Khu vực Đông Tác trung tâm quận Đống Đa, luôn là điểm nóng được giới đầu tư quan tâm. Vậy trong bối cảnh biến động kinh tế và chính sách nhà đất hiện tại, có nên tham gia vào thị trường bán nhà Đông Tác hay tạm thời quan sát? Bài viết này mang đến góc nhìn chuyên sâu giúp bạn hiểu rõ tiềm năng và rủi ro trước khi ra quyết định.
Khu vực Đông Tác, phường Kim Liên, quận Đống Đa cũ, Hà Nội từ lâu đã được đánh giá là một trong những vị trí đất vàng nội đô, đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội, tôi nhận thấy bán nhà Đông Tác đang dần quay lại xu hướng tích cực khi thị trường ổn định, nhu cầu tìm mua nhà trong trung tâm tăng cao.
Mua nhà khu Đông Tác hiện nay phù hợp cho cả người mua ở lẫn đầu tư. Diện tích phổ biến từ 35–60m2, nhiều căn đã được cải tạo khang trang, đầy đủ pháp lý. Với những người thắc mắc có nên mua nhà mặt tiền nơi đây không, yếu tố giá trị tăng trưởng dài hạn và khả năng khai thác kinh doanh nhỏ lẻ (cà phê, văn phòng, homestay mini) đều rất khả thi.
Tuy nhiên, người mua cũng cần lưu ý: khu vực này có mật độ dân cư cao, hạ tầng ngõ đôi khi nhỏ hẹp, nên kinh nghiệm mua nhà trong hẻm cần được áp dụng kỹ ưu tiên lối đi thông, mặt sàn vuông vắn, ít tranh chấp. Nếu hướng đến tiện ích và kết nối khu trung tâm, Đông Tác là lựa chọn đáng cân nhắc trong năm nay.
Có nên mua nhà Đông Tác không
Đông Tác nằm sát các trục lớn như Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Thất Tùng chỉ vài phút di chuyển là đến khu trung tâm Đống Đa, Ba Đình, hoặc Hoàn Kiếm. Chính vị trí “vàng” này giúp việc bán nhà Đông Tác hay cần bán nhà mặt phố quanh đây luôn dễ dàng hơn so với các khu trung tâm cũ khác.
Giao thông thuận tiện là điểm cộng lớn vì gần ga tàu điện Cát Linh Hà Đông, nhiều tuyến xe buýt, và các cung đường nội đô thông thoáng. Người mua để ở được hưởng tiện ích liền kề như bệnh viện Bạch Mai, Đại học Y Hà Nội, trung tâm thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch, các trường học và chợ dân sinh.
Với lợi thế đô thị hóa cao nhưng vẫn giữ nhịp sống ổn định, Đông Tác đặc biệt hấp dẫn cho gia đình trẻ hoặc chuyên gia làm việc tại các quận lân cận. Giá đất khu vực nội đô hiếm khi giảm sâu, đây là yếu tố quan trọng khiến bán nhà Đông Tác luôn duy trì thanh khoản ổn định suốt nhiều năm.
Đặc thù khu Đông Tác là mạng lưới ngõ xương cá thông sang nhiều tuyến lớn nên lưu lượng người qua lại rất cao, đặc biệt vào khung giờ hành chính. Đây là lợi thế vàng cho ai muốn tìm nhà để kinh doanh hoặc cho thuê. Nhiều hộ dân đã cải tạo tầng 1 làm siêu thị mini, cửa hàng thuốc, cà phê hoặc cho thuê văn phòng nhỏ, mang lại lợi nhuận ổn định.
Nếu xét ở góc độ bán nhà kinh doanh được Hà Nội, Đông Tác đứng trong nhóm khu dân cư có khả năng sinh lời cao nhất tại Đống Đa vì vừa có khách vãng lai, vừa có dân cư ổn định. Người mua nhà mặt tiền hoặc mặt ngõ lớn có thể khai thác nhiều mô hình linh hoạt. Việc xác định đúng hướng nhà, chiều ngang tối thiểu 4–5m là tiêu chí nên lưu ý khi chọn mua.
Lưu lượng đông cũng khiến khu này luôn sống, không rơi vào tình trạng trầm lắng như nhiều dự án xa trung tâm. Điều này đặc biệt phù hợp với người đầu tư nhỏ lẻ muốn vừa ở vừa kinh doanh tại chỗ.
Trong giai đoạn 2023 – 2024, mức giá mua bán nhà Đông Tác dao động khá rộng tùy vào vị trí và tình trạng nhà. Khảo sát thị trường thực tế cho thấy: Nhà ngõ nhỏ, sâu (ô tô không vào) giá 90 – 120 triệu đ/m2, diện tích từ 30–45m2. Còn đối với nhà ngõ rộng, ô tô đỗ cửa giá khoảng 130 – 160 triệu đ/m2 và nhà mặt phố hoặc mặt ngõ kinh doanh giá từ 180 – 250 triệu đ/m2, thậm chí cao hơn với nhà đã được cải tạo đẹp.
