Quy trình đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng

Trong bối cảnh thị trường Bất động sản ngày càng biến động, không ít trường hợp chủ nhà muốn bán nhưng sổ đỏ đang cầm cố tại ngân hàng. Điều này khiến nhiều người băn khoăn liệu có nên đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng không? và nếu có thì cần thực hiện thế nào cho đúng quy trình đảm bảo hợp pháp. Tại bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng, đồng thời chia sẻ những lưu ý quan trọng giúp bạn giao dịch an toàn, minh bạch.

Cầm sổ ngân hàng là gì?

Cầm sổ ngân hàng hay thế chấp sổ đỏ/ sổ hồng là việc chủ sở hữu dùng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Nói cách khác người vay người vay sẽ thực hiện mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến ngân hàng để thế chấp để giải ngân khoản tiền với mục đích cá nhân, kinh doanh hoặc đầu tư. 

Cầm sổ ngân hàng không có nghĩa là mất quyền sở hữu, mà là tạm thời bị hạn chế quyền giao dịch với tài sản. Tức là ngân hàng chỉ giữ bản gốc sổ đỏ/ sổ hồng và ghi nhận thông tin thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng nhà đất, nhưng không được tự ý chuyển nhượng, mua bán hoặc tặng cho khi chưa giải chấp. Do đó, khi người bán nói “nhà đang cầm sổ ngân hàng”, người mua cần xác minh kỹ tình trạng thế chấp, khoản nợ còn lại, và trao đổi trực tiếp với ngân hàng trước khi đặt cọc hoặc mua bán.

Quy định pháp luật về giao dịch nhà đất đang thế chấp

Theo quy định về pháp luật, thì không được mua bán nhà thế chấp ngân hàng trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp hoặc nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Việc thực hiện thủ tục mua bán nhà an toàn không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn tạo nên nền tảng vững chắc cho quyền sở hữu lâu dài. Dưới đây là một số quy định pháp luật về giao dịch nhà đất đang thế chấp:

• Theo Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 321 và 322 quy định: Bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng, khai thác lợi ích từ tài sản, nhưng chỉ được chuyển nhượng, bán, tặng cho hoặc cho thuê khi được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản. Nếu tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không có sự chấp thuận của ngân hàng, giao dịch đó có thể bị coi là vô hiệu.
•  Luật Đất đai 2013 – Điều 188: Người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, cho thuê… khi đáp ứng đủ 4 điều kiện, trong đó có điều kiện “không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Khi tài sản đang thế chấp, chủ sở hữu chưa thể làm thủ tục sang tên cho người mua.
• Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Cho phép thực hiện chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng). Việc chuyển nhượng chỉ hợp pháp khi ngân hàng xác nhận giải chấp hoặc đồng ý cho chuyển nhượng có điều kiện (ví dụ: tiền mua nhà được dùng để trả nợ ngân hàng). 

Tóm lại nếu chủ nhà đang thế chấp sổ tại ngân hàng thì vẫn có thể bán nhà nhưng phải được sự đồng ý từ ngân hàng đồng thời thực hiện quy trình giải chấp

Điều kiện để đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng

Đặt cọc mua nhà là bước đầu tiên trong quy trình mua bán, thể hiện ý chí cam kết của hai bên. Tuy nhiên, nếu căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, việc đặt cọc chỉ hợp pháp và an toàn khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau đây: 

1. Chủ sở hữu là người đứng tên hợp pháp trong sổ đỏ/sổ hồng 

Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu tài sản là đồng sở hữu (vợ chồng, anh em...), tất cả đồng sở hữu phải cùng đồng ý ký vào hợp đồng đặt cọc. Trường hợp ủy quyền, cần có giấy ủy quyền hợp pháp, công chứng rõ ràng, và người ủy quyền phải còn năng lực hành vi dân sự. 

2. Cần có văn bản xác nhận tình trạng thế chấp tại ngân hàng 

Cả bên mua và bên bán cần cung cấp đầy đủ văn bản, giấy tờ:

Đối với người bán cần cung cấp: 

• Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản. 
• Giấy xác nhận dư nợ do ngân hàng cấp (ghi rõ số tiền vay còn lại, thời hạn, tình trạng khoản vay). 

Bên mua có quyền đến trực tiếp ngân hàng để kiểm tra, tránh trường hợp chủ nhà thế chấp nhiều nơi hoặc bị phong tỏa tài sản. 

3. Có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng

 Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, chủ tài sản chỉ được bán, chuyển nhượng hoặc đặt cọc khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp. Vì vậy ngân hàng có quyền đồng ý cho đặt cọc và giải chấp sau khi nhận tiền, hoặc Tham gia ký kết hợp đồng 3 bên (ngân hàng – người bán – người mua) để đảm bảo việc dùng tiền đặt cọc trả nợ đúng mục đích. Nếu không có văn bản đồng ý, hợp đồng đặt cọc có thể không được công nhận khi xảy ra tranh chấp.

4. Hợp đồng đặt cọc phải được lập rõ ràng, có công chứng hoặc người làm chứng 

Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ:

• Thông tin của bên mua, bên bán, ngân hàng hoặc người làm chứng. 
• Số tiền cọc, mục đích cọc, thời hạn giải chấp, điều kiện hoàn tiền hoặc phạt cọc

Nếu người bán không giải chấp đúng thời hạn hoặc không thể chuyển nhượng, phải hoàn lại tiền cọc và bồi thường. Đồng thời nên công chứng hoặc mời ngân hàng ký xác nhận để hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn. 

 5. Tài sản thế chấp không bị tranh chấp, kê biên hoặc phong tỏa

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, tài sản chỉ được phép giao dịch nếu đảm bảo các điều kiện sau:

• Không có tranh chấp
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất. 

