Khi xảy ra mâu thuẫn trong việc đồng sở hữu không chịu bán nhà, nhiều người rơi vào thế khó xử và không biết nên hành động thế nào để đảm bảo quyền lợi. Bài viết dưới đây chia sẻ phân tích pháp lý, quy trình xử lý và kinh nghiệm thực tế từ chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Hãy cùng tìm hiểu cách giải quyết phù hợp giúp giao dịch minh bạch và đúng luật.
Khi một hoặc nhiều đồng sở hữu không chịu bán nhà, nguyên nhân thường không đơn thuần là “không muốn bán” mà xuất phát từ sự khác biệt lợi ích hoặc yếu tố tình cảm, pháp lý. Một số nguyên nhân phổ biến gồm:
Việc hiểu rõ nguyên nhân giúp bên còn lại lựa chọn phương án tiếp cận phù hợp thay vì ép buộc. Trong kinh nghiệm nhiều năm xử lý trường hợp đồng sở hữu không chịu bán nhà, việc nắm bắt tâm lý và mục tiêu thật của đối phương là chìa khóa để thương lượng hiệu quả.
Nguyên nhân khiến một bên từ chối bán nhà đồng sở hữu
Khi rơi vào thế bí, người muốn bán cần đánh giá kỹ giá trị tài sản, quan hệ giữa các bên và chi phí pháp lý trước khi hành động. Có ba hướng tiếp cận chính từ mềm dẻo đến cứng rắn giúp giải quyết tình huống đồng sở hữu không chịu bán nhà mà vẫn bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Thương lượng luôn là lựa chọn đầu tiên và thường hiệu quả nhất miễn là các bên còn giữ được tiếng nói chung. Mục tiêu không phải thắng thua, mà là tìm điểm giao thoa lợi ích để ai cũng cảm thấy hài lòng. Người đàm phán khôn ngoan sẽ phân tích đúng động cơ thật sự của bên không muốn bán, như nhu cầu ở lại, lo sợ thiệt thòi hay muốn giá cao hơn. Từ đó đưa ra các đề xuất bù đắp hợp lý như tăng tỷ lệ chia, hỗ trợ chi phí thuê chỗ ở tạm thời hoặc cam kết tiến độ thanh toán rõ ràng.
Đồng thời, việc thống nhất định giá từ một đơn vị thẩm định độc lập sẽ giúp giảm tối đa cảm tính và tránh tình trạng “đánh giá sai giá trị”, tạo nền tảng để cuộc thương lượng tiến triển thuận lợi hơn. Nếu có thể thỏa thuận bằng văn bản (ví dụ: biên bản ghi nhớ hoặc hợp đồng nguyên tắc), bạn vừa tạo áp lực mềm vừa tránh hiểu lầm. Trong thực tế, nhiều trường hợp chỉ cần sự can thiệp trung gian của một chuyên gia hoặc môi giới trung lập là các bên đạt được thỏa thuận nhanh hơn mong đợi.
Nếu việc thương lượng bán toàn bộ căn nhà không đạt kết quả, một giải pháp an toàn và hiệu quả là mua lại phần sở hữu của bên còn lại. Cách này giúp ổn định tài sản, tránh phát sinh tranh chấp và vẫn đảm bảo quyền định đoạt rõ ràng cho mỗi bên. Quy trình thường bắt đầu bằng việc định giá phần sở hữu dựa trên tỷ lệ góp vốn và hiện trạng sử dụng, tiếp theo là thỏa thuận thanh toán và công chứng sang tên để đảm bảo minh bạch và cuối cùng, hoàn tất cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, giúp bạn trở thành chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất.
Phương án này cần vốn tài chính nhưng mang lại sự chủ động tuyệt đối. Trong nhiều hồ sơ tôi từng xử lý, đây là giải pháp nhanh nhất khi một đồng sở hữu không chịu bán nhà vì họ chỉ muốn giữ quyền chứ không thật sự cần tài sản. Đôi khi, chỉ cần đề nghị mua đúng giá thị trường, đối phương sẽ đồng thuận ngay.
Nếu thương lượng và mua lại đều bất thành, chủ sở hữu có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia tài sản chung theo quy định Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Khi đó, tòa sẽ: Xem xét tính khả thi của việc chia tách vật lý (nếu có thể tách sổ riêng). Nếu không thể tách, tòa có thể ra quyết định bán đấu giá hoặc yêu cầu một bên thanh toán giá trị tương ứng cho bên kia. Quyết định của tòa là căn cứ pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba.
