Top 9 thoả thuận cần có khi mua bán, đặt cọc nhà đất năm 2025

Trong bối cảnh thị trường Bất động sản hiện nay, các giao dịch mua bán, đặt cọc nhà đất diễn ra sôi động nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Việc sử dụng thỏa thuận mua bán nhà đất một cách rõ ràng đầy đủ tạo nên yếu tố then chốt giúp giao dịch an toàn minh bạch. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi về pháp lý của cả bên mua và bên bán mà còn giúp tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch. Theo dõi nội dung được chia sẻ dưới đây, Thiên Khôi Group sẽ cùng bạn khám phá top 9 thỏa thuận mua bán nhà đất, đặt cọc năm 2025.

Thỏa thuận mua bán nhà đất là gì?

Thỏa thuận mua bán nhà đất hay còn được biết đến với tên gọi là Hợp đồng mua bán nhà đất, đây là loại hợp đồng dân sự được thành lập bằng văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực. 

Việc tạo thỏa thuận mua bán có vai trò quan trọng nhằm tạo sự tin tưởng, ràng buộc trách nhiệm bảo đảm giao dịch mua bán diễn ra suôn sẻ và là cơ sở để giải quyết tranh chấp khi vi phạm nghĩa vụ. Thỏa thuận này xác định rõ khoản tiền, mục đích đặt cọc và chế tài xử lý khi một bên vi phạm, giúp cả người mua và người bán cam kết thực hiện giao dịch nghiêm túc. 

Tại sao cần có thỏa thuận rõ ràng khi đặt cọc, mua bán nhà đất? 

Trong giao dịch Bất động sản, việc mua bán đặt cọc nhà đất nếu chỉ dựa trên thỏa thuận từ miệng sẽ đem đến nhiều rủi ro. Vì vậy cần có thỏa thuận mua bán nhà đất rõ ràng, đầy đủ để:

• Tránh tranh chấp rủi ro tranh chấp và pháp lý đồng thời sẽ có giá trị làm bằng chứng trước pháp luật
• Đảo bảo quyền lợi và nghĩa vụ đôi bên, mọi trách nhiệm được phân chia minh bạch
• Tạo sự minh bạch và tin tưởng trong giao dịch giúp người mua yên tâm rằng đây là tài sản hợp pháp, không bị tranh chấp. Người bán cũng được đảm bảo rằng bên mua nghiêm túc với giao dịch này.
• Khi một trong 2 bên không thực hiện đúng cam kết, điều khoản trong văn bản sẽ là cơ sở để yêu cầu bồi thường hoặc khởi kiện
• Việc có thỏa thuận mua bán nhà đất rõ ràng không chỉ là nhu cầu thực tế mà còn là yêu cầu bắt buộc để giao dịch hợp pháp, tránh bị vô hiệu hóa hoặc gặp khó khăn khi sang tên sổ

Top 9 thỏa thuận quan trọng cần có trong năm 2025 

Bất động sản là loại tài sản mang giá trị cao vì vậy mà hợp đồng thỏa thuận mua bán đất cần được công chứng với các thủ tục pháp lý rõ ràng. Để đảm bảo quyền lợi đôi bên, trong hợp đồng mua bán, đặt cọc cần có 10 điều quan trọng sau:

1. Thông tin chính xác về tài sản giao dịch

Việc cung cấp chính xác thông tin về tài sản giao dịch là cơ sở để tránh tình trạng mua phải nhà đất quy hoạch, không đủ diện tích thực tế. Những thông tin quan trọng cần cung cấp trong thỏa thuận tài sản giao dịch bao gồm:

• Địa chỉ
• Diện tích
• Loại đất thuộc đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại
• Tình trạng nhà còn mới, cũ hay đang xây
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giá mua bán và phương thức thanh toán

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán cần minh bạch về giá mua bán đồng thời cả 2 bên nhất quán cụ thể về phương thức thanh toán:

• Người mua và người bán cần thống nhất giá bán cuối cùng, trong văn bản thỏa thuận cần ghi giá mua bán bằng số và bằng chữ. 
• Xác định rõ phương thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản ngân hàng, thanh toán một lần hay nhiều đợt. 
• Nếu thanh toán trả góp nhiều lần cần ghi rõ mốc thời gian và số tiền ở mỗi lần để tránh tranh chấp, kiện tụng sau này

3.  Thỏa thuận về tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả.

Đây là một trong những thỏa thuận quan trọng trong thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất giúp bảo vệ người mua khỏi tình trạng “bán cho nhiều người”. Các mục cần bổ sung trong thỏa thuận bao gồm:

• Mức tiền đặt cọc thường 5% – 20% giá trị bất động sản
• Điều kiện mất cọc nếu bên mua vi phạm hoặc hoàn trả gấp đôi nếu bên bán vi phạm
• Thời hạn đặt cọc và thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức.

4. Cam kết về tình trạng pháp lý 

Cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất giúp đảm bảo cho 2 bên có sự thỏa thuận khi mua bán Bất động sản đồng thời người cam kết phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu vi phạm. Nội dung cam kết pháp lý cần:

• Cam kết nhà đất không bị tranh chấp hay thế chấp tại ngân hàng hoặc nếu có phải được giải chấp trước khi bán.
• Nhà đất được rao bán không thuộc diện kê biên, không nằm trong khu vực quy hoạch treo. 
• Đồng thời phải đảm bảo tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.

