Đặt cọc mua bán nhà đất: kinh nghiệm, thủ tục và cách tránh lừa đảo

Nhiều người do thiếu kiến thức về thủ tục pháp lý, chủ quan trong giao dịch đã trở thành nạn nhân của các chiêu trò lừa đảo tinh vi trong quá trình đặt cọc mua bán nhà đất. Dưới đây là những chia sẻ hữu ích nhất về kinh nghiệm và cách phòng tránh lừa đảo hiệu quả khi mua bán nhà. 

Kinh nghiệm đặt cọc mua bán nhà đất năm 2025

Quá trình đặt cọc mua bán nhà thường là bước đệm để 2 bên có thể xác lập cam kết trước khi đi đến bước ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, giai đoạn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không có kiến thức về pháp lý, chủ quan trong kiểm tra thông tin.

Dưới đây là những quy định về đặt cọc mua bán nhà để giúp bạn yên tâm đặt cọc khi mua bán nhà đất: 

1. Xác minh quyền sở hữu của người bán

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua cần kiểm tra người đứng tên trên hợp đồng có phải là chủ sở hữu thực sự của tài sản hay không. Nếu người bán không phải là chủ đất thì bắt buộc phải cung cấp được giấy ủy quyền hợp lệ, còn hiệu lực và được công chứng.

Bạn tuyệt đối không được giao dịch với bên thứ 3 không có đủ thẩm quyền để tránh rủi ro về tiền bạc. Những nội dung bắt buộc có trong hợp đồng đặt cọc bao gồm:  

• Họ tên, địa chỉ, số CCCD của bên bán và bên mua
• Mô tả chi tiết về Bất động sản như vị trí, diện tích, mã số thửa, số tờ
• Số tiền cọc, tổng giá bán, phương thức thanh toán
• Thời gian thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức
• Nghĩa vụ và cam kết của các bên, kèm theo điều khoản phạt nếu 1 trong 2 bên vi phạm hợp đồng

2. Công chứng hợp đồng đặt cọc

Pháp luật không yêu cầu các bên phải công chứng hợp đồng đặt cọc, thế nhưng, với các giao dịch có giá trị lớn hoặc tiềm ẩn rủi ro thì các bên nên thực hiện ký kết hợp đồng tại phòng công chứng hoặc có sự xác nhận của bên thứ 3 để tăng tính pháp lý. Trên thực tế đã có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra vì giao kèo miệng, viết giấy tay. 

3. Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc 

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra kỹ sổ đỏ/sổ hồng để xác nhận quyền sử dụng đất và thông tin tài sản. Với nhà ở thì cần thêm giấy phép xây dựng nếu nhà mới xây. Kiểm tra quy hoạch tại phòng quản lý đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường địa phương.

Người mua cũng nên đến khảo sát thực địa, kiểm tra trực tiếp nhà đất, đánh giá chất lượng công trình, tình trạng hạ tầng, an ninh và các tiện ích trong khu vực. 

4. Mức tiền đặt cọc

Luật pháp không giới hạn về số tiền đặt cọc, nhưng để tránh rủi ro, mức cọc nên ở mức dưới 30% tổng giá trị Bất động sản. Nếu đặt cọc quá cao có thể gây thiệt hại lớn khi có tranh chấp hoặc một bên làm sai hợp đồng giao dịch.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên cân nhắc chia tiền cọc thành nhiều đợt nếu Bất động sản có giá trị lớn. Tuyệt đối không đặt cọc mua bán nhà nếu chưa xác minh rõ pháp lý của Bất động sản. Mọi giao dịch đều nên được ghi lại bằng biên nhận rõ ràng, có hình ảnh/video, sao kê ngân hàng.

5. Đưa ra thương lượng và đàm phán

Trước khi đưa ra thương lượng, người mua cần nghiên cứu kỹ thị trường, so sánh giá nhà đất trong khu vực để tránh bị mua “hớ”. Khai thác các điểm yếu của tài sản để đưa ra thương lượng và đưa mức giá xuống ngưỡng thấp hơn. Khi đàm phán, nên giữ thái độ thiện chí, hợp tác, tôn trọng đối tác để dễ dàng đạt được thỏa thuận. 

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà gồm những bước nào? 

Việc đặt cọc mua bán Bất động sản là bước xác lập cam kết ban đầu của 2 bên, và để quá trình này diễn ra đúng quy định, các bên cần thực hiện theo thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây: 

Bước 1: Chuẩn bị và soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Ngay sau khi 2 bên đã thống nhất về việc giao dịch, các bên cần cùng nhau xây dựng hợp đồng đặt cọc. Đây là văn bản được ghi nhận lại toàn bộ thỏa thuận liên quan đến số tiền đặt cọc, nghĩa vụ và cam kết của các bên khi giao dịch.

Hợp đồng này sẽ là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên khi có tranh chấp. Nội dung cơ bản cần có trong hợp đồng đặt cọc bao gồm: 

• Thông tin cá nhân của người mua và người bán
• Mô tả chi tiết về vị trí, địa chỉ, diện tích, loại đất,... của Bất động sản đang giao dịch
• giá trị chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, phương thức thanh toán
• Thời gian thực hiện đặt cọc, hạn ký kết hợp đồng mua bán chính thức
• Nghĩa vụ công chứng, sang tên theo thỏa thuận
• Trách nhiệm pháp lý nếu một trong hai bên vi phạm
• Phương án xử lý nếu có tranh chấp
• Chữ ký, ghi rõ họ tên của 2 bên tham gia hợp đồng. 

