Top 5 kinh nghiệm mua bán nhà trong hẻm, hẻm cụt tại thành phố lớn

Mua nhà hẻm tại thành phố lớn là chủ đề được nhiều người quan tâm vì mức giá “dễ thở” hơn so với nhà mặt tiền. Tuy nhiên, loại hình bất động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua hoặc người bán thiếu kinh nghiệm. Dưới đây là top 5 kinh nghiệm quan trọng nhất mà bạn nên áp dụng khi mua bán nhà hẻm.  

Top 5 kinh nghiệm bán nhà hẻm “được giá”

Bán nhà hẻm tại các thành phố lớn không hề đơn giản như nhiều người nghĩ, vì những căn nhà này có mặt tiền khá hạn chế, giao thông cũng không được thuận tiện như khi mua nhà mặt đường . Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc bạn không thể bán được nhà với mức giá tốt nhất.

Chỉ cần biết cách khai thác, bạn sẽ khắc phục được điểm yếu và tối ưu được giá trị của ngôi nhà: 

1. Định giá đúng ngay từ đầu

Sai lầm phổ biến nhất mà nhiều người bán nhà trong hẻm, mua nhà cuối hẻm gặp phải chính là đưa ra mức giá theo cảm tính hoặc kỳ vọng quá cao so với giá trị thực tế. Hiện nay, người mua đã có thể sử dụng nhiều công cụ để định giá, so sánh giá trên thị trường, vì vậy, nếu bạn “thổi giá”, căn nhà sẽ dễ bị bỏ qua. Ngược lại, nếu định giá quá thấp thì bạn sẽ bị thiệt. 

Bạn hãy bắt đầu bằng việc khảo sát giá của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực, cùng vị trí, cùng diện tích hẻm,.... Nhiều trang web chuyên về bất động sản hiện nay sẽ là nguồn thông tin chính thống để bạn tham khảo. Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà như vị trí trong hẻm, độ rộng hẻm, hiện trạng nhà, tính pháp lý,...

Trong trường hợp cần thiết, bạn có thể sử dụng dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp hoặc thuê Môi giới Bất động sản để hỗ trợ đánh giá khách quan nhất. 

2. Sửa sang lại diện mạo của ngôi nhà 

Mặc dù nằm trong hẻm nhưng căn nhà nếu có thể sửa sang diện mạo thì vẫn dễ tạo được thiện cảm với người mua. Thiết kế không gian sạch sẽ, bố trí ngăn nắp giúp khách hàng hình dung tổng quát được từng khu vực, từ đó đưa ra quyết định nhanh hơn. 

Bạn có thể bắt đầu bằng việc sơn lại những mảng tường bị bong tróc, ẩm mốc, sửa các lỗi nhỏ như vòi nước rỉ, ổ điện, cánh cửa phai màu,... Hãy tận dụng cả ánh sáng tự nhiên hoặc lắp thêm đèn để ngôi nhà trông thoáng mát và sáng sủa hơn. 

3. Tận dụng hiệu quả từ các kênh bán bất động sản 

Thị trường bất động sản hiện nay hầu hết đều hoạt động trực tiếp để người mua cập nhật nhanh các thông tin trước khi đến xem trực tiếp. Vì vậy, bạn có thể đăng tin trên các trang chuyên về bất động sản uy tín, mô tả rõ chi tiết về diện tích, vị trí, tính pháp lý, đăng kèm ảnh thật, rõ nét, chụp từ nhiều góc,... 

Ngoài các kênh bất động sản thì mạng xã hội như Facebook, Zalo, Tiktok cũng là các kênh bán hàng hiệu quả mà bạn nên tận dụng. Bạn có thể đăng bài trong các hội nhóm, chạy quảng cáo nếu có ngân sách,.... Nếu không có thời gian để làm marketing, bạn có thể sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp. 

4. Nắm bắt tâm lý người mua nhà  

Mục tiêu của mỗi người mua nhà hẻm có thể khác nhau, ví dụ người mua nhà để ở, có người lại mua để đầu tư cho thuê hoặc cải tạo,... Vì vậy, bạn nên tìm hiểu thật kỹ nhu cầu của khách hàng để chỉ ra điểm phù hợp mà bất động sản của bạn có thể đáp ứng. 

