Nhà nát có nên mua không? Kinh nghiệm định giá, sửa chữa, sinh lời

Nhà nát tưởng như là một lựa chọn rủi ro nhưng thực tế lại có thể trở thành “mỏ vàng” cho nhiều nhà đầu tư bất động sản thông minh. Tuy nhiên, để biến một căn nhà cũ thành tài sản sinh lời không phải là điều dễ dàng. Bài viết này sẽ chia sẻ kinh nghiệm mua nhà nát chi tiết để giúp bạn định giá chuẩn.

Tìm hiểu nhà nát là gì?

Nhà nát là cách gọi phổ biến của những căn nhà đã cũ kỹ, xuống cấp trầm trọng sau thời gian dài sử dụng. Những ngôi nhà này thường đã vượt quá tuổi thọ thiết kế, có kết cấu yếu, hệ thống điện nước hư hỏng, thậm chí không còn đảm bảo an toàn để sinh sống.

Giá trị sử dụng còn lại của những ngôi nhà này cũng rất thấp. Dù vậy, với nhiều nhà đầu tư bất động sản thì nhát nát không phải là tài sản cũ kỹ mà là cơ hội. Bằng cách mua bán nhà với giá thấp, sau đó cải tạo, sửa chữa và nâng cấp, họ có thể bán ra với mức giá cao hơn hoặc cho thuê sinh lời. Mô hình này hiện đang được đánh giá là phương án đầu tư linh hoạt, phù hợp với người có mức vốn trung bình hoặc mới tham gia thị trường.

Tuy nhiên, việc đầu tư vào nhà nát không phải là “miếng bánh dễ ăn”. Nếu không có kinh nghiệm mua nhà nát, đánh giá công trình, người mua dễ rơi vào bẫy tài chính. Chính vì vậy, việc trang bị đầy đủ kiến thức về nhà nát là điều kiện tiên quyết để hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Kinh nghiệm định giá chuẩn khi mua nhà nát 

Việc lựa chọn một căn nhà nát có thể là hướng đi phù hợp với nhiều người, từ nhà đầu tư kiếm lợi nhuận đến người đang tìm mua nhà ở với ngân sách hạn chế. Tuy nhiên, để đảm bảo số tiền bỏ ra là đúng giá trị và không bị “lỗ vốn”, bạn cần nắm rõ cách định giá bất động sản một cách toàn diện.

Những tiêu chí dưới đây sẽ giúp bạn định giá đúng giá trị của một căn nhà nát:

1. Nghiên cứu giá trị thị trường

Bước đầu tiên trong quy trình định giá nhà nát là xác định xem căn nhà bạn đang quan tâm có mức giá chào bán như thế nào so với mặt bằng thị trường. Bạn nên so sánh căn nhà đó với các bất động sản tương tự tại khu vực lân cận, dựa trên các tiêu chí về diện tích, số tầng, hướng nhà, mức độ xuống cấp và các tiện ích đi kèm.

Các nền tảng bất động sản trực tuyến là công cụ hữu ích để bạn tra cứu giá bán. Nếu bạn cảm thấy khó khăn trong việc tự đánh giá thì có thể nhờ đến Môi giới Bất động sản có kinh nghiệm tại khu vực. Những người này thường sẽ nắm rất rõ tình hình thực tế.

2. Kiểm tra tình trạng vật lý của ngôi nhà

Nhà cũ có mức giá thấp là điều dễ hiểu nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc mọi căn nhà nát đều đáng mua. Một căn nhà có giá rẻ đôi khi lại ẩn chứa rất nhiều chi phí phát sinh về sau nếu không kiểm tra kỹ lưỡng. Bạn hãy bắt đầu từ việc đánh giá kết cấu tổng thể, bao gồm nền móng, tường, trần nhà, mái nhà, cửa,... 

Những dấu hiệu như lún sát, nứt tường, dột mái, thấm nước,... đều là dấu hiệu nhận biết về vấn đề cấu trúc của ngôi nhà. Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra hệ thống điện nước, thoát nước, cấp nước,... Những hệ thống này nếu không còn hoạt động tốt sẽ tốn chi phí để sửa chữa sau này.

3. Đánh giá vị trí bất động sản

Yếu tố quan trọng bậc nhất trong việc định giá một bất động sản chính là vị trí. Dù nhà có cũ đến đâu, nếu tọa lạc tại vị trí đẹp thì vẫn có tiềm năng tăng giá tốt. Một ngôi nhà nằm gần các tiện ích như bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm,... thường sẽ được đánh giá cao hơn và dễ bán lại hơn.