Bước 2: Tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc 

Sau khi đã thống nhất các điều khoản, 2 bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng. Quá trình ký kết cần được thực hiện đúng trình tự, đầy đủ chữ ký của các bên để đảm bảo tính pháp lý. Trong quá trình ký kết, nên có người thứ 3 làm chứng để tạo độ tin cậy và minh bạch cho giao dịch.

Người làm chứng không nên có mối quan hệ thân thiết hoặc lợi ích liên quan đến bất kỳ bên nào trong hợp đồng. Người làm chứng cần ghi rõ họ tên, thông tin, điểm chỉ (nếu cần) vào hợp đồng để xác nhận đã chứng kiến toàn bộ quá trình ký kết.

Bước 3: Thanh toán số tiền đặt cọc 

Say khi ký hợp đồng, bên mua tiến hành chuyển cọc cho bên nhận như đã thỏa thuận. Để đảm bảo an toàn và sự minh bạch, các bên nên sử dụng hình thức chuyển khoản ngân hàng thay vì tiền mặt. Bên mua nên chuyển tiền từ tài khoản chính chủ, ghi rõ nội dung rõ ràng. 

Bên mua cũng nên lưu lại hóa đơn, sao kê giao dịch để làm bằng chứng pháp lý. Trong trường hợp bên mua đặt cọc bằng tiền mặt thì nên ghi rõ trong hợp đồng và lập biên nhận có người làm chứng hoặc quay lại video để phòng ngừa có tranh chấp về sau. 

Gợi ý 5 “mẹo” để tránh bị lừa khi đặt cọc mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là giao dịch những tài sản có giá trị lớn, kéo theo không ít rủi ro, đặc biệt là ở giai đoạn đặt cọc. Dưới đây là 5 “mẹo” để giúp bạn tránh rơi vào bẫy lừa đảo khi đặt tiền cọc: 

1. Kiểm tra tính pháp lý của Bất động sản 

Để hạn chế tối đa các tranh chấp có thể xảy ra, người mua cần xác minh tính pháp lý của nhà đất đó. Bạn cần chắc chắn rằng người bán là chủ sở hữu hợp pháp, hoặc có giấy ủy quyền rõ ràng nếu không phải chính chủ. Bạn cũng cần kiểm tra xem tài sản có đang bị tranh chấp, thế chấp, kê biên hay nằm trong khu vực quy hoạch không.

Người mua nên yêu cầu người bán cung cấp bản gốc sổ đỏ hoặc sổ hồng, nếu có thời gian và điều kiện, hãy đến cơ quan đăng ký đất đai địa phương để tra cứu tình trạng pháp lý. 

2. Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên công chứng hợp đồng đặt cọc, thế nhưng việc công chứng sẽ giúp bảo vệ bạn tốt hơn nếu xảy ra rủi ro. Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản với các thông tin rõ ràng như danh tính 2 bên, tài sản giao dịch, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc mua nhà, thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, hình thức thanh toán, điều khoản xử lý nếu vi phạm,...

Hợp đồng cần được công chứng tại cơ quan chức năng để xác minh tính hợp pháp của giao dịch, tránh việc bị từ chối trách nhiệm. 

3. Hạn chế mua nhà đất qua trung gian không rõ danh tính

Giao dịch nhà đất thông qua Môi giới Bất động sản tự do nhưng không rõ danh tính hoặc không có giấy phép có thể khiến bạn đối mặt với những vụ lừa đảo tinh vi. Đã có không ít người bị dẫn dắt mua phải tài sản đang vướng tranh chấp, không đủ điều kiện pháp lý hoặc mua “hớ” giá.

Để tránh rủi ro này, bạn nên làm việc trực tiếp với chủ sở hữu. Trường hợp cần bên trung gian, hãy chọn các Môi giới Bất động sản , các sàn giao dịch uy tín, có đăng ký hoạt động, có mã số thuế và thông tin pháp lý rõ ràng. 

4. Xác minh danh tính và quyền sở hữu của người bán

Ngoài xác minh tài sản, bạn cần xác nhận rõ danh tính của người giao dịch. Đó có thực sự là chủ sở hữu tài sản không, so sánh thông tin giấy hợp đồng với giấy tờ cá nhân. Nếu bạn không có kiến thức pháp lý, hãy nhờ đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hỗ trợ việc kiểm tra nhanh chóng hơn.  

5. Đánh giá thị trường trước khi đặt cọc

Người mua cần tìm hiểu và so sánh giá trị thực tế của Bất động sản trước khi xuống tiền. Bạn có thể khảo sát giá của các nhà đất trong khu vực thông qua sàn giao dịch, website Bất động sản hoặc qua Môi giới uy tín.

Khi đã nắm được giá trị thực sự của tài sản, bạn sẽ yên tâm vì không bị mua “hớ” và nắm được lợi thế trong việc đàm phán. Bạn cũng sẽ biết được người bán có cố tình đẩy giá lên quá cao so với mặt bằng hay không. 

6. Làm rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc trong hợp đồng

Một trong những vấn đề dễ gây tranh cãi nhất khi giao dịch mua bán nhà đổ vỡ là xử lý khoản tiền đã đặt cọc. Vì vậy, bạn cần yêu cầu làm rõ điều khoản này trong hợp đồng: khi nào được hoàn trả toàn bộ, trường hợp nào sẽ mất cọc, trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng cam kết. 

Đặt cọc mua bán nhà đất là bước không thể thiếu trong giao dịch Bất động sản, nhưng cũng là điểm dễ bị lợi dụng nhất. Vì vậy, người mua nhà nên chủ động kiểm tra tính pháp lý, thực hiện ký kết hợp đồng rõ ràng và áp dụng các “mẹo” tránh lừa đảo được chia sẻ trong bài viết.