Kinh nghiệm mua bán nhà phố: Chi phí, thị trường, pháp lý

Nắm được kinh nghiệm bán nhà phố sẽ giúp bạn định giá đúng bất động sản, tránh sai lầm khi giao dịch và tối ưu lợi nhuận. Song song đó, kinh nghiệm mua nhà phố lại giúp người mua chọn được sản phẩm phù hợp và tiềm năng. Bài viết này sẽ phân tích về các yếu tố chi phí, thị trường và pháp lý để đảm bảo an toàn khi giao dịch.

Tổng quan thị trường mua bán nhà phố

Thị trường mua bán nhà phố tại Việt Nam là phân khúc bất động sản khá sôi động nhờ giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng giá bền vững. So với đất nền hay chung cư, sở hữu nhà mặt phố có nhiều ưu điểm như vị trí trung tâm, quyền pháp lý lâu dài, di chuyển thuận tiện và khả năng khai thác kinh doanh buôn bán dễ dàng hơn.

Đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Cần Thơ… sức nóng của loại hình nhà phố luôn duy trì nhu cầu ở mức cao. 

Trong những năm gần đây, hành vi mua bán nhà đất để ở hay đầu tư đã có những thay đổi đáng kể. Thay vì lướt sóng thì người mua hướng đến nhu cầu ở thực, thanh khoản cao và khai thác cho thuê hơn. Xu hướng này khiến cho thị trường lành mạnh hơn, giá nhà ổn định và đúng với giá trị sử dụng thật.

Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến giá nhà phố hầu như không giảm. Người bán và người mua đều cần cập nhật những kinh nghiệm mua bán nhà phố thực tế để định giá hợp lý, tiếp cận đúng nhu cầu của cả hai bên. Đặc biệt với người mua để kinh doanh, họ cũng thường ưu tiên nhà mặt phố thay vì chọn thuê ở trung tâm thương mại.

Dự đoán giai đoạn 2025 - 2026, thị trường mua bán nhà phố sẽ phục hồi ổn định tại các đô thị lớn và các khu vực đang phát triển, điển hình là khi mua bán nhà Hà Nội. Giá nhà sẽ không tăng nóng mà có xu hướng tăng bền vững, nhất là khu vực dân cư đông, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng.

Các khoản chi phí mua bán nhà phố cần chuẩn bị

Một trong những kinh nghiệm mua bán nhà phố các Môi giới bất động sản lưu ý cho bạn là chuẩn bị kỹ chi phí cho các khoản ngân sách để tránh phát sinh ngoài dự tính. Không chỉ có giá nhà mà người mua và người bán còn cần chịu thêm các loại thuế, phí và lệ phí bắt buộc.

1. Mua nhà phố cần nộp thuế thu nhập cá nhân

Đây là khoản thuế bắt buộc đối với người bán nhà phố khi chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, nếu người bán chỉ sở hữu một căn nhà phố duy nhất, bạn sẽ được miễn thuế.

Trong trường hợp người bán có nhiều bất động sản, khi bán hãy tính sẵn phần thuế này ở giá rao bán để tránh hụt tiền khi giao dịch. Ví dụ, nếu bạn muốn giá trị sau khi bán thu về được 5 tỷ đồng, ở đây số thuế cần nộp là 100 triệu, như vậy khi bán nên đặt giá 5,1 tỷ đồng.

2. Lệ phí trước bạ khi mua nhà phố

Lệ phí trước bạ là khoản người mua phải nộp khi sang tên quyền sở hữu. Đối với nhà phố, mức thu được tính theo công thức:

Thuế trước bạ nhà ở = 0,5% x Diện tích nhà x Giá một mét vuông nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà

Chú ý: Giá 1m2 nhà đất được tính theo bảng giá do UBND cấp tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm bán.

Khoản thuế này được nộp tại cơ quan thuế trước khi hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ mới. Lưu ý khi mua nhà là với các giao dịch nhà phố có giá trị lớn, lệ phí trước bạ có thể lên tới hàng chục triệu đồng, nên cần dự trù sẵn trong kế hoạch tài chính mua nhà.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán nhà phố phải được công chứng hợp pháp mới có giá trị pháp lý. Khoản phí này thường chia đều giữa người mua và người bán, trừ khi hai bên có thỏa thuận mua bán nhà khác. Một số văn phòng công chứng cũng có thêm phí dịch vụ lưu trữ hồ sơ, sao y hoặc xác minh thông tin.

