Có nên mua nhà không có sổ đỏ? Quy trình và rủi ro pháp lý cần biết

Lĩnh vực Bất động sản luôn yêu cầu về pháp lý nhưng thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhà không có sổ đỏ được diễn ra. Loại hình giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định. Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp có nên mua nhà không sổ đỏ hay không đồng thời hướng dẫn chi tiết thủ tục mua bán nhà không sổ đỏ đi kèm lưu ý về rủi ro khi sang tên chuyển nhượng.

Được mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ khi nào?

Nhà không có sổ đỏ có thể hiểu đơn giản là nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong một số trường hợp vẫn được phép mua bán theo quy định của pháp luật. Một số trường hợp được phép mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bao gồm:

• Trường hợp nhận thừa kế sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Theo khoản 3 điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ không thuộc những trường hợp được nêu trên thì việc chuyển nhượng này được coi là vi phạm pháp luật. Vì vậy hãy lưu ý và cân nhắc khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất nhé!

Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ được thực hiện thế nào?

Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ tại Việt Nam khá phức tạp bởi giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cao và không được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Nên để thực hiện thủ tục này cần trải qua 2 giai đoạn là giai đoạn làm sổ đỏ của người đang sử dụng đất và giai đoạn 2 mới là giai đoạn giao dịch đất đai.

Có thể trước đó bên mua và bên bán đã ký kết xong mẫu hợp đồng nhà đất dù chưa có sổ đỏ. Lúc này văn bản chưa hiệu lực về pháp lý nhưng vẫn được coi là giao kết tự nguyện ràng buộc trách nhiệm đôi bên. Vì vậy mà bên bán sẽ có nghĩa vụ tiến hành làm sổ đỏ theo đúng quy định của Nhà nước để hoàn thiện giao dịch mua bán nhà đất. Người bán cần chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm: 

• Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 4a tại Phụ lục Thông tư trên
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Các giấy tờ liên quan đến tài sản đi kèm với đất nếu có và bên bán cần yêu cầu cơ quan chức năng chứng nhận quyền sở hữu tài sản này trong sổ đỏ đang xin cấp
• Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính với đất đai và tài sản đi kèm

Tiếp theo người bán cần nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng để tiếp nhận và giải quyết hồ sơ rồi chờ kết quả. Thông thường quy trình này không kéo dài quá 30 - 40 ngày.

Sau khi xin cấp sổ đỏ thành công thì không cần thực hiện quy trình giao dịch với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nữa. Thay vào đó bên mua và bên bán sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ theo quy định

Bước 1: lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước này bạn chỉ cần đến các văn phòng công chứng để làm thủ tục mua bán nhà đất liên quan. Hãy chủ động soạn trước hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhờ công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu. Các giấy tờ đi công chứng cần chuẩn bị bao gồm:

• Đối với bên mua cần: Phiếu công chứng, CMND, sổ Hộ khẩu thường trú và Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân
• Đối với bên bán cần: Sổ đỏ bản gốc, CMND, sổ Hộ khẩu thường trú, Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân và hợp đồng ủy quyền nếu có

Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử đất nếu các bên không thuộc nhóm đối tượng được miễn nghĩa vụ tài chính cần thực hiện kê khai như sau:

• Chuẩn bị tờ khai thuế thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 3/BĐS-TNCN; Tờ khai lệ phí trước bạ, Sổ đỏ bản sao, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Nếu không có thỏa thuận đặc biệt ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu bên mua mới là bên nộp hồ sơ khai thuế thì hạn nộp cuối sẽ là thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ. 
• Bản khai lệ phí trước bạ cần nộp cùng lúc đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ theo Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cùng Chứng minh thư nhân dân để xuất trình tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo thuế, lệ phí cần nộp và tiến hành xử lý hồ sơ sau khi bạn đã nộp chứng từ thuế. Kết quả được trả về sẽ có trong 10-20 ngày.

Những rủi ro pháp lý nào dễ xảy ra khi mua nhà không có sổ đỏ

Mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý vì tài sản chưa được Nhà nước công nhận quyền sở hữu chính thức. Những rủi ro phổ biến thường gặp bao gồm:

• Hợp đồng mua bán có thể vô hiệu dẫn đến hậu quả bên bán có thể đòi lại nhà, bạn chỉ nhận lại tiền sau thời gian kiện tụng
• Nguy cơ mua phải nhà thuộc diện tranh chấp nên không được đứng tên hoặc phải trả lại nhà khi tranh chấp ngã ngũ
• Dính quy hoạch hoặc bị giải tỏa nên nếu xây nhà đúng thời điểm này có thể bị cưỡng chế tháo dỡ. Ngoài ra còn có thể chỉ nhận được mức đền bù thấp thậm chí không được đền bù
• Không thể làm sổ hoặc sang tên gây khó bán lại hoặc bán với giá thấp
• Nguy cơ bán trùng với nhiều người
• Bị mất quyền sở hữu, sử dụng dù đã trả đủ tiền khi bên bán hủy ủy quyền
• Khó huy động vốn hoặc xoay vòng đầu tư hay nói cách khác là không được thế chấp vay ngân hàng
• Rủi ro về thuế, phí, nghĩa vụ tài chính khi chi phí thực tế cao hơn dự kiến ban đầu.

Khi thực hiện thủ tục mua nhà không có sổ đỏ cần lưu ý những gì?

Thông tin về thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ được Thiên Khôi Group tổng hợp và chia sẻ đến bạn.

• Trên vai trò là người mua bạn cần tìm hiểu kỹ về nguồn gốc nhà đất, đảm bảo không có tranh chấp, nằm trong quy hoạch 
• Trong khi làm hợp đồng cần ghi rõ các điều khoản về việc thực hiện cam kết, bồi thường nếu có vi phạm, ủy quyền quản lý và sử dụng đất
• Hãy thực hiện thanh toán qua ngân hàng để có bằng chứng giao dịch rõ ràng
• Người mua nhà cần đảm bảo người bán là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất

Nhìn chung thì việc mua bán nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng đồng thời tìm hiểu thông tin về bên bán cũng như điều khoản trong việc mua bán. Và nên chủ động tìm đến các chuyên gia tư vấn pháp lý uy tín để được hỗ trợ.

Như vậy bài viết trên vừa tổng hợp thông tin và chia sẻ đến bạn về thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ. Đồng thời nêu ra những rủi ro thường gặp đối với việc mua nhà này. Nếu vẫn muốn giao dịch người mua cần nắm rõ quy trình, yêu cầu đầy đủ giấy tờ liên quan và thực hiện các bước kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng để bảo vệ quyền lợi.