5. Thời hạn bàn giao nhà đất và giấy tờ liên quan.

Để tránh trường hợp mua nhà nhưng phải chờ đợi dài ngày mới được sử dụng thì trong thỏa thuận mua bán đặt cọc nhà đất cần thỏa thuận rõ ràng về thời hạn bàn giao nhà đất và giấy tờ liên quan. Cụ thể:

• Thời điểm bàn giao thực tế: ngày/tháng/năm
• Tình trạng bàn giao: nguyên hiện trạng hay đã sửa chữa, cải tạo, có nội thất đi kèm hay không
• Nếu bàn giao chậm thì sẽ xử lý thế nào? 

6. Thỏa thuận về chi phí phát sinh

Trong hợp đồng mua bán đặt cọc cả 2 bên cần thống nhất về các loại thuế, lệ phí như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo đạc. Đồng thời ghi rõ ai là người chịu trách nhiệm tránh tình trạng sau khi ký kết mà 2 bên đùn đẩy trách nhiệm. Thông thường thuế thu nhập cá nhân do người bán chịu, lệ phí trước bạ do người mua chịu nhưng vẫn có thể thỏa thuận khác sao cho phù hợp với 2 bên. Đây là thỏa thuận nhỏ nhưng cực kỳ quan trọng vì chi phí có thể khá lớn nếu cộng dồn các khoản nhỏ lẻ lại.

7. Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng 

Điều khoản này bao gồm phạt vi phạm và phạt bồi thường thiệt hại. Đây là những thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ. Thông thường:

• Bên bán: có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, hỗ trợ thủ tục sang tên. 
• Bên mua: có nghĩa vụ thanh toán đúng hạn, thực hiện các thủ tục cần thiết 
• Và nếu có vấn đề phát sinh cả 2 bên sẽ cùng giải quyết 

8. Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ hai bên sau giao dịch.

Sau khi thực hiện giao dịch nhà đất cả 2 bên vẫn còn những quyền lợi và trách nhiệm phát sinh vì vậy trong hợp đồng cần có thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ 2 bên sau giao dịch. Thỏa thuận này được lập ra nhằm tránh việc bên bán chậm bàn giao giấy tờ gây khó khăn cho việc sang tên. Đảm bảo bên mua không bùng tiền hoặc kéo dài thời gian thanh toán. Nói đơn giản thì đây là cơ sở pháp lý để hai bên có trách nhiệm và hợp tác sau khi hợp đồng chính thức được ký kết:

9. Hiệu lực của thỏa thuận và hình thức giải quyết tranh chấp 

Đây cũng là phần chốt lại của mọi thỏa thuận mua bán, đặt cọc nhà đất. Điều này nhằm xác định thời gian áp dụng và cách thức xử lý khi có mâu thuẫn phát sinh. Nếu bỏ qua hoặc quy định không rõ ràng khiến 2 bên rất dễ rơi vào tình huống vừa tốn thời gian vừa mất tiền bạc khi xảy ra tranh chấp.

Hiệu lực thỏa thuận có hiệu lực kể từ ngày 2 bên ký kết và được công chứng/ chứng thực và sẽ kéo dài đến khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ. Nếu 2 bên có sửa đổi, bổ sung điều khoản phải được lập thành văn bản bổ sung và có chữ ký của cả 2 bên.

Các hình thức giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện bao gồm:

• Thương lượng, hòa giải: hình thức này ưu tiên đàm phán trực tiếp để giữ mối quan hệ và tiết kiệm chi phí. Có thể mời bên thứ ba làm trung gian cho hòa giải
• Trọng tài thương mại: Nếu hai bên thống nhất chọn trọng tài làm cơ quan giải quyết. Hình thức này nhanh với chi phí thấp, thủ tục linh hoạt và đảm bảo tính bảo mật thông tin. Tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng nếu trong thỏa thuận ghi rõ điều khoản trọng tài.
• Tòa án: Đây là hình thức cuối cùng nếu 2 hình thức trên không hiệu quả. Có giá trị pháp lý cao nhất, đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên thủ tục có thể kéo dài và phát sinh thêm nhiều chi phí khác.

Những sai lầm thường gặp khi không có thỏa thuận rõ ràng

Trong hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà đất không tránh khỏi những sai sót vì vậy Thiên Khôi Group chia sẻ đến bạn những sai lầm thường gặp khi không có thỏa thuận rõ ràng:

• Người mua tin tưởng thỏa thuận miệng không lập văn bản pháp lý đến khi xảy ra tranh chấp sẽ không có bằng chứng để bảo vệ quyền lợi
• Không quy định rõ về tiền đặt cọc dẫn đến tình trạng mất cọc mà không nêu rõ điều kiện hoàn trả
• Không kiểm tra kỹ pháp lý trước khi ký khiến người mua dễ rơi vào cảnh mua nhầm nhà đất đang cầm cố hoặc nằm trong quy hoạch
• Không rõ ràng về trách nhiệm bàn giao tài sản nên bên bán có thể chậm giao nhà khiến bên mua bị thiệt hại
• Không có điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng
• Không xác định cách giải quyết tranh chấp dẫn đến tranh cãi kéo dài, thậm chí mất trắng tiền đặt cọc.

Như vậy bài viết trên vừa tổng hợp và chia sẻ đến bạn top 9 thỏa thuận quan trọng nhất định phải có khi mua bán nhà đất. Việc nắm rõ những thỏa thuận trên sẽ giúp bảo vệ quyền lợi và giao dịch an toàn.