Mức phí công chứng dao động trong khoảng 0,05% - 0,1% giá trị hợp đồng tùy vào giá trị bất động sản. Bảng thu dưới đây sẽ giúp bạn dự trù được chi phí:

4. Chi phí cấp Sổ đỏ sau khi mua bán nhà phố

Sau khi hoàn tất việc sang tên, người mua phải nộp khoản lệ phí này để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chính là sổ đỏ hoặc sổ hồng.

Dựa trên kinh nghiệm mua nhà, khoản chi phí này bao gồm các hoạt động:

• Cấp mới hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở.
• Chứng nhận đăng ký biến động: thay đổi chủ sở hữu, tách thửa, hợp thửa.
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc số liệu liên quan.

Theo kinh nghiệm bán nhà phố, khoản phí này không thống nhất trên toàn quốc mà quy định theo từng địa phương.

5. Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ

Ở một số trường hợp, đặc biệt khi nhà phố có thay đổi về hiện trạng, diện tích hoặc nguồn gốc quyền sở hữu, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi sang tên. 

Khoản phí thẩm định là chi phí hành chính nhằm kiểm tra, xác minh tính hợp lệ của hồ sơ, hiện trạng thửa đất và điều kiện cấp sổ theo quy định của pháp luật. Mức phí thẩm định được UBND cấp tỉnh quy định riêng.

Kinh nghiệm mua bán nhà phố cần giấy tờ pháp lý gì?

Dù là người mua hay người bán, việc chuẩn bị và kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ sẽ tránh được những tranh chấp, rủi ro và đảm bảo giao dịch hợp pháp. Nếu thắc mắc muốn bán nhà thì làm thế nào, dưới đây là những loại giấy tờ cần thiết bạn nên nắm rõ được các môi giới chia sẻ kinh nghiệm bán nhà phố:

Giấy tờ pháp lý người bán cần chuẩn bị

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng): Là bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu. Nếu chỉ bán một phần diện tích nhà phố, người bán cần có thêm văn bản tách thửa hoặc hồ sơ kỹ thuật đo đạc được xác nhận bởi Văn phòng địa chính.
• Căn cước công dân của người bán, cả vợ và chồng để xác minh danh tính chủ sở hữu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Trường hợp đã kết hôn, cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng bán nhà. Nếu độc thân, bạn cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do UBND cấp xã/phường cấp. Còn nếu đã ly hôn hoặc vợ/chồng mất, phải có bản án ly hôn hoặc giấy chứng tử.
• Giấy tờ chứng minh tài sản riêng: Áp dụng với nha phố được thừa kế, tặng cho riêng hoặc chia tài sản theo bản án/tòa án.
• Giấy ủy quyền hợp pháp: Áp dụng cho trường hợp người bán không trực tiếp giao dịch. Giấy tờ này phải được công nhân và còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà phố.

Giấy tờ pháp lý người mua cần có

• Căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người mua (cả vợ và chồng): dùng để xác minh danh tính khi ký hợp đồng.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân: nhằm xác định quyền sở hữu tài sản là tài sản chung hay riêng.
• Phiếu yêu cầu công chứng: được lập tại văn phòng công chứng, ghi rõ thông tin các bên, nội dung giao dịch, và loại tài sản chuyển nhượng.
• Tờ khai thuế, lệ phí trước bạ: người mua sẽ sử dụng các biểu mẫu này khi nộp thuế tại Chi cục Thuế sau khi hợp đồng được công chứng.
• Giấy ủy quyền mua (nếu có): trong trường hợp người mua không trực tiếp đứng tên hoặc nhờ người khác làm thủ tục thay.

Từ việc định giá, chuẩn bị chi phí đến hoàn thiện pháp lý, việc nắm vững kinh nghiệm mua bán nhà phố là chìa khóa giúp bạn giao dịch nhanh, an toàn và đúng giá trị thật. Trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh, người có kiến thức chính là người nắm ưu thế, chúc bạn có quyết định đầu tư đúng đắn!