Hoặc bạn cũng có thể đưa ra một số mẹo thuyết phục khác như bạn sẽ giảm giá nếu khách hàng đặt cọc hợp đồng sớm, trả số tiền mua nhà trong 1 lần,... 

5. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý  

Tính pháp lý của ngôi nhà luôn là yếu tố đầu tiên mà người mua nhà quan tâm, vì vậy, bạn cần chuẩn bị sẵn đầy đủ hồ sơ, sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán cũ, các giấy tờ liên quan khác. Nếu nhà đang có vấn đề pháp lý như sổ chung, tranh chấp, chưa hoàn công,... thì bạn nên giải quyết trước khi công khai bán.  

Mua nhà trong hẻm cần kiểm tra vấn đề gì?

Mua nhà hẻm thường đi kèm với mức giá “mềm” hơn, phù hợp với ngân sách của nhiều người. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quy hoạch, pháp lý khiến nhiều người “vỡ mộng” sau khi mua.

Dưới đây là các yếu tố bạn cần phải kiểm tra trước khi quyết định “xuống tiền” mua nhà: 

Kiểm tra quy hoạch lộ giới

Lộ giới là phần đất nhà nước có thể sử dụng để dụng mở đường trong tương lai. Nếu phần đất hoặc ngôi nhà bạn mua nằm trong khu vực lộ giới, bạn có thể bị buộc tháo dỡ, không được cấp phép xây dựng, không được cải tạo. Do đó, để kiểm tra chính xác thông tin về lộ giới, bạn nên: 

• Tra cứu bản đồ quy hoạch tại Phòng Quản lý đô thị của quận/huyện nơi ngôi nhà tọa lạc.
• Liên hệ UBND phường/xã để hỏi trực tiếp cán bộ địa chính.
• Nếu cần biết thông tin chính xác và chi tiết hơn, bạn có thể đến Sở Quy hoạch - Kiến trúc để xin trích lục bản đồ quy hoạch mới nhất hoặc thực hiện việc tra cứu qua cổng thông tin quy hoạch trực tuyến.

Một số căn nhà nằm “lấn” vào lộ giới vẫn có sổ hồng nhưng sẽ bị hạn chế xây dựng hoặc ghi chú rõ “phần đất nằm trong lộ giới”, bạn cần đọc kỹ điều này để tránh nhầm lẫn.

Kiểm tra tình trạng quy hoạch treo

Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng đất nằm trong quy hoạch sử dụng nhưng chưa được triển khai thực tế, khiến chủ sở hữu không thể tiến hành xây mới, sửa chữa hoặc quá trình làm giấy tờ sang tên gặp nhiều khó khăn. Nếu bạn mua phải nhà nằm trong quy hoạch treo thì đây sẽ là một trong những rủi ro khá lớn, đặc biệt với người không có kinh nghiệm.

Vì vậy, bạn cần kiểm tra xem ngôi nhà đó có nằm trong diện quy hoạch treo không. Nếu có thì liệu có bị cấm chuyển mục đích sử dụng hoặc bị giới hạn thời gian sử dụng không? Các thông tin này có thể kiểm tra tại UBND phường/xã hoặc phòng Tài nguyên - Môi trường quận/huyện. Với những tỉnh thành đã có cổng thông tin quy hoạch điện tử thì bạn có thể thực hiện tra cứu trực tuyến bằng tọa độ hoặc địa chỉ. 