Nếu tài sản đang bị kiện tụng hoặc bị phong tỏa, mọi hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu hoàn toàn. Vì vậy điều kiện này bạn cần đặc biệt lưu ý

6. Có thỏa thuận rõ ràng về giải chấp trước khi mua bán chính thức

Để tránh tình huống bên bán chậm giải chấp khiến giao dịch bị treo kéo dài hoặc vô hiệu thì trong hợp đồng đặt cọc, cần ghi cụ thể kế hoạch giải chấp với các mục:

• Thời hạn ngân hàng giải chấp. 
• Số tiền dùng để tất toán khoản vay.
• Cách thức bàn giao sổ đỏ gốc và thực hiện công chứng chuyển nhượng.

Rủi ro và giải pháp mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng

Mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng không phải là giao dịch bị cấm, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nếu người mua thiếu kinh nghiệm hoặc tin tưởng hoàn toàn vào bên bán. Dưới đây là những rủi ro thường gặp và giải pháp chuyên gia khuyến nghị để đảm bảo an toàn trong giao dịch:

• Nhà không thể giải chấp đúng thời hạn khiến giao dịch bị treo khiến tiền cọc bị chiếm dụng kéo dài. Vậy nên bạn chỉ đặt cọc khi hợp đồng rõ ràng và chỉ giao dịch qua ngân hàng đồng thời yêu cầu ngân hàng ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc hoặc làm bên thứ ba chứng kiến. 
• Tài sản bị thế chấp nhiều nơi hoặc đang bị tranh chấp khiến giao dịch bị vô hiệu thậm chí mất tiền cọc.Vì vậy mà bạn cần tra cứu thông tin chính xác (có thể yêu cầu người bán cung cấp giấy xác nhận dư nợ và tình trạng thế chấp hợp pháp từ ngân hàng. Nếu phát hiện tài sản có tranh chấp, không nên đặt cọc dưới bất kỳ hình thức nào.
• Bên bán gian dối, không hợp tác với ngân hàng khiến giao dịch không thể tiếp tục, người mua vừa mất tiền cọc, vừa mất thời gian khởi kiện. Vì vậy mà tất cả khoản tiền đặt cọc, thanh toán nên chuyển khoản qua ngân hàng có xác nhận, tuyệt đối không giao tiền mặt. Ngoài ra chỉ ký hợp đồng đặt cọc khi ngân hàng đồng ý bằng văn bản và có thể xác nhận mục đích sử dụng tiền. Nếu số tiền lớn, nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý bất động sản tham gia soạn thảo và giám sát hợp đồng.
• Giao dịch không được công chứng khiến hợp đồng mua bán không có giá trị pháp lý, không thể sang tên, và dễ bị tranh chấp. Vậy nên chỉ công chứng mua bán khi có sổ đỏ gốc và giấy giải chấp từ ngân hàng. Nếu cần ký trước, chỉ nên ký hợp đồng đặt cọc có điều kiện, có công chứng hoặc người làm chứng rõ ràng. 
• Bên mua không được sang tên do hồ sơ pháp lý không hợp lệ gây tiềm ẩn tranh chấp trong tương lai. Khi công chứng, bạn hãy yêu cầu ngân hàng cung cấp giấy xác nhận đã xóa thế chấp. Kiểm tra lại thông tin cập nhật trong hệ thống đăng ký đất đai. Chỉ chuyển tiền cuối cùng khi hồ sơ công chứng hợp lệ và có giấy hẹn sang tên từ cơ quan chức năng. 

Lời khuyên từ chuyên gia Bất động sản

Theo các chuyên gia khi mua bán nhà thì việc đặt cọc mua nhà nói chung nhất là khi đang cầm sổ ngân hàng cũng rất dễ xảy ra rủi ro nếu người mua thiếu kiến thức pháp lý. Dưới đây là lời khuyên chi tiết đến bạn:

• Luôn yêu cầu xác minh tình trạng pháp lý tài sản trước khi đặt cọc. Việc xác minh kỹ giúp bạn tránh rơi vào bẫy thế chấp hoặc tài sản trong diện tranh chấp, kê biên
• Hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận giải chấp nên được ngân hàng ký xác nhận hoặc đồng ý bằng văn bản
• Khi giao tiền nên chuyển khoản trực tiếp vào ngân hàng để đảm bảo quyền lợi người mua đồng thời đây cũng là căn cứ pháp lý rõ ràng nếu có tranh chấp
• Ưu tiên công chứng mọi giao dịch, trong nội dung hợp đồng, cần ghi rõ điều kiện giải chấp, thời hạn hoàn thành và nghĩa vụ của hai bên. Đồng thời chỉ tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức sau khi đã có sổ đỏ gốc và giấy xóa thế chấp. 
• Đối với những giao dịch phức tạp bạn có thể chủ động tìm kiếm luật sư, chuyên gia Bất động sản để tránh rủi ro. Nhìn chung thì so với rủi ro mất hàng trăm triệu, chi phí thuê luật sư chỉ là một khoản đầu tư nhỏ để bảo vệ tài sản của bạn. 
• Chỉ thanh toán khi có chứng từ và giấy tờ hợp lệ, các khoản thanh toán cần được ghi rõ trong hợp đồng và có biên nhận chuyển khoản rõ ràng. 

Nhìn chung thì việc đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện được nếu bạn hiểu đúng quy trình và tuân thủ chặt chẽ các bước cần thiết. Hy vọng qua nội dung được chia sẻ bên trên sẽ giúp bạn tỉnh táo tránh giao dịch thiếu kiểm chứng. Đồng thời nếu bạn không tự tin khi thực hiện thủ tục đặt cọc mua nhà thì nên nhờ đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hỗ trợ khi cần.