Vị trí tốt còn liên quan đến khả năng kết nối giao thông. Bạn nên khảo sát tuyến đường di chuyển hàng ngày để xem có xảy ra tình trạng tắc đường, ngập úng khi trời mưa hay không. Bên cạnh đó, bạn cũng cần tìm hiểu xem khu phố xung quanh có yên tĩnh, an toàn hay không. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá trị hiện tại cũng như chất lượng cuộc sống sau này.

4. Kiểm tra tính pháp lý

Khi định giá bất động sản, bạn không thể nào bỏ qua yếu tố pháp lý, bởi một căn nhà nát có thể rẻ hơn thị trường nhưng nếu không có giấy tờ hợp lệ thì sẽ gây thiệt hại lớn cho người đang có nhu cầu mua nhà . Vì vậy, đầu tiên bạn cần xác minh xem chủ nhà có đang bán nhà nát cỏ sổ hồng , sổ đỏ hay không, chủ sở hữu là ai, tuyệt đối không giao dịch các căn nhà đang có tranh chấp, chưa hoàn tất thủ tục thừa kế.

Ngoài ra, bạn hãy tìm hiểu xem khu vực đó có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không. Bạn có thể đến UBND phường hoặc văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin quy hoạch. Một số căn nhà nhìn thì có mức giá rẻ nhưng thực tế lại nằm trong vùng bị thu hồi hoặc không được phép sửa chữa.

5. Ước lượng mức chi phí sửa chữa và cải tạo

Một bước không thể thiếu trong quá trình định giá là tính toán mức chi phí sửa chữa, cải tạo. Sau khi khảo sát tình trạng hiện trạng của căn nhà, hãy liệt kê toàn bộ các hạng mục cần cải tạo như sơn sửa, thay mái, nâng cấp hệ thống điện nước, cải tạo nhà bếp, phòng tắm,... Việc này sẽ giúp bạn hình dung được mức ngân sách cần có để đưa ngôi nhà về trạng thái sử dụng tốt nhất.

Ngoài chi phí sửa chữa cơ bản thì bạn nên cân nhắc đến mức phí nâng cấp, cải tạo để gia tăng giá trị tài sản. Ví dụ, nếu bạn muốn thay đổi thiết kế, mở rộng không gian thì hãy đưa những chi phí này vào kế hoạch để tránh phát sinh.

6. Phân tích tiềm năng phát triển

Một bất động sản dù cũ nhưng nếu nằm ở khu vực có tiềm năng phát triển cao thì vẫn có thể mang lại lợi nhuận lớn trong tương lai. Nếu xung quanh căn nhà có các dự án quy hoạch mới như mở rộng đường, xây khu công nghiệp, trung tâm thương mại,... thì khả năng tăng giá về sau sẽ rất lớn.

Đó là lý do vì sao bạn cần thường xuyên cập nhật thông tin quy hoạch và các dự án hạ tầng đang được triển khai tại địa phương. Với những người chưa có kinh nghiệm thì nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia trong ngành, từ Môi giới , kỹ sư xây dựng đến luật sư chuyên về đất đai.

7. Lập kế hoạch tài chính rõ ràng

Bạn cần lập kế hoạch tài chính rõ ràng để kiểm soát toàn bộ quá trình mua nhà và tránh được áp lực tài chính sau khi xuống tiền. Hãy tính toán toàn bộ các khoản chi phí cần thiết như giá mua nhà, thuế phí sang tên, chi phí cải tạo, các khoản phí phát sinh khác,...

Nếu bạn cần vay ngân hàng, hãy tính kỹ khả năng trả nợ, lãi suất và thời gian hoàn vốn. Hãy nhìn vào tổng chi phí toàn phần để tránh bị hụt vốn giữa chừng.

Việc định giá bất động sản, đặc biệt là nhà nát là quy trình đòi hỏi sự thận trọng và cái nhìn đa chiều. Để không rơi vào tình trạng tiền mất tật mang, bạn cần kết hợp đánh giá tình trạng thực tế, yếu tố pháp lý, vị trí, chi phí cải tạo và tiềm năng tăng giá trong tương lai. 

Kinh nghiệm sửa chữa nhà nát và kế hoạch đầu tư sinh lời

Đầu tư vào nhà nát để sửa chữa và bán nhà là hình thức sinh lời hấp dẫn trong bất động sản. Tuy nhiên, để thành công, bạn cần có một kế hoạch bài bản từ khâu lựa chọn bất động sản, thi công cải tạo cho đến khi giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Dưới đây là kinh nghiệm mua nhà nát để sửa và đầu tư:

1. Chọn đúng nhà nát để đầu tư  

Việc chọn mua nhà nát không thể dựa vào cảm tính hay mức giá rẻ mà bạn cần cân nhắc đến vị trí của ngôi nhà. Nhà nát có tiềm năng là ngôi nhà nằm, trong khu vực đang phát triển, có kết nối hạ tầng tốt, gần các dịch vụ tiện ích,... Những vị trí này sẽ giúp tiếp cận nhanh với nguồn khách hàng tiềm năng khi bán lại hoặc cho thuê lại sau này. 

