thuộc đồng sở hữu, bắt buộc phải có sự chấp nhận của toàn bộ các cá nhân cùng đứng tên sở hữu. Trong thực tế, vẫn có những trường hợp chỉ một vài người đồng hữu mong muốn bán hoặc tặng phần đất mà họ có quyền, dẫn đến vướng mắc về mặt pháp lý.

Căn cứ theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, việc xử lý tình huống này được chia thành 2 trường hợp cụ thể:

Trường hợp thứ nhất 

Nếu phần đất có thể xác định rõ phần sở hữu của từng người trong nhóm đồng sử dụng, mỗi người được quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.

Tuy nhiên, để làm được điều này, họ cần tách phần đất ra theo quy định về tách thửa, sau đó xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Sau khi hoàn thành, họ mới có quyền thực hiện các thủ tục bán nhà , chuyển nhượng hoặc tặng cho đối với phần đất đã tách. 

Trường hợp thứ hai

Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia rõ ràng theo từng cá nhân trong nhóm đồng sở hữu thì bắt buộc phải có văn bản ủy quyền cho một người đại diện đứng ra thay mặt cả nhóm để thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng đất.

Do đó, nếu một hoặc vài người trong nhóm đồng sở hữu có nhu cầu  chuyển nhượng mà không nhận được sự đồng thuận từ những người còn lại thì cần phải làm thủ tục tách phần đất tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Sau đó, phần đất được tách riêng mới có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà đất độc lập.

Thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu chuẩn pháp lý

Dưới đây là thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu chi tiết, đảm bảo chuẩn pháp lý giúp bạn giao dịch an toàn và tránh xảy ra rui ro:

Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng mua bán

Bên mua và bên bán thống nhất các điều khoản chuyển nhượng và cùng đến văn phòng công chứng tại địa phương nơi có nhà để ký kết, công chứng hợp đồng. Việc công chứng là điều bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng bao gồm:

• Đối với bên mua: CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực, sổ hộ khẩu bao gồm tất cả các cá nhân nếu bên mua là đồng sở hữu.
• Đối với bên bán: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Ngoài ra, bên bán còn cần có giấy xác nhận đồng ý bán từ tất cả các đồng sở hữu.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã công chứng hợp đồng, 2 bên sẽ thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có bất động sản. Hồ sơ cần có gồm:

• Bản sao công chứng của toàn bộ giấy tờ đã nêu tại bước 1 (mỗi loại 2 bản)
• 02 bản hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng
• 02 tờ khai lệ phí trước bạ
• 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán)
• 01 tờ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
• giấy ủy quyền nếu bên mua hoặc bên bán ủy quyền cho người khác làm thủ tục
• 02 bản sơ đồ vị trí nhà đất (trường hợp cơ quan tiếp nhận yêu cầu).

Bước 3: Nhận kết quả sang tên

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xử lý và cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian xử lý hồ sơ tối đa 15 ngày làm việc (không tính các ngày nghỉ, lễ theo quy định).

Sau khoảng thời gian này, người nộp hồ sơ sẽ đến nhận kết quả hoặc được trả hồ sơ qua bưu điện (nếu đăng ký dịch vụ).

Việc mua bán nhà đồng sở hữu đòi hỏi các bên nắm rõ thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu cụ thể, tuân thủ đầy đủ các bước, đặc biệt là phải có sự đồng thuận của các đồng sở hữu khác. Nếu không cẩn thận, giao dịch có thể bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp sau này.