Mức giá mua bán nhà Đông Tác hiện nay
So sánh với các tuyến phố lân cận như Phương Mai hay Tôn Thất Tùng mức giá bán nhà Đông Tác vẫn thấp hơn 5–10%, tạo cơ hội hợp lý cho người có nhu cầu thực. Đặc biệt, khi nguồn cung nội đô khan hiếm, nhà thổ cư sổ đỏ chính chủ trong khu có quy hoạch ổn định như Đông Tác được giới đầu tư tìm mua mạnh.
Với người mua lâu dài, khi xem xét có nên mua nhà mặt tiền tại đây thì cần đánh giá thêm yếu tố tiềm năng cho thuê cùng chi phí bảo trì kết cấu nhà cũ. Nếu tài chính hạn chế, có thể cân nhắc mua nhà trong hẻm thông ô tô để hưởng lợi từ vị trí mà không phải trả giá quá cao cho mặt tiền chính
Giá bán nhà Đông Tác hiện nay chịu tác động rõ rệt từ vị trí ngõ hay mặt phố, tình trạng pháp lý và chất lượng xây dựng, trong đó nhà mặt phố hoặc ngõ lớn thường cao hơn 20–30%, còn những căn có sổ đỏ riêng, thiết kế mới 3–5 tầng, chỗ để xe và gần các tuyến đường, trường học luôn được trả giá tốt hơn.
Theo xu hướng thị trường, trong 1–2 năm tới, mặt bằng giá khu vực này nhiều khả năng sẽ tiếp tục ổn định và tăng nhẹ khoảng 3–5%/năm, nổi bật nhất ở phân khúc nhà ngõ ô tô và nhà mặt tiền có thể khai thác kinh doanh.
Đông Tác hội tụ nhiều yếu tố của bất động sản giá trị bền vì vó vị trí trung tâm, dân trí cao, nhu cầu sinh hoạt lớn. Đối với nhà mặt tiền hoặc ngõ thông, lợi suất cho thuê đạt trung bình 4,5 – 6%/năm, mức khá tốt trong nội đô Hà Nội. Người mua có thể cho thuê cả nhà, cho thuê từng tầng, hoặc kinh doanh nhỏ tại tầng 1.
Kinh nghiệm mua nhà trong hẻm tại khu này là xác định rõ giấy tờ pháp lý, tránh nhà trong vùng quy hoạch mở đường hoặc sổ đồng sở hữu. Với các căn hợp pháp, thanh khoản luôn cao vì nhiều khách sẵn sàng mua để ở hoặc cho thuê lại.
Với nhà đã hoàn thiện đẹp, có thể tận dụng thời điểm thị trường ổn định để bán nhà Đông Tác với mức lợi nhuận từ 10 – 15% sau một chu kỳ ngắn. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường nắm giữ 1–2 năm để hưởng trọn biên độ tăng giá.
So với Phương Mai, Lương Định Của hay Trung Tự, giá bán nhà Đông Tác tương đương hoặc nhỉnh nhẹ nhưng mức độ sầm uất hơn. Đông Tác còn có lợi thế đường thông, ngõ rải đều, dễ di chuyển và ít kẹt xe. Hầu hết khu xung quanh đều đã được cải tạo hạ tầng, điện ngầm, cáp viễn thông, nên môi trường sống sạch và yên tĩnh hơn so với ký túc xá cũ hoặc khu tập thể.
Trong khi Lương Định Của và Phương Mai có quỹ đất hạn chế, Đông Tác vẫn còn nhiều căn riêng lẻ đang rao cần bán nhà mặt phố hoặc nhà ngõ to, tạo nguồn hàng phong phú cho người mua. Đặc biệt, các căn nhà gần trường Đại học Y, Vincom, hoặc gần công viên Thống Nhất thu hút người thuê dài hạn, nên khả năng khai thác kinh doanh cao.
Khi giao dịch và định giá nhà đất Đông Tác, sự chuẩn bị kỹ lưỡng là yếu tố then chốt để tránh rủi ro và chốt giá hợp lý. Người bán cần sẵn sàng đầy đủ hồ sơ pháp lý như sổ đỏ, bản vẽ hiện trạng, giấy phép xây dựng để tạo niềm tin cho người mua, trong khi người mua nên trực tiếp kiểm tra chất lượng công trình, tìm hiểu thông tin quy hoạch và hỏi rõ các chi phí phát sinh như thuế sang tên, phí môi giới hay chi phí cải tạo nội thất. Minh bạch ngay từ đầu không chỉ giúp giao dịch diễn ra nhanh gọn mà còn hạn chế tối đa tranh chấp về sau.
Thời điểm bán nhà Đông Tác hay mua vào đều phụ thuộc vào mục tiêu tài chính và tầm nhìn dài hạn của mỗi cá nhân. Việc theo dõi biến động hạ tầng, quy hoạch, và xu hướng dân cư sẽ giúp bạn nắm bắt cơ hội đúng lúc. Dù là người mua hay người bán, việc cập nhật kiến thức thị trường là nền tảng bảo vệ giá trị tài sản. Hãy tham khảo thêm các phân tích chuyên sâu để đưa ra quyết định sáng suốt cho bước đi tiếp theo của bạn tại khu Đông Tác.