Mặc dù quy trình này tốn thời gian và chi phí (trung bình 6–12 tháng), đây là đường lùi chắc chắn bảo vệ quyền lợi khi đồng sở hữu không chịu bán nhà cố tình ngăn cản vô lý. Quan trọng là chứng cứ sở hữu, giao dịch, trao đổi phải được lưu giữ đầy đủ để tòa phân xử khách quan.
Bán nhà đồng sở hữu khi thiếu chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của các bên còn lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng. Trong thực tiễn, không ít người chủ quan, ký “giấy tay” hoặc lách luật và sau đó đối mặt hậu quả pháp lý nặng nề.
Những rủi ro nếu cố ý bán khi chưa có sự đồng thuận
Theo quy định, mọi giao dịch đối với tài sản đồng sở hữu phải có sự đồng thuận hoặc ủy quyền hợp pháp. Nếu một bên tự ý bán, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn phần, khiến giao dịch bị hủy, người mua được hoàn tiền, còn người bán phải bồi thường. Khi đó, toàn bộ công sức thương lượng, chi phí môi giới, thậm chí uy tín nghề nghiệp đều mất trắng.
Sau khi giao dịch bị phản đối, bên không đồng thuận có quyền khiếu nại, khởi kiện. Quá trình tố tụng kéo dài có thể làm đóng băng tài sản, mất thời gian, tạo áp lực tâm lý. Nhiều hồ sơ kéo dài 2–3 năm chỉ vì thiếu một chữ ký. Đây là hệ quả phổ biến khi đồng sở hữu không chịu bán nhà nhưng bên kia vẫn cố gắng giao dịch trái luật.
Thị trường thay đổi liên tục. Việc tranh chấp hoặc vướng pháp lý khiến căn nhà bị “đóng băng” trong danh sách rủi ro, giảm hấp dẫn với người mua. Đến lúc giải quyết xong, giá thị trường có thể đã giảm đáng kể. Ngoài ra, nhiều khách hàng sẵn sàng bỏ qua tài sản có yếu tố “đồng sở hữu” để giảm rủi ro.
Tóm lại, cố ý bán mà không đủ sự đồng thuận chỉ khiến vấn đề phức tạp thêm. Giữ nguyên trạng, tìm hướng hòa giải hoặc kiện ra tòa theo quy định vẫn là lộ trình an toàn nếu một đồng sở hữu không chịu bán nhà.
1.Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý: Tài sản đồng sở hữu thuộc quyền chung theo phần hoặc theo toàn bộ mọi hành vi định đoạt đều cần đồng ý của tất cả. Cần kiểm tra lại giấy chứng nhận, xác định rõ hình thức sở hữu để có chiến lược phù hợp.
2. Giữ thái độ hợp tác, tôn trọng lợi ích đối phương: Dù bức xúc, việc tấn công hay gây áp lực sẽ phản tác dụng. Một cuộc nói chuyện thẳng thắn, có sự tham gia của người thứ ba trung lập (luật sư, chuyên viên bất động sản uy tín) giúp tháo gỡ căng thẳng.
3. Lưu giữ mọi tài liệu giao dịch: Biên bản họp, tin nhắn, email về việc trao đổi bán nhà đều là chứng cứ hữu ích nếu cần can thiệp pháp lý.
4. Đánh giá chi phí, lợi ích trước khi khởi kiện: Khởi kiện là phương án cuối cùng, chỉ nên áp dụng khi giá trị tài sản lớn hoặc mâu thuẫn không thể dung hòa.
5. Tận dụng cơ hội thị trường: Trong bối cảnh bất động sản biến động, đôi khi nên linh hoạt ví dụ để người không muốn bán giữ phần đất, còn phần còn lại bán theo thỏa thuận riêng nếu có thể tách.
Vấn đề đồng sở hữu không chịu bán nhà có thể phức tạp, nhưng nếu nắm rõ quy định và cách thức pháp lý, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ được quyền của mình. Hãy tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư địa phương để có hướng xử lý phù hợp. Đừng để vướng mắc đồng sở hữu làm cản trở kế hoạch tài chính hay an cư của bạn, chủ động tìm hiểu và hành động đúng thời điểm là chìa khóa thành công.