Kiểm tra pháp lý

Pháp lý rõ ràng là điều kiện quan trọng nhất để bạn mua bán nhà an toàn, đảm bảo khả năng vay thế chấp ngân hàng. Khi kiểm tra tính pháp lý thông qua sổ đỏ/sổ hồng của nhà hẻm, bạn cần chú ý đến các chi tiết sau:

• Sổ đỏ cần ghi rõ là đất ở đô thị hoặc đất ở lâu dài, tránh mua đất nông nghiệp, đất trồng rừng lâu năm nhưng chưa chuyển mục đích.
• Thời hạn sử dụng đất ở nên lâu dài, nếu có thời hạn thì nên hỏi rõ lý do.
• Tránh mua nhà có ghi chú như phải chừa lộ giới, không được cấp phép xây dựng, đang tranh chấp. 
• Đảm bảo nhà hẻm được xây dựng theo giấy phép xây dựng, có hồ sơ hoàn công (nếu đã xây xong).
• Nếu sổ đỏ/sổ hồng là sổ chung hoặc nhà xây trên đất chưa tách thửa thì bạn cần xem xét cẩn thận vì sẽ có nhiều hạn chế khi bạn vay vốn, sang tên, chia tách sổ sau này. 

Việc mua nhà hẻm đòi hỏi sự thận trọng hơn nhiều so với việc mua nhà mặt tiền hay nhà có quy hoạch rõ ràng. Người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý, khả năng xây dựng và sử dụng đất để đảm bảo giao dịch được thực hiện an toàn và tránh các rủi ro có thể phát sinh trong tương lai. 

Gợi ý một số khu vực nhà hẻm tiềm năng tại TP.HCM và Hà Nội

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao thì nhà trong hẻm đã trở thành lựa chọn phổ biến cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Dù không có mặt tiền thuận lợi như nhà phố, thế nhưng với mức giá dễ tiếp cận và khả năng tăng giá nhờ vị trí trung tâm, loại hình nhà hẻm vẫn đang rất được ưa chuộng.

Tất nhiên, bạn phải chọn đúng nhà hẻm ở khu vực có tiềm năng phát triển lớn, để giúp tối ưu hóa giá trị tài sản và giảm thiểu rủi ro về thanh khoản trong tương lai. Tại Hà Nội, quận Cầu Giấy là một trong những khu vực “nóng” nhất về nhà trong hẻm. Với lợi thế về vị trí, hệ thống trường học, cơ quan hành chính, trung tâm thương mại dày đặc, nhà hẻm tại Cầu giấy luôn giữ được mức giá bán tốt và có tính thanh khoản cao. 

Tương tự, quận Đống Đa cũng là khu vực sở hữu nhiều ngõ hẻm sầm suất, tiện ích đầy đủ. Nếu bạn muốn mua nhà hẻm ở khu vực có mức giá “dễ thở” hơn nhưng vẫn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng thì quận Hoàng Mai và Hà Đông là những lựa chọn đáng cân nhắc. Đây là 2 khu vực tại Hà Nội hiện đang được đầu tư mạnh về hạ tầng, tạo tiền đề cho việc tăng giá bất động sản trong những năm tới. 

Tại TP.HCM, quận Gò Vấp là khu vực có nhà hẻm tiềm năng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhiều tuyến đường hẻm được mở rộng, dịch vụ tiện ích đầy đủ, và đặc biệt thu hút người mua với mức giá mềm hơn so với các quận trung tâm. 

Tương tự, quận Bình Thạnh cũng là nơi tập trung nhiều nhà hẻm có giá trị cao, đặc biệt là các hẻm thông, hẻm xe hơi gần các trục đường lớn. Mặc dù giá nhà hẻm ở Bình Thạch đã tăng khá nhiều nhưng vẫn có tính ổn định và đảm bảo tiềm năng khi mua để ở lâu dài. 

Với những người có ngân sách hạn chế thì có thể chọn mua nhà hẻm ở quận 8, quận Tân Phú. Các khu vực này sở hữu nhiều con hẻm lớn, mật độ dân cư đông đúc. Tuy nhiên, người mua vẫn cần tìm hiểu tình trạng ngập nước và quy hoạch ở thời điểm hiện tại để tránh những rủi ro và khó khăn nếu muốn bán lại nhà.  

Hy vọng với top 5 kinh nghiệm mua nhà hẻm được chia sẻ trong bài viết trên, bạn sẽ có thêm những góc nhìn thực tế và đánh giá tổng quan để mua được ngôi nhà ưng ý tại các thành phố lớn. Đừng quên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia bất động sản để tối ưu hóa lợi ích trong mỗi giao dịch.