Ngoài vị trí thì tình trạng kết cấu của ngôi nhà cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Mặc dù bề ngoài có thể xuống cấp nhưng bạn vẫn nên ưu tiên những căn nhà có khung móng vững chắc, hệ thống tường không bị nứt sâu, mái nhà không bị dột, hệ thống điện nước vẫn có thể tái sử dụng,...

Cuối cùng, một căn nhà nát chỉ thực sự đáng đầu tư nếu mức giá mua phù hợp với tiềm năng sinh lời trong tương lai. Trước khi ra quyết định, bạn nên khảo sát thị trường để so sánh giá so với những căn nhà có vị trí, quy mô tương đường. Sau đó, tính toán chi phí cải tạo dự kiến và giá bán sau khi sửa chữa.

2. Lập kế hoạch sửa chữa cụ thể

Sau khi đã chọn được căn nhà phù hợp, bạn cần lập kế hoạch cải tạo chi tiết để kiểm soát chi phí, đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công. Việc xác định rõ những hạng mục cần sửa chữa ngay từ đầu sẽ giúp tránh lãng phí thời gian và tiền bạc.

Trong nhiều trường hợp, các yếu tố như hệ thống điện nước, tường bị thấm, nền móng cần giá cố là những điểm phải được xử lý đầu tiên. Hãy xây dựng một bảng dự toán chi tiết, trong đó bao gồm chi phí vật tư, nhân công, thuê thiết kế, chi phí xin giấy phép cải tạo, khoản dự phòng cho các phát sinh ngoài kế hoạch.

Khi bạn có được côn số tổng thể, bạn sẽ dễ dàng kiểm soát ngân sách, chủ động trong việc đưa ra quyết định ở từng giai đoạn thi công. Bạn cũng cần đề xuất các giải pháp tối ưu hóa chi phí mà không làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Việc tận dụng một số vật liệu cũ còn sử dụng được, mua thiết bị nội thất phù hợp với phân khúc người mua hoặc chỉ cải tạo trọng điểm ở những khu vực quan trọng sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí đáng kể mà vẫn đảm bảo tăng được giá trị bất động sản.

 3. Nâng cấp thẩm mỹ và các phòng chức năng để tăng giá trị nhà

Sau giai đoạn sửa chữa kỹ thuật, tiếp theo, bạn cần đầu tư cải thiện thẩm mỹ và chức năng sử dụng của ngôi nhà để tạo ấn tượng với người mua và khách thuê. Cách đơn giản nhất chính là thiết kế lại không gian theo hướng mở, giảm thiểu các vách ngăn để tạo sự thông thoáng và cảm giác rộng rãi hơn.

Về mặt thẩm mỹ, hãy chọn màu sơn sáng như trắng sữa, xám nhạt, be để tạo sự sạch sẽ, mang đến không gian sống tươi mới, hài hòa. Ngoài ra, nhà bếp và nhà vệ sinh là 2 không gian được người mua đặc biệt quan tâm, vì vậy bạn cần chú trọng nâng cấp các không gian này để tăng giá trị cho căn nhà.

Bạn có thể thay mới thiết bị vệ sinh, gạch lát, lắp đặt hệ thống tủ bếp tiện nghi, đây là những khoản đầu tư cơ bản nhưng mang lại hiệu quả lớn đối với người mua.

4. Bán nhà đúng thời điểm

Dù ngôi nhà đã được sửa sang nhưng nếu bạn chọn sai thời điểm thì việc bán chậm trễ hoặc bị ép giá là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Do đó, bạn cần theo dõi xu hướng thị trường để bán nhà vào thời điểm hợp lý. Trước khi rao bán, bạn nên đánh giá tổng thể thị trường bất động sản tại khu vực, xem xét mức độ cạnh tranh, lượng hàng tồn kho, nhu cầu thực tế và xu hướng giá cả.

Những thời điểm đầu năm, sau các kỳ nghỉ lễ lớn thường là giai đoạn người mua có nhu cầu cao hơn, và bạn có thể tận dụng cơ hội để định giá tốt hơn. Nếu cần thiết, hãy tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc đơn vị môi giới uy tín để có đánh giá cụ thể về mặt bằng giá .

Như vậy, bài viết trên đã chia sẻ cho bạn các kinh nghiệm mua nhà nát chuẩn để hạn chế rủi ro và mở ra cơ hội tăng lợi nhuận trong tương lai. Nếu áp dụng đúng cách, nhà nát có thể trở thành kênh đầu tư sinh lời vượt trội, phù hợp với cả nhà đầu tư mới lẫn người có ít vốn nhưng muốn tham gia thị trường bất động sản.