Quy định và điều kiện để tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Việt Nam ngày càng được nhiều nhà đầu tư quốc tế lựa chọn cho mục đích đầu tư, mở rộng hoạt động hoặc làm văn phòng đại diện. Tuy nhiên để đảm bảo tuân thủ pháp luật, các tổ chức cần nắm rõ quy định và điều kiện cụ thể. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết, giúp các tổ chức quốc tế hiểu rõ hơn khi tham gia giao dịch.

Cơ sở pháp lý cho việc tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Cơ sở pháp lý cho tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chủ yêu dựa trên Luật nhà ở 2023 và một số quy định liên quan khác. Căn cứ vào điều 17 của Luật Nhà ở năm 20-23 ta có:

“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây: 

a) Tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;

 b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này; 

c) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.”

Tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đồng thời tổ chức này cần có giấy tờ chứng minh hoạt động hợp pháp tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Như vậy, việc tổ chức nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ đúng quy định.

Điều kiện để tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Đối tượng nào từ tổ chức nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam

Không phải tổ chức nào cũng đủ điều kiện sở hữu Bất động sản mà cần áp dụng đúng pháp lý bao gồm:

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. 
• Chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài hoạt động theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền. 
• Tổ chức nước ngoài có hoạt động đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cấp phép. 
• Điều kiện tiên quyết: tổ chức phải có tư cách pháp nhân, hoạt động hợp pháp và tuân thủ luật Việt Nam.

Loại hình Bất động sản mà tổ chức nước ngoài được phép mua

Tổ chức nước ngoài chỉ được phép mua: 

• Căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại. Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) trong các dự án được phép bán. 
• Hạn chế: Không được mua đất nền hoặc nhà trong khu vực an ninh – quốc phòng. Không được sở hữu nhà ở xã hội.

Quy định về quyền sở hữu và giới hạn

Một trong những điểm đáng lưu ý là giới hạn sở hữu. Theo đó thời hạn sở hữu nhà của tổ chức nước ngoài tối đa 50 năm và có thể gia hạn thêm theo quy định. Ngoài ra Tổ chức nước ngoài không được sở hữu quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc không quá 10% số nhà ở riêng lẻ trong 1 dự án. Quy định này nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích và tránh tình trạng thâu tóm thị trường

Quy trình và thủ tục mua nhà cho tổ chức nước ngoài tại Việt Nam

Các tổ chức nước ngoài cần đảm bảo dự án nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu và tuân thủ các quy định về nghĩa vụ tài chính và thanh toán qua tổ chức tín dụng tại Việt Nam.

Quy trình và thủ tục mua nhà cho tổ chức nước ngoài tại Việt Nam bao gồm:

1. Xác định điều kiện được phép mua nhà

Tổ chức nước ngoài khi muốn mua nhà tại Việt Nam cần tuân thủ pháp lý và quy định nhất định. Trước hết cần phải có giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp. Cùng với đó là xác định loại nhà ở thương mại trong dự án muốn mua bao gồm căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ. Tuyệt đối không được mua đất nền hoặc nhà ở xã hội. Đảm bảo dự án không nằm trong khu vực quốc phòng – an ninh cấm sở hữu. 

2. Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

Tổ chức nước ngoài cần chuẩn bị:

• Giấy phép đăng ký kinh doanh/giấy chứng nhận đầu tư còn hiệu lực.
• Văn bản xác nhận tư cách pháp nhân và người đại diện hợp pháp. 
• Hợp đồng mua bán dự kiến. 
• Giấy tờ pháp lý của bên bán (sổ hồng, giấy phép xây dựng, giấy phép dự án…). 

3. Ký kết hợp đồng mua bán

Thỏa thuận các điều khoản về giá mua, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa cụ hai bên. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức công chứng. 

4. Thanh toán và nộp các loại thuế phí

Thực hiện thanh toán theo tiến độ thỏa thuận, thường qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam. Đồng thời hoàn tất các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất bao gồm: 

• Lệ phí trước bạ (0,5% giá trị bất động sản) tương tự như tổ chức trong nước 
• Thuế giá trị gia tăng (nếu áp dụng).
•  Phí thẩm định hồ sơ khi làm thủ tục liên quan đến Bất động sản
• Phí công chứng đối với các giao dịch mua bán nhà
• Phí dịch thuật nếu các giấy tờ liên quan không phải tiếng Việt
• Các loại thuế phí khác như thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,... theo quy định của pháp luật Việt Nam

5. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở 

Tổ chức nước ngoài cần nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ gồm: 

• Hợp đồng mua bán đã công chứng. 
• Giấy tờ pháp lý của tổ chức nước ngoài.
•  Biên lai nộp thuế, lệ phí. 

Cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp và xác nhận dự án có thuộc diện cho phép tổ chức được mua hay không. Sau khi được chấp thuận, tổ chức nước ngoài sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)

6. Quản lý và sử dụng bất động sản 

Tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ có thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và có thể gia hạn theo quy định. Đồng thời có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trong phạm vi mà pháp luật cho phép. Tuy nhiên cần sử dụng đúng mục đích và không được kinh doanh trái pháp luật

Những hạn chế và rủi ro cần lưu ý

Khi tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không tránh khỏi những rủi ro, bạn có thể tham khảo những hạn chế thường gặp để phòng tránh:

• Không được mua nhà ở ngoài phạm vi cho phép. 
• Giao dịch tại dự án chưa đủ điều kiện pháp lý tiềm ẩn rủi ro. 
• Việc vi phạm có thể dẫn đến hủy hợp đồng hoặc mất quyền sở hữu
• Quy trình mua bán, đăng ký sở hữu thường kéo dài và cần nhiều loại giấy tờ, nếu không nắm rõ pháp luật sẽ dễ bị sai sót và hợp đồng có nguy cơ vô hiệu
• Một số dự án chưa đủ điều kiện bán cho tổ chức nước ngoài nhưng vẫn chào bán thì nguy cơ chủ đầu tư chậm tiến độ, tranh chấp pháp lý, chưa có sổ hồng
• Tổ chức nước ngoài có thể gặp rủi ro về quy định khi thanh toán qua ngân hàng tại Việt Nam và chênh lệch tỷ giá và quy định kiểm soát ngoại hối ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư.

Nhìn chung pháp luật Việt Nam cho phép tổ chức nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nhưng trong phạm vi rõ ràng. Để đảm bảo giao dịch an toàn, tổ chức cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ đồng thời nắm rõ quy định và tìm hiểu kỹ dự án. Việc tuân thủ pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi mà còn mở ra cơ hội đầu tư sinh lời bền vững tại thị trường Bất động sản Việt Nam.